Echtparen met kinderen kunnen op verschillende manieren een tweede verblijf kopen. Ofwel kopen ze de woning zelf, ofwel kopen ze die woning samen met de kinderen en splitsen ze de eigendom op in ‘vruchtgebruik’ en ‘blote eigendom’.
Beginnen we met de eerste mogelijkheid. Laten we uitgaan van een situatie waarin een echtpaar dat in Vlaanderen woont samen een tweede verblijf ter waarde van 260.000 euro in eigendom heeft. Bij het overlijden van een van de twee partners valt de helft van dit tweede verblijf in de nalatenschap. De langstlevende erft daardoor het vruchtgebruik op die helft van het tweede verblijf. Hun twee kinderen erven samen de blote eigendom, elk voor de helft.
Zowel de langstlevende partner als de kinderen zullen erfbelasting moeten betalen op wat ze erven, want voor tweede verblijven geldt er geen vrijstelling voor de langstlevende (zoals dat wel het geval is voor de gezinswoning).
Even rekenen…
Om bij overlijden te berekenen wat de waarde van het vruchtgebruik is, moeten volgens de wet de tabellen van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) gebruikt worden. Voor iemand tussen 60 en 65 jaar bedraagt het vruchtgebruik volgens die tabellen 38 procent. Hoe ouder iemand wordt, hoe lager ook het vruchtgebruik zal zijn. En hoe kleiner de waarde van het vruchtgebruik, hoe groter de waarde van de blote eigendom wordt. En hoe hoger de erfbelasting zal zijn voor de kinderen die de woning in blote eigendom erven.
Hanteren we in dit geval het percentage van 38 procent, dan bedraagt de waarde van het vruchtgebruik op de helft van de woning (130.000 euro) 49.400 euro. Daarop betaalt de langstlevende 3 procent erfbelasting (tot 50.000 euro geldt de onderste schijf van 3 procent), wat neerkomt op 1.482 euro.
De kinderen erven samen het saldo in blote eigendom, ofwel 80.600 euro (130.000 euro - 49.400 euro). Elk kind betaalt dan erfbelasting op zijn deel, zijnde 40.300 euro. Tegen 3 procent komt dit neer op 1.209 euro erfbelasting per kind.
Wanneer vervolgens de tweede ouder overlijdt, erven de kinderen zijn helft, ter waarde van 130.000 euro, in volle eigendom. Voor elk kind vertegenwoordigt dat 65.000 euro, waarop 2.850 euro erfbelasting betaald moet worden (3 procent op de eerste 50.000 euro en 9 procent op de overige 15.000 euro). Op de andere helft van het tweede verblijf die de langstlevende in vruchtgebruik had geërfd van de partner die het eerst sterft, hoeven de kinderen geen erfbelasting meer te betalen. Dat vruchtgebruik ‘wast’ belastingvrij aan bij de blote eigendom die ze er al van bezitten.
Deze berekeningen zijn in zekere mate theoretisch en willen alleen een orde van grootte aangeven. In de praktijk wordt de waarde van het tweede verblijf immers samengeteld met de waarde van de eerste woning. De eerste woning heeft een opduweffect tegenover de tweede woning. In realiteit zal de tweede woning tegen hogere tarieven worden belast. Daardoor levert de gesplitste aankoop een groter fiscaal voordeel op dan op het eerste gezicht lijkt.
Wat is een gesplitste aankoop?
De ‘gesplitste aankoop’ is een methode waarmee de erfbelasting die op het tweede verblijf moet worden betaald, perfect kan worden vermeden. Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders alleen het vruchtgebruik van het vastgoed, terwijl de kinderen de blote eigendom kopen.
Dat betekent dat de ouders de gekochte eigendom kunnen bewonen of verhuren. Na het overlijden van beide ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen automatisch volle eigenaar. Daardoor komt het appartement niet in de nalatenschap van de ouders terecht en moet er geen erfbelasting op betaald worden.
Ook bij de gesplitste aankoop van een woning wordt er voor de bepaling van het vruchtgebruik van de ouders vaak teruggegrepen naar de VCF-tabellen. In tegenstelling tot de waardebepaling bij overlijden is dit echter niet wettelijk verplicht. De waardebepaling bij aankoop is vrij, zolang die economisch verantwoord is.
De VCF-tabellen houden alleen rekening met de waarde van de woning en de leeftijd van de vruchtgebruiker in schijven van 5 jaar. Maar om tot een meer verfijnde waardering te komen moet ook rekening worden gehouden met de exacte levensverwachting van de vruchtgebruikers - een levensverwachting die verschilt per geslacht. Bovendien moeten ook de nettohuurinkomsten die het pand opbrengt, de rente die hierop verkregen wordt en de inflatie in rekening worden gebracht.
Meestal ligt de uitkomst van die berekening veel hoger dan de waarde die men verkrijgt als de VCF-tabellen worden gebruikt. Dat is voordeliger, aangezien het aandeel in de totale aankoopprijs dat de kinderen moeten betalen voor hun blote eigendom - en dus ook de som waarop eventuele schenkbelasting moet worden betaald - verlaagt.
Eerst schenken, dan gesplitst kopen
Doorgaans betalen de kinderen de blote eigendom van het huis met geld dat ze van hun ouders gekregen hebben. Tegenover de fiscus zult u duidelijk moeten maken dat er wel degelijk een schenking heeft plaatsgevonden, waarmee de kinderen de aankoop betalen. Is dat niet het geval, dan kan de fiscus oordelen dat de vruchtgebruiker zelf de volledige aankoop betaalt en er alleen maar een constructie werd opgezet om erfbelasting te vermijden.
U zult dus moeten aantonen dat er vóór de aankoop geld werd geschonken aan de kinderen om de blote eigendom te kunnen kopen. In alle gevallen moet de schenking van de aankoopprijs van de blote eigendom gebeuren voor de ondertekening van het compromis. De schenking kan geregistreerd worden, maar dat is niet vereist. Een eenvoudige hand- of bankgift kan dus ook. Opteert u voor een hand- of een bankgift, let er dan op dat de betaling van de blote eigendom gebeurt vanaf de rekening van de kinderen/blote eigenaars/begiftigden. De documenten ter bevestiging van de bankgift worden het best voor de ondertekening van het compromis opgesteld.
KADER
Kunt u ook ‘gesplitst aankopen’ in het buitenland?
Frankrijk en Spanje zijn populaire landen voor de Belg die een tweede verblijf wil aanschaffen. In beide landen kan de techniek van de gesplitste aankoop worden toegepast, maar er zijn toch enkele specifieke regels waarmee rekening moet worden gehouden.
- In Frankrijk kan erfbelasting alleen vermeden worden als er vóór de aankoop een notariële schenking heeft plaatsgevonden. Als Belgische inwoner kan dat voor een Belgische notaris gebeuren tegen het tarief van 3 procent in rechte lijn.
Dankzij een ‘gesplitste aankoop’ kunt u de erfbelasting op een tweede verblijf perfect vermijden.
- In Spanje betaalt u in principe geen erf- of schenkbelasting als u gebruikmaakt van de gesplitste aankoop. Maar Spanje kent wel een overdrachtsbelasting die betaald moet worden als vastgoed van eigenaar verandert. De belasting is afhankelijk van de regio en loopt al snel op tot 10 procent. Ze is niet alleen verschuldigd bij de aankoop, maar nogmaals als bij overlijden het vruchtgebruik eindigt en de erfgenamen volle eigenaars worden. De aanwas van het vruchtgebruik wordt namelijk gezien als een nieuwe overdracht.
Maar u hoeft niet per se via een Belgische notaris te gaan voor de schenking. De schenking kan ook voor een Nederlandse of Franse notaris gebeuren. In dat geval wordt er geen schenkbelasting geheven. De schenker zal wel minstens drie jaar na de schenking moeten blijven leven om te vermijden dat er toch erfbelasting betaald moet worden op de geschonken gelden voor de betaling van de blote eigendom.
