In wezen komt het erop neer dat er een vergelijking moet worden gemaakt tussen het vermogen dat in beide gevallen wordt opgebouwd. Wie een huis koopt en daarvoor over een periode van 25 jaar leent, zal op het einde van de rit eigenaar van dat huis zijn. De huurder kan na diezelfde periode een gediversifieerde aandelenportefeuille beschikken.
Wie finaal het beste af is, zal afhangen van de rendementen op de aandelenportefeuille en de evolutie van de huizenmarkt. Sinds 2005 stegen de aandelen wereldwijd gemiddeld met ongeveer 8 procent per jaar en nam de nominale waarde van huizen in Vlaanderen met gemiddeld 4 procent per jaar toe. Maar de vraag is natuurlijk of die rendementen ook in de toekomst gehaald zullen worden.
Bovendien hangt een en ander ook af van het beleggerstemperament van de huurder. Om een degelijk rendement te halen zal de huurder toch minstens een beetje zijn nek moeten uitsteken en zijn vrije cashflow voor het grootste deel op de beurs beleggen. Met de lange looptijd voor ogen en de bestaande mogelijkheden om ‘conservatief’ op de beurs actief te zijn, zou het risico theoretisch toch beperkt moeten blijven.
Maar in de praktijk is de Belg relatief wantrouwig tegenover aandelenbeleggingen en zet hij de bulk van zijn geld op spaarboekjes tegen een huidige rente van 0,11 procent. Het gevolg hiervan is dat er op die manier een zeer beperkt rendement wordt behaald en dat in dat geval degene die een huis koopt na 25 jaar zijn vermogen het meest heeft zien stijgen.
Concrete scenario’s
Laten we een en ander concreet becijferen voor Marian en Steven, de eerste de trotse eigenaar van een huis en de tweede een gelukkige huurder. We gaan er voor de simulatie van uit dat beiden een spaarpot van 71.500 euro hebben. Marian heeft een huis gekocht van 250.000 euro exclusief kosten. Ze ging daarvoor een lening van 200.000 euro aan met een looptijd van 25 jaar. Steven heeft net een huis gehuurd en betaalt daarvoor 685 euro per maand.
Marian heeft haar spaarpot van 71.500 euro nodig om de eigen inbreng te doen en de kosten van de registratierechten, het ereloon van de notaris en de aktekosten te financieren. Steven heeft die kosten niet en kan dat bedrag meteen in een gediversifieerde aandelenportefeuille beleggen.
Gedurende een periode van 25 jaar zal Marian meer aan kapitaalaflossingen, interesten, kosten en taksen betalen dan Steven aan huurgeld betaalt. Steven kan zijn vrije kasstroom beleggen en zo zijn vermogen verder opbouwen.
- Aankoopprijs woonst: 250.000 €
Dit is ongeveer de huidige mediaanprijs van een huis in Vlaanderen. - Eigen inbreng: 50.000 € (of 20%)
Dit is een realistisch bedrag dat vereist wordt door de bank - Termijn lening: 25 jaar
- Interestvoet lening : 1.7%
- Jaarlijkse appreciatie huizenmarkt: 4%
Dit is een gemiddelde gebaseerd op historische rendementen van de Belgische vastgoedmarkt - Jaarlijks rendement aandelenportefeuille: 8%
Gebaseerd op historiek MSCI World, een index die wereldwijd verspreide aandelen volgt - Huurprijs: 685 € per maand
Dit is de gemiddelde huurprijs van een eengezinswoning in Vlaanderen. - Registratierechten: 6%
Er wordt verondersteld dat het om een bestaande woning gaat - Andere aankoopkosten: 2%
Dit vertegenwoordigt voornamelijk notariskosten en aktekosten - Schuldsaldo: 1.500 € (eenmalige premie)
- Indexatie huur: 2% per jaar
- Belasting op KI: 1.000 € per jaar
- Onderhoudskosten: 2.500 € per jaar
Vuistregel is 1% van de waarde van de woonst
Stéphane Trouvé, expert cash flow modeling en risicobeheer bij FWU Life Insurance, simuleerde een aantal situaties op basis van verschillende rendementen. Als we uitgaan van een historisch gemiddelde jaarlijkse prijstoename van 4 procent op de vastgoedmarkt en een rendement van 8 procent op een aandelenportefeuille (op basis van de historiek van de MSCI World), dan heeft Steven een vermogen van 784.000 euro opgebouwd, terwijl het huis van Marian over diezelfde periode een waarde van 666.000 euro heeft gekregen. Steven heeft in dit geval 118.000 euro meer vermogen opgebouwd.
Alles staat of valt uiteraard met de spaarzaamheid van Steven. Het kan uiteraard net zo goed zijn dat hij een deel van zijn vrije cash flow in reizen en luxe stopt en dan gaat dit ideale plaatje niet meer op. Marian zal als eigenaar van en huis evenwel niet anders kunnen dan het geld aan haar huis te geven, wat een grotere zekerheid op vermogensaanwas biedt.
Naast het enigszins ideale scenario waarbij Steven het perfecte rendement op de aandelenmarkten zoekt, moeten we toch ook tonen wat de situatie is als hij zijn geld op een spaarrekening zet. Dit scenario is niet eens zo erg uit de lucht gegrepen, want het spaarboekje is op dit moment populairder dan ooit. Eind vorig jaar stond 259 miljard euro op spaarboekjes bij Belgische banken, wat 13 miljard meer is dan het jaar voordien.
Als Steven al zijn geld op een spaarboekje zou zetten tegen een rente van 0,11 procent, dan zou hij na 25 jaar een eigen vermogen van 143.000 euro hebben opgebouwd. Dat is 523.000 euro minder dan Marian met haar huis.
In werkelijkheid zal zich vaak een gemengd beeld voordoen. Een deel van het vermogen zal in aandelen belegd zijn, een deel aan obligaties toegewezen zijn en nog een andere deel op een spaarrekening geparkeerd staan. Doorheen de jaren kunnen de verhoudingen tussen die drie ook verschuiven.
We hebben ook geen glazen bol en het is nooit uitgesloten dat ontwikkelingen in de toekomst de historische rendementen van de aandelen- en de vastgoedmarkt naar de prullenmand verwijzen. Afhankelijk van de rendementen kan het voordeel de ene keer bij huren en de andere keer bij kopen kunnen liggen. Bijgaande tabel toont de theoretische situatie bij verschillende rendementen.
Meer lezen: Kopen of huren: wat zijn de voor- en nadelen
