Met de wetswijziging komt een einde aan de rechtsonzekerheid die ontstaan was na een arrest van het hof van beroep van Antwerpen. Dat oordeelde eind 2016 dat een e-mail geen enkele bewijswaarde heeft. Nochtans had het Gentse hof van beroep eerder geoordeeld dat een sms wel het begin kon vormen van een schriftelijk akkoord.
De eerste uitspraak joeg een schokgolf door de vastgoedsector, omdat het voor heel wat immobiliënkantoren een gangbare praktijk is een koop-verkooporder te bevestigen via e-mail, in afwachting van het opstellen van het compromis. De opmaak van zo’n onderhandse verkoopovereenkomst duurt doorgaans een paar weken omdat een aantal documenten vereist zijn. Denk aan een bodemattest of een stedenbouwkundig uittreksel.
De uitspraak van het hof betekende niet alleen dat een verkoopovereenkomst van vastgoed niet via e-mail tot stand kon komen, maar ook dat een mail geen bewijs was dat koper en verkoper het eens waren over de deal.
Bovendien ging de uitspraak in tegen de filosofie van de Digital Act. Dat is de wetgeving die in 2016 werd ingevoerd en digitale documenten op gelijke voet zet met papieren documenten.
Minister van Digitale Agenda Alexander De Croo (Open VLD) beloofde dan ook de wetgeving aan te passen, zodat de verkoop van onroerend goed ook via elektronische weg bezegeld kan worden. Afgelopen zomer keurde het parlement de wetswijziging goed. De nieuwe regeling - Digital Act II genoemd - verscheen op 10 oktober in het Staatsblad en treedt vandaag in werking.
Marge
Wat houdt de nieuwe regeling in? Voortaan is het afsluiten van een overeenkomst altijd mogelijk via een digitale weg. Toch houdt de wetgever nog een slag om de arm. De nieuwe regeling voorziet dat in uitzonderlijke omstandigheden een rechter toch kan oordelen dat een verkoop via e-mail ongeldig is. Op die manier hebben rechters nog een beetje manoeuvreerruimte.
Als een rechter vaststelt dat er praktische obstakels zijn voor het sluiten van een contract, kan hij oordelen dat de deal toch niet geldig werd gesloten. ‘Denk aan de situatie waarin een certificaat vereist is voor het sluiten van de overeenkomst en dat de bevoegde overheidsinstantie dat document alleen op papier uitreikt’, zegt Dorien Stevens van het BIV, het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars.
Handtekening
Niet eender welke e-mail kan als bewijs dienen dat de verkoop beklonken is. De e-mail moet voorzien zijn van een digitale handtekening. Daarbij zijn alle soorten elektronische handtekeningen toegestaan: een handgeschreven gescande handtekening, een biometrische handtekening (bijvoorbeeld via stemherkenning, irisherkenning, herkenning van vingerafdrukken) of de elektronische handtekening.
