Zo geeft u voor het eerst een woonkrediet aan

Hoeveel belastingvoordeel levert een woonlening op? Het is een vraag die iedere bouw- of kooplustige zich terecht stelt. Voor wie in 2017 zijn handtekening op een leningsakte zette, verschilt het antwoord van gewest tot gewest.

Het Vlaams Gewest ondersteunt de verwerving van een gezinswoning sinds 2016 met de ‘geïntegreerde woonbonus’. Dat belastingvoordeel is er zowel voor wie voor het eerst eigenaar wordt als voor wie al eerder vastgoed kocht. Maar de stimulans is groter voor wie geen ander vastgoed bezit.

1. Hoeveel levert de woonbonus op?

Er is een belastingvoordeel voor een basisbedrag van 1.520 euro aan intresten, kapitaalaflossingen en premies voor een schuldsaldoverzekering. Voor wie leent voor zijn ‘enige’ woning is er een verhoging van 760 euro tijdens de eerste tien jaar van de lening en van 80 euro voor wie minstens drie kinderen ten laste heeft op 1 januari 2018. Deze toeslagen worden gedurende 10 belastbare tijdperken behouden op voorwaarde dat het de enige woning blijft.

Voor wie leent voor zijn enige en eigen woning komt het maximumbedrag van de Vlaamse geïntegreerde woonbonus op 2.360 euro. Dat bedrag geeft recht op een belastingvermindering van 40 procent, wat het maximale voordeel op 944 euro (exclusief gemeentebelastingen) brengt. Wie al eigenaar was van een andere woning heeft alleen recht op het basisbedrag, wat het maximale voordeel op 608 euro (exclusief gemeentebelastingen) brengt.

‘Enige’ woning betekent niet noodzakelijk dat u geen ander vastgoed bezit. Met een woning verkregen via een erfenis in mede-eigendom, als blote eigenaar of als vruchtgebruiker wordt geen rekening gehouden. De fiscus houdt ook geen rekening met een woning die op 1 januari 2018 te koop stond en uiterlijk eind 2018 verkocht zal zijn.

2. Wat zijn de voorwaarden?

Om het belastingvoordeel van de geïntegreerde woonbonus te genieten, moeten enkele voorwaarden samen voldaan zijn:

• De lening is afgesloten op of na 1 januari 2016.
• U woont op 1 januari 2018 in het Vlaams Gewest.
• De lening heeft een looptijd van minstens 10 jaar.
• De lening is gewaarborgd met een hypothecaire inschrijving. Leent u een hoger bedrag dan wat fiscaal benut kan worden? Dat surplus kan u waarborgen met een hypothecair mandaat. Daarmee heeft de bank alleen het recht om een hypotheek te nemen en dat is aanzienlijk goedkoper dan een hypothecaire inschrijving. Met een hypothecair mandaat hebt u geen recht op een gewestelijke belastingvermindering.
• De lening is afgesloten bij een instelling die gevestigd is in de Europese Economische Ruimte (EER).
• De lening dient om een woning te verwerven of te behouden: een aankoop, bouw, verbouwing, betaling van de erf- of schenkbelasting… Ook een lening aangegaan voor zowel de aankoop van grond als een nieuwbouw daarop komt in aanmerking. Als u alleen een grond koopt (zonder woning), krijgt u geen woonbonus.
• De afbetaling heeft betrekking op uw gezinswoning: de woning waar u en uw gezin wonen. U kan wel de woonbonus krijgen als u er niet zelf kan wonen om sociale redenen (bijvoorbeeld ziekte of huwelijksproblemen), beroepsredenen (bijvoorbeeld een flat huren dichter bij het werk), de stand van de bouw- of verbouwingswerkzaamheden (bijvoorbeeld de woning wordt nog volop gebouwd) en wettelijke of contractuele belemmeringen (bijvoorbeeld een clausule in de verkoopovereenkomst die bepaalt dat de verkoper er nog een tijdlang kan blijven wonen).

Wie niet aan deze voorwaarden voldoet, krijgt geen belastingvoordeel.

3. Is het zinvol mijn schuldsaldoverzekering op te nemen in mijn belastingaangifte?

Dat is alleen zinvol als u onvoldoende intresten of kapitaalaflossingen hebt om uw fiscale korf - het maximale belastingvoordeel - te vullen. Volstaan die betalingen wél, dan kan het zelfs nadelig zijn om uw schuldsaldoverzekering aan te geven. Zodra u één keer het contractnummer hebt ingevuld op uw belastingaangifte, zal een eventuele latere uitkering belast worden. Ook als die aangifte geen belastingvoordeel opleverde. Maakt u nooit melding van de verzekering in uw aangifte, dan ontsnapt de eventuele uitkering aan belastingen.

4. Hoe neem ik de lening op in mijn belastingaangifte?

U vindt de codes voor leningen gesloten vanaf 2016 als eerste in het vak IX. De intresten en kapitaalaflossingen geeft u aan bij code 3334/4334 en de premies van de schuldsaldoverzekering bij code 3335/4335. De volgende codes zijn er om na te gaan of u recht hebt op de toeslagen van 760 en 80 euro.

5. Wat met een hypotheekoverdracht?

Bij een hypotheekoverdracht verkoopt u een woning en koopt u een andere. In plaats van voor de aankoop een nieuwe lening aan te gaan, wordt de lopende lening van de oude woning overgedragen.

6. Wat als ik al een lening had en in 2017 een bijkomende lening afsloot?

Had u al een lening lopen vóór 2016 en hebt u een extra lening afgesloten voor bijvoorbeeld een aanbouw of nieuwe keuken? De Vlaamse overheid heeft een absoluut cumulatieverbod voorzien. De Vlaamse geïntegreerde woonbonus kan niet gecombineerd worden met enig ander Vlaams belastingvoordeel voor leningen gesloten vóór 2016.

U zult moeten kiezen tussen het belastingvoordeel voor de ‘oude’ of de ‘nieuwe’ lening. Kiest u voor het belastingvoordeel voor de ‘oude’ lening? De uitgaven van de oude lening geven nog altijd recht op het bestaande (oude) voordeel. De betalingen voor de nieuwe lening leveren geen belastingvoordeel op. Omgekeerd, als u kiest voor de geïntegreerde woonbonus voor de betalingen van uw nieuwe lening, dan leveren de uitgaven voor de oude lening geen belastingvoordeel op.

Opgelet, de keuze voor de geïntegreerde woonbonus is onherroepelijk. U kan nooit meer voor het oude systeem kiezen. Kiest u in eerste instantie voor het oude belastingregime, dan kan u later wel nog overschakelen naar het nieuwe. Gehuwden en wettelijk samenwonenden die samen een belastingaangifte invullen, moet beiden dezelfde keuze maken.