Vastgoedontwikkelaars onderschatten risico op overaanbod in steden

Nieuwbouwprojecten boomen, zowel wat volumes als prijzen betreft. Het vertrouwen in de woningmarkt is zeer groot. Veel mensen die nooit eerder belegden in vastgoed doen dat nu wel. Het aandeel beleggers die nieuwbouw kopen om te verhuren steeg de voorbije vijf jaar tot een nooit eerder gezien niveau.

‘Nochtans neemt het risico voor zowel beleggers als vastgoedontwikkelaars toe’, waarschuwt Frédéric Vandenhende, zaakvoerder van Investr, een adviseur voor vastgoedinvesteringen. Volgens hem houden de vastgoedontwikkelaars te weinig rekening met wijzigende omstandigheden.

Voor huurpanden is het rendement gedaald tot 3 procent, doordat de vastgoedprijzen sneller stijgen dan de huurprijzen. Als de rente stijgt, zullen beleggers sneller op zoek gaan naar een alternatief voor vastgoed. Daardoor dreigt een aantal nieuwprojecten onvoldoende kopers te vinden.

Ook wie moet lenen om te kopen voor zichzelf zal noodgedwongen afhaken. Bij een stijging van de rente met 1 procent daalt de afbetalingscapaciteit met 12 à 14 procent. In dat geval kunnen vooral jonge gezinnen de woningprijzen niet meer betalen. De prijzen zitten voor veel mensen al op de grens van het haalbare.

Vandenhende stelt vast dat de jongste jaren op veel plaatsen meer woningen worden vergund dan er worden verkocht. En in de verkoopcijfers heeft nieuwbouw maar een aandeel van zo’n 40 procent.

Ook stijgt het aantal gezinnen trager dan het aantal vergunde woningen. Steeds meer singles huren samen een woning, omdat ze dat alleen niet kunnen betalen.

Prijsdalingen

Al die onevenwichten kunnen tot prijsdalingen leiden, zeker bij een rentestijging of een recessie, verwacht Vandenhende. Gronden worden zeer duur ingekocht, wat sommige ontwikkelaars in de problemen kan brengen.

Het overaanbod op de woningmarkt is plaatsgebonden. Zo verschilt de situatie in Antwerpen, Gent en Kortrijk sterk.

Antwerpen kende jaren een tekort aan nieuwe woningen en appartementen, maar sinds 2014 worden er beduidend meer woningen vergund dan er gezinnen bijkomen. Met dat vergunningsbeleid wil de stad kapitaalkrachtiger inwoners aantrekken. Veel ontwikkelaars mikken op die doelgroep. De verkoopprijzen gaan nu al hoger dan 3.000 euro per vierkante meter.

De vraag is of de vele investeerders in dergelijk vastgoed voldoende huurders vinden. Antwerpen heeft het laagste gemiddeld inkomen per inwoner (15.688 euro) van Vlaanderen.

‘Om gezinnen naar de stad aan te trekken moet je ze goede redenen aanreiken. Wachtlijsten voor scholen zijn dat niet. Door het lage gemiddelde inkomen is de betaalbaarheid van nieuwe projecten al even cruciaal’, aldus Vandenhende.

Antwerpen biedt wel potentieel voor beleggers in panden met een lagere huurprijs. Voor een huurprijs van 600 euro krijg je 60 of 70 kandidaten, vanaf 850 euro wordt het al veel moeilijker.

Stadsvlucht

In Gent is het aantal vergunde woningen beter in evenwicht, maar er zitten heel wat grote projecten in de pijplijn, goed voor 2.400 extra wooneenheden. De grote uitdaging voor Gent is de stadsvlucht van jongeren na de eerste werkervaring stoppen.

De betaalbaarheid van een woning komt voor jongeren in het gedrang. Voor een nieuwbouwappartement worden prijzen gehanteerd van 3.500 euro per vierkante meter

De prijs drukken kan door kleiner te gaan wonen. De oppervlakte van een nieuwbouwappartement is in ons land gedaald van 102 vierkante meter in 1990 naar 78 vierkante meter in 2016.

‘Ik zag onlangs een nieuwbouwappartement aan de Oude Dokken van 70 vierkante meter. Het werd verkocht voor 292.000 euro. Maar gaan jonge gezinnen met twee kinderen naar dit type woning kijken, wetende dat ze rond Gent voor lagere prijzen meer woning vinden?’, zegt Vandenhende.