Wat is het interessantst: renoveren of afbreken en heropbouwen?

Maar de keuze tussen verbouwen of volledig slopen wordt in de praktijk niet alleen met het verstand, maar ook met het hart gemaakt. Zo kan u verliefd worden op het karakter van een oud herenhuis met hoge plafonds, de onvervangbare art-deco-elementen van een villa, of de charme van een oude boerderij. ‘Vaak staat alleen nostalgie een afbraak in de weg. Het is in ieder geval niet verstandig om een woning niet af te breken alleen maar omdat ze eigendom van de familie was’, zegt Cappelle.

Om de keuze te maken, zult u moeten inschatten hoeveel enerzijds een renovatie kost en anderzijds welk budget er nodig is voor een sloop en een nieuwbouw. ‘Laat u bijstaan door een goede aannemer of architect. Alleen op die manier kan je een keuze maken die gebaseerd is op realistische info’, zegt Waeytens.

De volgende 6 criteria kunnen u helpen bij het maken van de juiste keuze.

1. Hoeveel keuzevrijheid hebt u?

Wie een huis afbreekt en heropbouwt, begint als het ware met een schone lei. ‘Een nieuwbouw biedt sowieso meer keuzemogelijkheden. In principe is alles mogelijk’, zegt Cappelle. ‘Bij een renovatie moet je altijd rekening houden met de beperkingen van de bestaande woning. Het gebeurt vaak dat de eigenaars iets trendy willen dat niet met een renovatie bereikt kan worden.’

2. Welk btw-tarief wilt u?

Een argument pro renovatie is het btw-tarief. Bij de sloop en heropbouw van een woning moet 21 procent btw betaald worden op de werkuren van de vaklui en de gebruikte materialen. Alleen in dertien Vlaamse steden - Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Sint-Niklaas en Roeselare - geldt een verlaagd btw-tarief van 6 procent in plaats van de gebruikelijke 21 procent. Wel is er nog tot en met 31 oktober 2019 een forfaitaire premie van 7.500 euro voor particulieren die slopen en heropbouwen.

Renovaties van bestaande woningen die minstens tien jaar in gebruik zijn, kunnen tegen een verlaagd btw-tarief van 6 procent. Dat tarief geldt zowel voor de gefactureerde werkuren als voor de materialen, op voorwaarde dat de werken worden uitgevoerd door een vakman. Doe-het-zelvers vallen uit de boot: op de aangekochte materialen moet altijd 21 procent btw betaald worden.

Toch kan niet elke renovatie tegen het verlaagde btw-tarief van 6 procent. Een vereiste is dat het gebouw na de werken hoofdzakelijk blijft steunen op de oude dragende muren. En wat als de bewoonbare oppervlakte wordt uitgebreid? Als de oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken, wordt het btw-tarief van 6 procent toegepast op het geheel. Is het oude gedeelte kleiner dan of gelijk aan het nieuwe gedeelte, dan moet u 21 procent btw betalen op werken en materialen.

LET OP! Voor sommige werken moet altijd 21 procent btw betaald worden, ongeacht de leeftijd van de woning. Het gaat onder meer om elektrische keukentoestellen (zelfs al zijn ze ingebouwd), zwembaden, sauna’s, tuinaanleg, afsluitingen en een tuinhuis.

3. Hoe belangrijk is energiezuinigheid voor u?

‘Het voordeel van een sloop met heropbouw is dat een bijna-energieneutrale woning binnen handbereik ligt. Een gerenoveerd huis zal nooit dezelfde energetische scores behalen als een heropgebouwd exemplaar’, zegt Robert de Mûelenaere, gedelegeerd bestuurder van de Confederatie Bouw. ‘Nochtans beïnvloedt de energieprestatie steeds meer de verkoopprijs van een woning. Hoe lager de score van het epc-certificaat, hoe meer de woning waard zal zijn. En omgekeerd, hoe hoger de score, hoe lager de waarde van de woning: er zullen immers nog heel wat renovatiewerken nodig zijn.’

‘Een bestaande woning na-isoleren is niet altijd evident. Vaak ben je beperkt qua dikte van de isolatie. De investeringen om een bestaande woning energiezuinig te maken, zijn vaak hoger dan bij nieuwbouw, terwijl het rendement lager uitvalt’, zegt Cappelle.

4. Welke deadline hebt u voor ogen?

‘Wie sloopt en heropbouwt, moet onmiddellijk het hele budget kunnen ophoesten. Daar knelt het schoentje vaak’, zegt Waeytens. ‘Een renovatie biedt het voordeel dat je de kosten kan spreiden en ondertussen nog in je woning kan blijven wonen.’

Zo kunt u bijvoorbeeld eerst het dak aanpakken, een jaar later de keuken en nog een jaar later de badkamer. Keerzijde van de medaille is dat u jaren in de verbouwingen zit en misschien inboet op wooncomfort.

5. Hoeveel zekerheid wilt u?

Een fundering die niet in orde blijkt, de isolatie die minder dik is dan gedacht, verroeste leidingen… ‘Bij een renovatie duiken altijd problemen op die je niet verwacht had. Daarom is het goed om een financiële buffer van 15 à 20 procent aan te leggen boven op de renovatiekosten’, zegt De Mûelenaere.

6. Hoe goed kunt u om met regeltjes?

Vooraleer u een woning grondig mag verbouwen, uitbreiden of afbreken en heropbouwen, moet u een omgevingsvergunning aanvragen en uiteraard ook krijgen. De omgevingsvergunning vervangt sinds begin vorig jaar de stedenbouwkundige vergunning in alle Vlaamse gemeenten.

Maar u zal niet altijd de toestemming krijgen om te slopen. ‘Een beschermde woning mag niet volledig gesloopt worden’, zegt Els Willems van het Departement Omgeving van de Vlaamse overheid. ‘Voor woningen opgenomen in een inventaris zoals die van het bouwkundig erfgoed, kan wel een omgevingsvergunning voor het slopen worden afgeleverd, maar daarin zal zijn aangegeven hoe de erfgoedwaarden in acht moeten worden genomen.’

Ook voor de bouw van een nieuwe woning zult u zich moeten houden aan de regels. ‘Er wordt een onderscheid gemaakt tussen gebieden waar een woning zone-eigen en andere waar de woonfunctie zone-vreemd is’, zegt Willems. Het spreekt voor zich dat een woning gelegen in een woongebied zone-eigen is, maar dat geldt ook voor een landbouwwoning bij een actief landbouwbedrijf of een bedrijfswoning bij een onderneming op een bedrijventerrein.

Zone-eigen woningen kunnen herbouwd worden als u zich houdt aan de geldende stedenbouwkundige of verkavelingsvoorschriften, tenzij er op geldige wijze van kan worden afgeweken. Die voorschriften kunnen betrekking hebben op bijvoorbeeld de inplanting, de bouwgrootte, de bouwvorm (open, halfopen of gesloten bebouwing), de afstand tot de perceelgrens en het materiaalgebruik. De regels kunnen zijn vastgelegd in het gewestplan, maar kunnen verder verfijnd zijn via een algemeen of bijzonder plan van aanleg (APA of BPA), een verkavelingsvergunning of een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP).

Een zonevreemde woning nieuw bouwen kan niet. ‘In de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is een aantal basisrechten voor bestaande zonevreemde woningen geformuleerd’, legt Willems uit. ‘Die mogen op dezelfde plaats herbouwd worden, zij het met een beperking van het bouwvolume tot 1.000 kubieke meter. Als de oorspronkelijke woning groter was, moet de herbouwde woning dus worden beperkt.’ Er moet ten minste drie vierde overlap zijn met de bestaande woonoppervlakte. ‘In een ruimtelijk kwetsbaar gebied, zoals een natuurgebied, of in een recreatiegebied mag er niet herbouwd worden’, zegt Willems. ‘Maar onder bepaalde voorwaarden kan de woning wel herbouwd worden op een andere plaats. Herbouwen kan alleen als er al een bestaande zonevreemde woning is die vergund is en niet verkrot.’