‘Onlangs kreeg ik een man uit Gent over de vloer die drie luxeappartementen verhuurde in Brussel. Welgeteld 1,35 miljoen euro had hij erin geïnvesteerd, maar veel plezier had hij nog niet beleefd aan zijn belegging. Als hij op voorhand langs was geweest, had hij gemakkelijk 500.000 euro kunnen besparen.’ Aan het woord is Thomas Valkeniers, CEO van het vastgoedkantoor Pajota en auteur van het boek ‘Investeren in vastgoed. De complete startersgids’. Daarin geeft hij de do’s-and-don’ts mee voor de beginnende vastgoedinvesteerder. Die neemt immers nog te vaak verkeerde beslissingen die aan zijn rendement vreten.
Zo bouwt en renoveert u slimmer
- Hoeveel is uw woning waard? De prijzen van woonhuizen en villa's, appartementen en bouwgronden in alle Belgische gemeenten
- Passie voor passief | Hoeveel kost het om van uw huis een passiefwoning te maken?
- Slim renoveren, slim financieren | Hoe haalt u het maximale uit premies en subsidies?
- Verbouwen om te verhuren | Zo vermijdt u keuzes die aan uw rendement vreten
De 'Vastgoedgids' is op 23/2 verschenen. Bekijk hier de PDF van het magazine.
Een van de eerste vragen die u zich doorgaans stelt als u in vastgoed investeert, is: koop ik een nieuwbouwwoning of toch iets bestaands? Het antwoord op die vraag hangt af van meerdere factoren. Wie graag de handen uit de mouwen steekt, zal misschien geneigd zijn om een bestaande woning te kopen en te verbouwen. Terwijl een investeerder die geen rompslomp wil en de komende twintig jaar safe wil zitten, eerder voor een nieuwbouw zal gaan.
Waar moet u op letten als u voor de optie 'bestaande woning' - en dus een renovatieproject - kiest?
Koop geen huis
Wie investeert in vastgoed om te verhuren, doet dat met het oog op een zo mooi mogelijk rendement. ‘Dan is investeren in een huis minder interessant dan in een appartement’, zegt Valkeniers. Voor een huis kun je doorgaans wel een hogere huurprijs vragen, maar die staat niet in verhouding tot de hogere aankoopprijs van een huis tegenover een appartement.’
Bovendien vergt een huis ook meer onderhoud dan een appartement. Denk maar aan de tuin. Veel huurders zien zo’n tuin niet zitten, wat maakt dat niet alleen de vraag naar huurhuizen niet groot is (en u uw pand misschien niet snel verhuurd krijgt), maar dat u bovendien het risico loopt dat uw huurders de woning niet goed zullen onderhouden en u dus achteraf met extra kosten opgezadeld zit. Doordat huizen doorgaans groter zijn dan appartementen, zijn ook de kosten navenant.
‘Er zijn natuurlijk uitzonderingen’, aldus Valkeniers. ‘In regio’s waar veel expats verblijven, is er wel vraag naar huurhuizen en kun je voor een huis van goede kwaliteit wel een hogere huurprijs vragen.’
Koop een appartement met twee slaapkamers
Wilt u vastgoed kopen en verbouwen om het te verhuren, dan kiest u dus beter voor een appartement. Maar ook daar: ga niet voor zomaar eender welk appartement. ‘Hoe kleiner het appartement, hoe groter het rendement, maar ook hoe hoger de rotatie’, stelt Valkeniers. ‘Gemiddeld blijft een huurder drieënhalf jaar. In een studio of eenslaapkamerappartement is het verloop hoger.’ Dat betekent dus dat u vaker op zoek moet naar een nieuwe huurder - wat extra rompslomp met zich meebrengt - maar ook dat u misschien wat vaker met leegstand te maken krijgt, als u niet meteen een nieuwe huurder kunt aantrekken. Meer leegstand betekent: minder huurinkomsten en dus een lager rendement.
Investeren in een huis is minder interessant dan in een appartement. Voor een huis kun je doorgaans wel een hogere huurprijs vragen, maar die staat niet in verhouding tot de hogere aankoopprijs.
Misschien woont u zelf in een woning met drie slaapkamers en vindt u dat ideaal, maar als u iets koopt en verbouwt om te verhuren, dan kiest u beter voor een appartement met twee slaapkamers. ‘Zo’n doorsnee-appartement voldoet aan de wensen van de meeste huurders’, aldus Valkeniers. Voor een appartement met drie slaapkamers kun je wel een iets hogere huurprijs vragen, maar die staat niet in verhouding tot de extra ruimte. ‘Een appartement met twee slaapkamers heeft meestal een oppervlakte van 85 à 90 vierkante meter. Voor een appartement met drie slaapkamers is dat al gauw 110 à 120 vierkante meter, of zo’n 30 procent meer. In de huurprijs zal je nooit het equivalent erbij krijgen.’
Bovendien zijn grote appartementen ook duurder in aankoop. Uit de vastgoedbarometer van de notarisfederatie Fednot blijkt dat de prijs van een extra kamer in een appartement fors oploopt. Een appartement met twee slaapkamers kostte vorig jaar gemiddeld bijna een derde meer dan een flat met één slaapkamer. Voor een appartement met drie slaapkamers betaalt u eveneens een derde meer dan voor een met twee slaapkamers.
Investeer niet in luxematerialen
Het is niet omdat u een dure keuken van 50.000 euro installeert dat de waarde van uw woning met eenzelfde bedrag stijgt. ‘Onderzoek in de Verenigde Staten toont aan dat bij verbouwingen de waardevermeerdering lager ligt dan de kostprijs van die verbouwing. En dat geldt ook voor het gebruik van luxematerialen’, weet vastgoedeconoom Sven Damen van de KU Leuven. ‘In de VS worden op regelmatige basis enquêtes gehouden waarbij (ver)bouwprojecten eerst aan aannemers en nadien aan schatters worden voorgelegd. Een soort ‘voor & na’, zeg maar. Vorig jaar bleek dat 57 procent van de investeringen in een woning werd doorvertaald in de waarde ervan. Met andere woorden: een investering van 10.000 euro doet de waarde van het huis met 5.700 euro stijgen. In 2017 bedroeg het percentage 64 procent.’
‘Ik maak graag de vergelijking met het verkopen van een tweedehandswagen’, treedt Valkeniers bij. ‘De prijs daarvan wordt onder meer bepaald door het merk van de auto, de leeftijd en het aantal kilometers op de teller. En de opties? Daar krijgt u niets voor.’ Het heeft dan ook weinig zin dat u in die opties - in het geval van een woning: luxematerialen - investeert.
Wie verhuurt, rekent natuurlijk niet alleen op het direct huurrendement - tegenwoordig schommelt dat rond 3 procent - maar ook op de waardestijging van zijn pand. Luxe is evenwel zeer subjectief. Wat u mooi vindt, vindt een ander misschien erg lelijk, en omgekeerd. Bovendien dateert luxe ook sterker. ‘Onlangs verkocht ik een villa van acht jaar oud. De eigenaar had in zijn woning alles samen 2 miljoen euro geïnvesteerd, waarvan 120.000 euro in een keuken. Het huis is uiteindelijk verkocht voor 1,365 miljoen euro’, aldus Valkeniers.
Denk verder dan een nieuwe keuken of badkamer
Als eigenaar/verhuurder wilt u natuurlijk zo weinig mogelijk centen uitgeven. Misschien denkt u daarom: een likje verf en een nieuwe keuken of badkamer zullen wel volstaan om kandidaat-huurders over de streep te trekken. Toch kijkt u beter wat verder. Want investeren in energiebesparende maatregelen loont.
Als u een appartement verbouwt, zal dat natuurlijk moelijker liggen, omdat u ook rekening moet houden met de andere eigenaars in het gebouw en u misschien niet zomaar hoogrendementsglas kunt laten plaatsen of het dak beter isoleren. Maar als u een huis verhuurt, doet u natuurlijk wat u wilt. Bovendien wil de Vlaamse overheid dat tegen 2050 elke Vlaamse woning even energiezuinig is als een huis dat vandaag wordt gebouwd.
Tip!
Als u niet weet waar te beginnen, kan u een ‘huisdokter’ of ‘renovatiecoach’ onder de arm nemen, een onafhankelijke deskundige die uw woning analyseert en een stappenplan opstelt om ze energiezuiniger te maken. ‘Daarbij gaan we uit van de ideale eindsituatie’, zegt architecte en inhoudelijk adviseur Karen Smets van het steunpunt duurzaam bouwen Dubolimburg. ‘In functie van het budget stellen we dan een prioriteitenlijst op met werken die het best eerst gebeuren, gevolgd door werken die in een latere fase kunnen worden aangevat.’
‘Het is belangrijk om doordacht te werk te gaan en ook al rekening te houden met mogelijke vervolgwerken. Zo vermijd je extra kosten. Als je bijvoorbeeld dakisolatie plaatst en er in een latere fase ook in gevelisolatie wordt voorzien, kan je er maar beter voor zorgen dat je de dakisolatie voldoende laat doorlopen, zodat die nadien mooi op de gevelisolatie kan worden aangesloten’, aldus Smets.
In een epc staat niet of u een lelijke of mooie badkamer hebt, wel hoeveel de dakisolatie zal kosten.
Om zo’n stappenplan op te stellen, maakt Dubolimburg gebruik van een renovatiematrix. Dat is een tool die ontwikkeld werd door GDb engineering voor het IWT-onderzoeksproject Werfgoed (zie voorbeeld hieronder).
Om groene investeringen aan te moedigen, zijn er bovendien voor heel wat energiebesparende werken premies te krijgen. Ook daar kan zo’n coach bij helpen.
‘Een hulpmiddel is alvast het epc of energieprestatiecertificaat’, meent Smets. Zo’n epc geeft weer hoe energiezuinig uw woning is. Sinds begin dit jaar steekt dat epc in een nieuw jasje. Een van de nieuwigheden is dat in het document concrete aanbevelingen worden gedaan om uw woning energiezuiniger te maken, mét een schatting van de kostprijs. ‘In zo’n epc staat niet of u een lelijke of mooie badkamer hebt, wel hoeveel dakisolatie kost. Anders gezegd: een kandidaat-koper kan nu zwart op wit zien hoeveel het zal kosten om een huis in orde te brengen, en hoe dat de waarde van uw woning beïnvloedt.’
Uit een recente studie van Damen, in opdracht van het Vlaams Energieagentschap en op basis van de verkooptransacties van makelaar Era, blijkt overigens dat de energiescore van een woning een steeds grotere impact heeft op de verkoopprijs. Een daling van die score met 100 punten duwt de woningprijs gemiddeld 2,3 procent hoger.
Laat persoonlijke voorkeuren achterwege
Het kan verleidelijk zijn om als eigenaar uw huurappartement te verbouwen volgens uw smaak. Toch doet u dat beter niet. Het risico bestaat immers dat een kandidaat-huurder daarop afknapt. Vandaar dat u beter met zo neutraal mogelijke materialen werkt. ‘Een huurder wil vooral een standaardafwerking’, zegt Valkeniers. ‘Denk aan een witte keuken of een grijze vloer. Dat soort passe-partoutafwerking wordt doorgaans door iedereen gesmaakt.’
Verschijnt onze interactieve kaart hieronder niet correct? Doorzoek de huizenprijzen in alle Belgische gemeenten hier (ook op mobiele toestellen)
