De (ver)bouwregels in 7 vragen

Ook de bescherming van de privacy heeft een impact op de bouwvoorschriften. ‘De moeilijkheid met de regelgeving is dat er veel Europese wetgeving op ons afkomt die voorrang krijgt op de lokale reglementen, bijvoorbeeld op het vlak van verkavelingen’, zegt Steve Ronse, partner bij het advocatenbureau Publius en docent aan de KU Leuven.

Volgens Vincent Sagaert, professor vastgoedrecht aan de KU Leuven, kunnen de voorschriften waaraan bouwers zich moeten houden, worden opgedeeld in vijf grote categorieën:

• Ruimtelijke ordening.
• Erfdienstbaarheid.
• Energiezuinig bouwen.
• Bescherming van de privacy.
• Vermijden van burenhinder.

Concrete vragen over uw bouwproject zullen dus altijd aan een van deze vijf categorieën gelinkt kunnen worden.

Dit zijn zeven veelgestelde vragen over regels en voorschriften.

1. Hoe dicht mag ik bij de perceelrand bouwen?

Een eenduidig antwoord op die vraag is er niet. De voorschriften kunnen zijn vastgelegd in het gewestplan, maar kunnen verder verfijnd zijn in een algemeen of bijzonder plan van aanleg (APA of BPA), een verkavelingsvergunning of een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Volgens Jacqueline Meersman van het advocatenbureau Meersman & Van Keer doet u er altijd goed aan het stedenbouwkundig attest op te vragen. ‘Iedere eigenaar van een bouwperceel kan een stedenbouwkundig attest aanvragen bij de gemeente. Een bouwvergunning is dat nog niet, maar met dat attest kun je wel uitsluitsel krijgen over de modaliteiten waarbinnen op jouw perceel gebouwd kan worden. Het gaat zowel over de omvang van het bouwwerk, de verkavelingsmogelijkheden, maar ook de afstand die je in acht moet nemen tot de perceelgrens’, zegt Meersman.

De informatie die zo’n attest biedt, is twee jaar geldig. Maar als er geen materiële vergissingen waren bij de aanvraag, blijven dezelfde voorwaarden gelden, ook als u nadien een bouwvergunning aanvraagt.

2. Mogen (dak)vensters uitkijken op de buren?

Om ongezonde nieuwsgierigheid tussen buren tegen te gaan en de privacy te beschermen, moeten vensters ‘achteruit’ worden geplaatst. Ze moeten dus op een bepaalde afstand van de grenslijn blijven. ‘Er wordt een onderscheid gemaakt tussen zogenaamde ‘lichten’ en ‘uitzichten’. ‘Een licht laat uitsluitend licht door - denk aan een venster dat niet kan worden opengemaakt. Een ‘uitzicht’ laat zowel licht als lucht door. Een voorbeeld is een openstaand venster of een dakterras boven op een gebouw’, zegt Sagaert.

Die regels gelden uiteraard alleen als het licht of uitzicht uitgeeft op een privéperceel. Als het uitgeeft op het openbaar domein, bijvoorbeeld de straat, spelen die bekommernissen van privacy uiteraard niet.

‘Doorgaans mag je in een gemene muur geen licht of uitzicht aanbrengen. Wel gelden er geen beperkingen op de lichten en uitzichten als de muur minstens 1,9 meter ‘achteruitgebouwd’ is bij rechte uitzichten en 60 centimeter bij schuine uitzichten’, zegt Sagaert.

Nog volgens Sagaert worden de privacyregels soms ‘vergeten’ bij een bouwvergunning. ‘Het is niet omdat een woning is neergezet met een bouwvergunning dat bijvoorbeeld ook de wettelijke regeling inzake vensters en uitzichten is nageleefd. Anders gezegd: zelfs al is het huis gebouwd met een bouwvergunning, toch kan de buurman vorderen dat een venster of uitzicht wordt dichtgemaakt als het te dicht bij de perceelgrens staat’, zegt Sagaert.

Dat kan verstrekkende gevolgen hebben. ‘Als een muur met daarin een licht of uitzicht te dicht tegen een bestaand perceel wordt gebouwd, kan de buur in principe de afbraak vorderen’, zegt hij. Toch kan er ook sprake zijn van machtsmisbruik. ‘Als het vorderen van de afbraak een onevenredig groot nadeel zou toebrengen aan de buurman in verhouding tot het voordeel dat hijzelf zou hebben, kan de vordering worden beperkt tot een schadevergoeding’, zegt Sagaert.

3. Kan ik van mijn woning twee huizen onder één dak maken?

Dat kan niet altijd: navraag bij de gemeente zal uitsluitsel moeten brengen. In de meeste gevallen is bij de omvorming van een woning naar twee huizen onder één dak een vergunning nodig. ‘De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) bepaalt bijvoorbeeld dat niemand zonder voorafgaande omgevingsvergunning een woning mag opsplitsen of het aantal woongelegenheden in een eengezinswoning, appartementsgebouw of studio mag wijzigen’, zegt Guillaume Vyncke van het advocatenbureau Publius.

Een vergunning is niet nodig als de opsplitsing past in het ‘zorgwonen’. ‘Zo kan je ouderen of hulpbehoevenden huisvesten in een aparte (ondergeschikte) woongelegenheid. Voor zorgwonen is geen vergunning nodig, je moet dergelijke werken wél melden. Gewoon de gemeente op de hoogte brengen volstaat - en aan de nodige voorwaarden voldoen natuurlijk’, zegt Vyncke.

4. Hoe kan ik weten of ik met een erfdienstbaarheid rekening moet houden?

Via het stedenbouwkundig attest (zie vraag 1) kunt u al veel te weten komen over erfdienstbaarheden. Uw gemeente zal wellicht niet alle erfdienstbaarheden kennen, maar wel de belangrijkste, zoals ondergrondse (nuts)leidingen of buurtwegen die sommige percelen doorkruisen.

‘Vaak zal een erfdienstbaarheid ook in de authentieke (notariële) akte zijn vastgelegd. Het is immers de notaris die bij een koop of verkoop van een woning alle info hierover moet geven. Ook de makelaar of verkoper van de woning moet mogelijke erfdienstbaarheden melden’, zegt Ronse.

Een erfdienstbaarheid kan ook in een afzonderlijke akte worden opgenomen. Die zal dan worden vermeld op de hypothecaire staat. Ook op die manier kan dus een erfdienstbaarheid worden achterhaald, desnoods opnieuw via de notaris.

5. Wanneer heb ik een architect en/of bouwvergunning nodig?

Of u al dan niet een beroep moet doen op een architect hangt in principe af van de vraag of er voor de werken een vergunning nodig is of niet. Is er geen vergunning nodig, dan moet u in principe ook geen architect inschakelen. ‘Wie geen architect engageert hoewel dat wettelijk verplicht is, schendt mogelijk de wet’, zegt Ronse.

De regering heeft een besluit uitgewerkt waarin staat voor welke handelingen u niet bij een architect moet aankloppen: ‘Onder meer voor het aanbrengen of wijzigen van deuropeningen, het plaatsen van gevelsteen of bepleistering, of het installeren van dakvlakvensters of fotovoltaïsche zonnepanelen. Een belangrijk criterium is dat de geplande werken geen constructieproblemen mogen veroorzaken. Ook de stabiliteit van het gebouw mag niet in het gedrang komen’, zegt Ronse.

6. Kan ik zomaar een tuinhuis in mijn tuin plaatsen? En wat met een carport naast de woning?

Voor bijgebouwen is er niet altijd een vergunning nodig. ‘Een tuinhuis kan je zonder vergunning in de tuin plaatsen. Hetzelfde geldt voor een carport. Beide worden gezien als bijgebouwen, die vrijstaan van het hoofdgebouw en niet voor verblijf bestemd zijn’, zegt Vyncke. ‘De totale oppervlakte moet wel beperkt blijven tot maximaal 40 vierkante meter per goed, met inbegrip van alle bestaande vrijstaande bijgebouwen’, zegt Ronse. ‘De maximale hoogte is in principe beperkt tot 3,5 meter, al kunnen de verkavelingsvoorschriften daarvan afwijken. Soms is een hoogte van 4 meter of meer toegelaten.’

7. Wat als de bouwwerken hinder veroorzaken bij de buren?

Bouwen gaat gepaard met lawaai en overlast. Ook daarover zijn er regels. ‘Sinds de jaren zestig is de theorie van de burenhinder in het privaatrecht binnengedrongen’, zegt Sagaert. ‘In principe mag een eigenaar niet het evenwicht tussen de naburige erven verbreken. Dat evenwicht wordt verbroken als er buitengewone hinder wordt veroorzaakt’, zegt Sagaert.

Een ‘nabuur’ is niet noodzakelijk de eigenaar van de woning, maar hij of zij die de woning betrekt. Of de hinder buitengewoon is of niet, zal door de rechter worden beoordeeld. ‘Als die vaststelt dat de hinder inderdaad bovenmatig is, zal degene die de hinder veroorzaakt, mogelijk een compensatie moeten betalen. Die compensatie kan in natura zijn, bijvoorbeeld het verbod om ’s nachts een bepaald decibelgehalte te overschrijden, of in geld. Dat de hinder wordt veroorzaakt door werken waarvoor nochtans een vergunning is verleend, betekent niet dat er niet kan worden ingegrepen. Toch mag de rechter in dat geval nooit de voortzetting van de vergunde activiteit verbieden.’

Nog een belangrijk punt: een aannemer geldt niet als een nabuur. ‘Als de aannemer grote hinder veroorzaakt, kan hij dus niet aansprakelijk zijn voor burenhinder’, zegt Sagaert. ‘De aannemer kan alleen tot de orde worden geroepen als hij onzorgvuldig heeft gehandeld tijdens de bouwwerken, waardoor hij meer hinder heeft veroorzaakt dan een zorgvuldige en voorzichtige aannemer in dezelfde omstandigheden zou hebben gedaan.’