Zo schat u de kosten van een renovatie realistisch in

Een goede inschatting van de renovatiekosten is niet evident. ‘Een herenwoning uit het begin van de 20ste eeuw renoveren is bijvoorbeeld totaal iets anders dan een 25 jaar oude woning opknappen. Elk renovatieproject is anders’, zegt Jean-Pierre Waeytens, gedelegeerd bestuurder van de Bouwunie. Het is vooral moeilijk in te schatten wat je zal aantreffen als je de bestaande situatie aanpakt. Wat bevindt er zich onder dat mooie behangpapier of onder die vloer? Moeten er eerst nog herstellingswerken gebeuren voor er weer kan worden opgebouwd? ‘Het eerste wat je moet doen, is uitzoeken welke renovatiewerken noodzakelijk zijn, want die zullen bepalen welke andere werken er nog meer uitgevoerd moeten worden. Denk aan een prachtig ingerichte zolder. Als het dak niet of onvoldoende geïsoleerd is, loop je het risico dat je de werken mag overdoen’, zegt De Mûelenaere.

Neem een aannemer of architect in de arm

Voor u uw handtekening onder een koopovereenkomst zet, doet u er goed aan een deskundige in te schakelen. ‘Dat kan een aannemer zijn, of - als de werken omvangrijk zijn - een architect’, zegt Waeytens.

‘Tijdens een bezoek ter plaatse kan een architect niet alleen richtlijnen geven, maar ook een realistische inschatting maken van de kosten. Hij of zij kan u een totaalbeeld geven van de ruimtelijke en bouwtechnische mogelijkheden. Al te vaak denkt men verkeerdelijk dat het zal volstaan om de woning op te frissen en de keuken of badkamer te vernieuwen, maar misschien zijn er wel meer werken nodig’, zegt Cappelle. ‘De meeste architecten zullen hetzij vrijblijvend hetzij tegen een onkostenvergoeding een eerste advies geven.’

Een belangrijke factor in het hele verhaal zijn de wensen en plannen van de potentiële kopers. ‘Een realistische kostprijsinschatting houdt niet alleen rekening met de kosten die te maken hebben met de kwaliteit en de staat van de woning. Er zijn ook kosten die afhangen van de voorkeuren van de verbouwer. Een designbadkamer zal vanzelfsprekend heel wat meer kosten dan een standaardexemplaar’, zegt Waeytens.

Inspecteer de woning van dak tot kelder

Een correcte inschatting van de kosten kan niet van achter een bureau of met een app gebeuren. Een huisbezoek ter plaatse is essentieel. ‘Het is belangrijk om van in het begin naar de mogelijkheden te kijken. Wie bijvoorbeeld vloerverwarming wil, zal aandacht moeten hebben voor de plafondhoogte. En als een woning op de rooilijn staat en dus geen voortuin heeft, zult u een vergunning nodig hebben als u isolatie wilt aanbrengen. Bovendien kan zoiets gevolgen hebben voor de dikte van de isolatie’, zegt Cappelle.

‘Veel woningen in Vlaanderen bestaan uit een hoofdvolume en een achterbouw. Doorgaans is het de bedoeling om die achterbouw te vernieuwen, maar vaak blijkt bij een huisbezoek dat die in zo’n slechte staat is - met bijvoorbeeld een ontoereikende fundering, dunne muren en slechte dakopbouw - dat die volledig moet worden afgebroken.’

‘Bij een huisbezoek wordt de woning van boven naar beneden en van buiten naar binnen geïnspecteerd’, zegt Bart Deneckere. De renovatiecoach van de Intercommunale Leiedal in de regio Zuid-West-Vlaanderen gaat als volgt te werk:

1. Dak en zolder In welke staat bevindt het dak zich? Hoe zit het met de isolatie? Dient de zolder als opslagruimte of moeten er kamers in komen?
2. Kamers Doorloop de kamers en kijk naar het buitenschrijnwerk: is het nog in goede staat of moet het vervangen worden? Welk type glas is gebruikt?
3. Gevel In welke staat is de gevel? Kan hij geïsoleerd worden? Al sinds de jaren 60 van vorige eeuw is een spouwmuur verplicht, maar zijn er niet te veel mortelresten en is er wel een waterkering?
4. Vloer Loont het om de vloeren uit te breken, zodat u ook vloerisolatie kunt aanbrengen?
5. Energiezuinigheid Op welke manier kan de woning energiezuinig worden gemaakt? Op het vernieuwde epc-certificaat verschijnt automatisch een gemiddelde kostenraming. Maar hou in het achterhoofd dat dat indicatieve gemiddelden zijn die op geautomatiseerde wijze berekend worden. Het is niet meer dan een ruwe schatting, voor een concrete kostenraming moet u een architect of aannemer inschakelen. ‘De energie-eisen worden almaar strenger. Gebruik bij een renovatie bijgevolg glas met betere isolatiewaarden dan louter de minimumvereisten’, adviseert Deneckere. ‘Al zal je altijd de afweging moeten maken tussen de energiewinst die je kan behalen en het budget. Een ander type isolatie kan net dat tikkeltje energiezuiniger zijn, maar misschien weegt de investering niet op tegen het rendement.’
6. Technieken Is de elektriciteit in orde? Zijn er vochtproblemen? Hoe worden de woning en het water verwarmd? Is er in ventilatie voorzien? Zijn er rookmelders in het huis of appartement?
7. Omgeving Is de woning aangesloten op het gasnet? Moet de mazouttank worden vernieuwd? Kunnen er op het dak zonnepanelen worden geplaatst?

Breng uw toekomstige gezinssituatie in kaart

Ook uw specifieke gezins- en leefsituatie is bepalend voor de renovatiewerken. Hoeveel kinderen zullen er in de woning leven? Hoe oud zijn ze? Hoeveel dagen per week wordt de woning verwarmd?

‘Ook de langetermijnperspectieven zijn belangrijk’, zegt Deneckere. ‘Wat wil je over tien of twintig jaar nog doen met de woning? Heb je plannen om op termijn de keuken elders onder te brengen, dan doe je er goed aan om nu al de nodige stopcontacten en buizen in de vloer te voorzien.’

Wijs een coördinator aan

Renoveren kost niet alleen geld, maar ook tijd. Tussen de plannen en de facturen en premies verstrijken maanden of zelfs jaren. ‘Bij omvangrijke werken waarvoor verscheidene aannemers nodig zijn, is het nuttig om een coördinator te hebben. Dat kan een algemene aannemer zijn of een architect: die persoon zal de werken dan op elkaar afstemmen. Zoiets kost geld, maar dat haal je eruit doordat alles efficiënter verloopt’, zegt Waeytens.

Werk een gedetailleerde timing uit

‘Bij een zware renovatie werk je het best een timing uit: welke werken moeten eerst gebeuren en hoelang zullen die duren? Die timing kan over verschillende jaren gespreid zijn. Zeker voor wie tijdens de werken graag wil blijven wonen in zijn huis of appartement, is zo’n gedetailleerde timing een noodzaak’, zegt Cappelle. ‘Samen met de timing moeten op bepaalde tijdstippen beslissingen worden genomen, rekening houdend met de gangbare leveringstermijnen. Zo wordt een gevelsteen pas na vier tot vijf weken geleverd en komt het buitenschrijnwerk maar acht weken na de opmeting’, zegt Deneckere.