In 2017 steeg de gemiddelde verkoopprijs van zowel een woonhuis als een appartement met 2,5 procent, blijkt uit de recente notarisbarometer. Wil dat zeggen dat uw woning evenveel in waarde is gestegen? Niet noodzakelijk. Misschien steeg de gemiddelde prijs op de Belgische markt gewoon omdat er meer grotere woningen verkocht werden. De cijfers van de notarissen zijn zeer nuttig, maar het dient gezegd dat appels met peren worden vergeleken.
Sven Damen, vastgoedeconoom aan de KU Leuven, zocht naar een methode om een betere vergelijking mogelijk te maken. Hij analyseerde de verkoopprijzen van woningen, gecorrigeerd voor al wat een invloed heeft op de prijs, zoals het type woning, het aantal slaapkamers, badkamers, garages of de afwerking. Hij deed dat op basis van de database van de vastgoedmakelaar ERA met cijfers vanaf 2003. En dat leverde opvallende conclusies op.
In tien jaar tijd steeg de gemiddelde prijs van de huizen die ERA verkocht in Vlaanderen met 23,1 procent. Dat gemiddelde huis vandaag is evenwel groter en luxueuzer dan tien jaar geleden. Vergelijkbare huizen in Vlaanderen werden de voorbije tien jaar dan ook slechts 15,7 procent duurder, blijkt uit Damens onderzoek. De prijzen van vergelijkbare appartementen stegen met 19 procent. Dat is evenveel als de inflatie in die periode. ‘Als je ook nog eens rekening houdt met de loonontwikkeling zijn vergelijkbare woningen net betaalbaarder geworden’, meent Alain Declercq (ERA).
Het wiskundige model van Damen, dat 85 procent van de prijsverschillen kan verklaren, laat ook toe te zien hoeveel een extra troef of handicap de waarde van een huis beïnvloedt. Hij identificeerde een honderdtal parameters die statistisch significant zijn om het verschil van prijzen van woningen te verklaren. In de tabel hieronder vindt u de 25 relevantste parameters. Zo is een huis met een garage per definitie 4 procent duurder dan een huis zonder. Is het dak geïsoleerd? Dat duwt de prijs 2,3 procent hoger. En elke procent extra bewoonbare oppervlakte doet de waarde met 0,24 procent stijgen. Maar elk jaar dat uw huis ouder wordt, daalt de prijs met 0,4 procent.
Koning auto
Sommige factoren spelen niet de significante rol die je zou verwachten. Zo blijkt de afstand tot een bushalte van De Lijn of een treinstation in de buurt helemaal niet prijsbepalend te zijn. ‘Het toont aan hoe dominant de auto in onze samenleving is’, concludeert Damen.
Vastgoedgids 2018
In 5 stappen naar de juiste lening voor uw droomwoning
Hoeveel is uw woning waard? Alle prijzen van woonhuizen, appartementen en bouwgronden in alle 589 Belgische gemeenten. Ontdek op onze interactieve vastgoedkaart hoeveel een woning in uw gemeente kost >
De Vastgoedgids is op 24/2 verschenen. Bent u abonnee van De Tijd? Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.
De onderzoeker waarschuwt evenwel voor te verregaande conclusies. Als een huis met een wijnkelder 5,6 procent duurder is dan een huis zonder, dan kan dat niet los worden gezien van een ruimer kader. ‘Wijnkelders tref je nu eenmaal eerder aan in een luxueuserhuis in een villawijk dan in een rijwoning.’
Voor een appartement spelen niet dezelfde factoren als voor een woonhuis. Zeezicht (+21,9% in prijs), op de zeedijk (+13,7%), een inloopdouche (+5,5%) of een lift (+3,4%) laten zich wel degelijk voelen bij appartementen. Sommige parameters hebben een grotere invloed dan bij woonhuizen. Dat is bijvoorbeeld het geval voor elke procent extra bewoonbare oppervlakte (+0,6%) of voor de aanwezigheid van een terras (+4,7%).
Elke stad haar eigen prijs
Opvallend is ook dat iedere stad haar eigen prijs heeft. Als we Antwerpen als standaard nemen, betaalt je in Leuven 9 procent meer, maar in Gent 5 procent minder en in Roeselare zelfs 28 procent minder.
Het onderzoek reikt de tegenstanders van windmolens in hun buurt ook munitie aan. Woonhuizen die binnen een straal van 500 meter van een windmolen liggen, zijn 3,5 procent goedkoper dan woningen die verder afgelegen zijn. Op 500 tot 2.000 meter van een windmolen bedraagt het prijsverschil 2,7 procent. Pas als de windmolen op meer dan drie kilometer van de woning staat, is het verschil statistisch gezien niet meer significant.
