De Belgische gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) moeten jaarlijks 80 procent van hun courante winst uitkeren, volgens de regels van het gvv-statuut. Die uitkeringsplicht is een mes dat aan twee kanten snijdt. Enerzijds leidt ze per definitie tot hoge dividendrendementen. Anderzijds tempert de hoge jaarlijkse kasuitstroom de investeringsmogelijkheden. Daarom heeft vorig jaar ongeveer de helft van de gvv’s gewerkt met een keuzedividend. In dat geval kunnen aandeelhouders hun dividend in aandelen ontvangen. Doorgaans gebeurt dat tegen een korting op de beurskoers.
Uw wapen tegen de negatieve rente
Welke invloed heeft de negatieve rente op uw portefeuille? Is duurzame dividendaandelen kopen een goed idee? Of gaat u toch beter voor papieren bakstenen? En hoe werkt diversificatie met fondsen nu juist?
Als u een inkomen uit uw beleggingen wil halen, weet u maar beter een antwoord op bovenstaande vragen. Twijfelt u? Geen nood: u vindt alle antwoorden in de Aandelengids. Een uitgebreide gids vol tips en adviezen van specialisten, inclusief gedetailleerde fiches van 50 aandelen.
Hoe meer beleggers voor aandelen kiezen, hoe meer geld er in de vennootschap blijft. Daardoor krijgen de vastgoedverhuurders meer financiële middelen om te groeien, of kunnen ze de schuldgraad laten dalen en de rentelasten verminderen. De negen gvv’s die vorig jaar de keuze lieten, konden hun eigen vermogen op die manier met ruim 150 miljoen euro opkrikken, berekende De Tijd. Het deel van het dividend dat werd opgenomen in aandelen, varieerde van 78 procent bij winkelspecialist Wereldhave Belgium tot 43 procent bij magazijnverhuurder Montea.
Een gvv kan drie mogelijke strategieën hanteren tegenover het keuzedividend. Een groeier als WDP kiest er jaarlijks voor om zoveel mogelijk investeringscapaciteit te creëren. Een speler als Leasinvest Real Estate doet het nooit. Mogelijk rekent de moedermaatschappij (Ackermans) op de jaarlijkse cashdividenden om zelf een dividend te kunnen uitkeren. Toch zijn er gvv’s die jaarlijks de afweging maken. ‘Het keuzedividend maakt deel uit van onze toolkit om de schuldgraad te beheren. In 2018 en 2019 lag onze schuldratio met respectievelijk 41 en 42 procent relatief laag, waardoor we het keuzedividend overbodig vonden’, legt Lynn Nachtergaele uit, investor relations officer van Cofinimmo.
Belastingen
Een keuze tussen cash of aandelen verandert niets aan de dividendbelasting. Die bedraagt 30 procent, net zoals bij gewone aandelen. Een uitzondering vormen Aedifica en Care Property Invest. Hun aandeelhouders genieten een verlaagde roerende voorheffing van 15 procent in plaats van 30 procent omdat meer dan 60 procent van hun portefeuille uit zorgvastgoed bestaat.
Ook bij Cofinimmo komt die drempel stilaan in zicht, met een gewicht in zorgvastgoed van 56 procent eind september. ‘Volgens ons is het bedrijf een versnelling hoger aan het schakelen om het gedeelte zorgvastgoed als percentage van de totale vastgoedportefeuille boven 60 procent te brengen’, zegt analist Jonathan Mertens van de private bank Dierickx Leys.
Risicopremie
Wie vandaag 100 euro investeert in een gvv krijgt jaarlijks gemiddeld 3,2 euro netto terug op de rekening in de vorm van een dividend. Ter vergelijking: de rente op Belgische overheidsobligaties is teruggevallen naar nul. De nettodividendrendementen variëren van 1,8 procent (Xior) tot 4,4 procent (Befimmo). Hoe hoger het risico op een dividendknip, hoe meer ‘risicopremie’ de belegger eist in de vorm van een hoger dividendrendement.
Voor een speler die actief is in residentieel vastgoed is het huidige nettodividendrendement van 3 procent voor Home Invest Belgium aan de hoge kant. Beleggers bouwen een veiligheidsmarge in. De groep keert dan immers 100 procent uit van de courante winst. Ze telt gerealiseerde meerwaarden op verkopen mee in de berekening van het dividend. Veel analisten denken dan ook dat het dividend van Home Invest niet houdbaar is.
Categorieën
Afhankelijk van het type vastgoed kunnen we de dividendrendementen grosso modo in drie categorieën verdelen.
1. Dividend van 2% netto: logistiek, woonzorg- en studentenvastgoed
De vijf gvv’s die voor 100 procent investeren in logistiek (WDP, Montea), woonzorgvastgoed (Aedifica, Care Property) of studentenvastgoed (Xior) bieden een dividendrendement van zo’n 2 procent netto. Dat hebben ze onder meer te danken aan hun specifieke profiel. ‘Dat soort spelers is bijna uniek in Europa’, zegt analist Herman van der Loos van de private bank Degroof Petercam. Bovendien zitten ze in een bloeiende sector. Woonzorgvastgoed profiteert van de vergrijzing, logistiek vastgoed van de opmars van e-commerce. Xior bewijst dan weer dat er een groeiende vraag is naar de ‘betere huisvesting’ onder studenten. Voor deze vijf is België allang niet meer groot genoeg. Het kwintet vond vooreerst investeringskansen in Nederland. Bovendien hebben ze eigen accenten. Xior heeft van Spanje en Portugal een tweede thuismarkt gemaakt, Aedifica is sinds 2019 ook actief in het VK en kreeg begin dit jaar vat op het Finse Hoivatilat. Tekenend voor de groeihonger van dit vijftal: ze doen allemaal steevast een beroep op het keuzedividend.
2. Dividend van 3% netto: gemengd vastgoed
Cofinimmo en Leasinvest Real Estate bieden elk ongeveer 3 procent nettodividendrendement. Het zijn gvv’s die in verschillende vastgoedsegmenten actief zijn. In het verleden was er geregeld speculatie dat Cofinimmo zijn zorgvastgoed zou afsplitsen om de verlaagde roerende voorheffing te genieten. Sommige - vooral institutionele - beleggers vinden het belangrijk om in ‘pure plays’ te beleggen, zodat ze zelf een gediversifieerde portefeuille kunnen samenstellen of omdat ze bepaalde trends optimaal willen bespelen. Andere - doorgaans particuliere - beleggers stellen het gemengde karakter van spelers als Cofinimmo, Leasinvest RE of het veel kleinere Immo Moury op prijs. Wie bijvoorbeeld één aandeel koopt van Leasinvest RE, bezit een portefeuille verspreid over kantoren, winkelpanden en logistiek, verdeeld over België, Luxemburg en Oostenrijk.
3. Dividend van 4% netto (of meer): kantoren en winkelvastgoed
Een gvv die momenteel met een netto-dividendrendement noteert van 4 procent of zelfs meer heeft te maken met argwaan in de markt. Zo zijn beleggers erg voorzichtig geworden met winkelvastgoed door het groeiende succes van e-commerce. De crash van Qrf in 2018 - tot dan ongezien in deze sector - na het conflict met huurder H&M roept schrikbeelden op. Bijgevolg ligt het nettodividend van Vastned Retail Belgium en Wereldhave Belgium gemakkelijk boven 4 procent van de beurskoers.
Ook tegenover kantoren bestaat wantrouwen, getuige het nettodividendrendement van 4,4 procent voor de ‘zuivere’ kantoorspeler Befimmo.
Het verleden leert dat de populariteit van vastgoedsegmenten geen vaststaand gegeven is. Eind jaren 90 kon logistiek vastgoed alleen beleggers aantrekken door dividendrendementen aan te bieden die bij de hoogste behoorden in de sector. Residentieel vastgoed in Berlijn was jarenlang ‘hot’, tot een huurprijsblokkade de sector plots in een zware crisis stortte. Moraal van het verhaal: een belegger bouwt het best een portefeuille op met gvv’s die in verschillende sectoren actief zijn met uiteenlopende dividendrendementen.
De gereglementeerde vastgoedvennootschappen zijn niet te verwarren met de vastgoedontwikkelaars. Gvv’s zijn hoofdzakelijk verhuurders van vastgoed. Projectontwikkelaars trekken een gebouw op met het oog op een latere verkoop met het liefst een meerwaarde.
Toch lijkt het verschil tussen gvv’s en ontwikkelaars wat te vervagen. VGP bijvoorbeeld is steeds meer actief als verhuurder van (het eigen) vastgoed via een alliantie met de Duitse verzekeraar Allianz.
Juridisch blijft er wel een strikte scheiding tussen beide soorten vastgoedaandelen. De gvv moet voldoen aan verschillende criteria, zoals een maximaal gewicht in de portefeuille van 20 procent van één vastgoedgeheel. De gvv mag de schulden niet boven 65 procent van de activa laten uitstijgen en moet minstens 80 procent van de winst uitkeren. In ruil moet de gvv geen vennootschapsbelasting betalen in België.
De projectontwikkelaars hebben met de gvv’s gemeen dat ze de belegger willen verleiden met een dividend. VGP krikte vorig jaar het dividend op met 16 procent. Analisten verwachten ook dit jaar een dividendgroei met dubbele cijfers. Immobel voert een beleid om het dividend jaarlijks met 10 procent op te krikken, zolang het kan. Ook bij Atenor zal het dividend ongetwijfeld de hoogte ingaan dit jaar. In vergelijking met de gvv’s kennen de projectontwikkelaars wel een volatielere dividendhistoriek.
De drie bovengenoemde bedrijven kennen op dit ogenblik goede tijden, wat zich vertaalt in riante dividenden. Maar slechte tijden vertalen zich in de sector veel gemakkelijker in een schrapping van het dividend, wat bijvoorbeeld bij Immobel het geval was in 2013. De Brusselse ontwikkelaar Banimmo keert overigens al jaren geen dividend uit wegens aanhoudende verliezen.
