Coronavirus verlamt woningmarkt

Het eerste kwartaal op de woningmarkt was meer dan behoorlijk begonnen. Een cocktail van een sterk consumentenvertrouwen, stijgende inkomens en dalende werkloosheid met daarbovenop de historisch lage rente en het spaarboekje dat niets meer opbrengt, zetten begin dit jaar nog heel wat Belgen ertoe aan een woning te kopen.

Verrassend sterk

In de periode van 1 januari tot en met 17 maart was er een lichte daling van het aantal transacties op het nationale niveau (-0,4 procent) in vergelijking met dezelfde periode in 2019. In Vlaanderen was de terugval groter (-3,3 procent).

Die daling was al bij al nog een meevaller. Na het schrappen van de woonbonus in Vlaanderen werd gevreesd voor een veel grotere afkoeling na het recordjaar 2019. De anticipatie op die schrapping van de woonbonus had geleid tot nooit geziene volumes en dito prijzen in het vierde kwartaal van 2019. Een terugval in het eerstvolgende kwartaal leek niet meer dan logisch.

Breekpunt

De strenge beperking van de bewegingsvrijheid in de strijd tegen het coronavirus sinds 18 maart, met het onmogelijk worden van plaatsbezoeken en van het afsluiten van verkoopovereenkomsten bij notarissen en makelaars tot gevolg, was een breekpunt op de woningmarkt.

In de week van 16 maart waren er 27,1 procent minder transacties dan in dezelfde week een jaar eerder. In de week van 23 maart was er zelfs een terugval met 39,3 procent. Over het hele kwartaal was er een krimp met 7,9 procent voor heel België en 10 procent voor Vlaanderen. In de volgende weken is een verdere terugval waarschijnlijk.

Sterkhouders

Het zijn vooral investeerders die kopen om te verhuren die de markt, alvast tot 18 maart, hebben overeind gehouden. Zij konden hoe dan ook niet genieten van de woonbonus en hadden daarom geen reden om overhaast een woning te kopen voor het einde van 2019.

Wie investeert in een woning om ze te verhuren, kiest bijna altijd voor een appartement. ‘De grote appetijt van die investeerders is voor mij een van de belangrijkste verklaringen waarom de prijzen van appartementen in het eerste kwartaal zo fors zijn gestegen’, zegt notaris Bart Van Opstal. 

In de eerste drie maanden werd in Vlaanderen gemiddeld 241.328 euro neergeteld voor een appartement. Dat is 5,5 procent meer dan het jaargemiddelde van 2019 en de grootste stijging van de jongste tien jaar. Er waren prijsstijgingen in alle Vlaamse provincies. Ook in Brussel (+4,8 procent) en Wallonië (+6,9 procent) werden appartementen fors duurder. 

Sinds 2015 is de gemiddelde prijs van een appartement in Vlaanderen met 18,8 procent gestegen. Dat is ruim dubbel zo veel als de inflatie in die periode (8 procent). De prijsstijging wordt ook deels verklaard door het feit dat er zo veel nieuwe appartementen zijn verkocht. Die zijn duurder dan oudere appartementen, ook al omdat ze veel duurzamer zijn gebouwd.

Stagnerende huizenprijzen

De prijzen van woonhuizen zijn in het eerste kwartaal in België licht gedaald (-0,4 procent). In Brussel, waar te weinig wordt gebouwd om aan de vraag te voldoen, was er wel nog een toename met 3,3 procent. In Vlaanderen bleef de stijging beperkt tot 1,3 procent.

Sinds 2015 zijn de prijzen van huizen in België gestegen met 14,5 procent. Dat is 4,3 procentpunten minder dan die van appartementen, maar nog altijd beduidend meer dan de inflatie.

Varen zonder kompas

Op basis van een beperkt aantal transacties over een korte periode van twee weken kan weinig worden geconcludeerd over de impact van de coronacrisis op de volumes en de prijzen op korte en langere termijn. Tijdens de financiële crisis van 2008-2009 is het aantal transacties slechts één kwartaal gedaald.

‘In tegenstelling tot in heel wat andere landen herstelde de woningmarkt in België zeer snel en was er nauwelijks een terugval van de prijzen. Het is wel niet uit te sluiten dat de impact van de coronacrisis niet alleen voor het aantal transacties, maar ook voor de prijzen groter zal zijn dan tijdens de financiële crisis’, stelt Van Opstal voorzichtig.

Veel hangt af van wat de investeerders op korte termijn doen. Als ze blijven kopen - met zo’n 200 miljard euro op de spaarboekjes hebben ze heel wat munitie - kan dat een belangrijke ondersteuning van de markt betekenen. 

De kans is klein dat de overheid dit segment van de woningmarkt een extra stimulus kan en wil geven, zoals na de financiële crisis. Het is niet denkbeeldig dat de overheid, op zoek naar financiering voor haar miljarden euro's aan steunmaatregelen, bij de vastgoedsector langsgaat om die mee te helpen te financieren.

Het is weinig waarschijnlijk dat de kandidaat-kopers van een eerste woning voor eigen gebruik in de eerstvolgende maanden de woningmarkt gaan stutten. Het consumentenvertrouwen kreeg een enorme deuk en veel jongeren hebben een veel minder zeker of lager inkomen, al dan niet als gevolg van tijdelijke werkloosheid. En er zijn er ook die bewust gaan wachten in de hoop dat de prijzen eindelijk eens dalen.

Troeven

De zeer lage rente blijft wel een troef die snel opnieuw een positieve rol kan spelen. Ook stijgt het aantal gezinnen nog altijd en is er in België geen sprake van een groot overaanbod aan woningen.

De overheid zal ook niet willen dat de vastgoedmarkt in een crisis verzeilt, want de meeste grote financiële crisissen uit de geschiedenis waren het gevolg van een vastgoedcrisis.