‘Vergelijk ons niet met een aandeel, maar met een appartement’

Met 2.400 appartementen en huizen is Home Invest Belgium een van de grootste woningeigenaars van België. Sinds 2,5 jaar leidt Sven Janssens de gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv). We spreken hem in The Felicity, een project van de groep in Laken, waar een kijkwoning huurders moet overtuigen er vanaf juni in te trekken.

De woningprijzen in België stegen vorig jaar met 6 procent. Bouwen werd 8 procent duurder. De huurprijzen namen amper meer toe dan de inflatie. Weegt dat op de rendabiliteit van verhuurders?

Sven Janssens: ‘De verhuurprijzen kunnen de woningprijzen al jaren niet bijbenen. Door de lage rente, de hulp van de ouders, of langere looptijden voor leningen zijn mensen bereid almaar meer te betalen voor een woning. De huurmarkt is meer gelinkt aan het inkomen. En de lonen zijn minder gestegen dan de huizenprijzen. Dat is een van de redenen waarom we moeten groeien. Want via schaalvoordelen kunnen we onze marges verhogen om dat negatieve effect te compenseren. We doen daarom bijna alles zelf: van de ontwikkeling tot de bouw en de verhuur. En we focussen op projecten met minstens 50 à 60 woningen. We standaardiseren zo veel mogelijk. We plaatsen overal dezelfde vloer, dezelfde deuren, dezelfde keukens. Dat levert ons betere inkoopprijzen op. Zo houden we de bouwkosten onder controle.’

‘Al profiteren we ook van de duurdere woningen. Onze balans verstevigt en de intrinsieke waarde per aandeel neemt toe.’

Brussel vertegenwoordigt ruim twee derde van de portefeuille. Dat is toch de stad met de laagste koopkracht?

Janssens: ‘Ja, maar ook met het meeste potentieel. Brussel telt 60 procent huurders, tegenover 30 procent in de rest van het land. Bovendien mikken we op het middensegment van de markt: gezinnen met een inkomen van 20.000 à 40.000 euro die een normale huur kunnen betalen. We verhuren alleen moderne woningen. Meer dan de helft van onze panden is jonger dan tien jaar.’ (De nagelnieuwe kijkwoning met twee slaapkamers en een minituintje wordt verhuurd aan 1.300 euro per maand, red.)

Overal neemt de appartementisering toe. Vreest u geen overaanbod?

Janssens: ‘Niet de komende decennia. (lacht) De demografische groei en het groter aantal alleenstaanden ondersteunen de vraag. De uitdaging is voldoende projecten te vinden.’

Uit een enquête bleek nochtans dat jongeren nog altijd een alleenstaande woning met tuin buiten de stad verkiezen.

Janssens: ‘Velen dromen ook van een Ferrari maar zullen er nooit in rijden. De droom van iedereen realiseren kan niet. Bovendien zijn er mensen die toch de stad verkiezen. Een modern appartement heeft veel te bieden. De leefbaarheid staat in onze gebouwen centraal. De meeste hebben gemeenschappelijke tuinen of gedeelde ruimtes. Ons project The Horizon in Woluwe heeft zelfs een cinemazaal, een pianoruimte en een skylounge.’

Er zijn almaar meer grote spelers actief op de verhuurmarkt. Betekent dat meer concurrentie voor u?

Janssens: ‘Ik juich dat toe. De markt professionaliseert. Je hebt schaalgrootte en kennis nodig om je woningpark te onderhouden en aan de regels te voldoen. Veel particuliere verhuurders onderhouden hun woningen slecht en zijn niet in orde met de wetgeving, wat de verhuurmarkt soms een slechte naam geeft.’

Hoe wilt u de groei versnellen?

Janssens: ‘Via de cashflow die we niet uitkeren - en die elk jaar groeit - financieren we nieuwe projecten met een schuldhefboom. Samenwerken met projectontwikkelaars is ook een mogelijkheid. We kochten onlangs een project van Atenor in Anderlecht, goed voor 171 woningen.’

U verhoogt het dividend voor het 21ste jaar op rij. Maar u moet daar telkens wel meer dan de operationele winst voor uitkeren. Is dat houdbaar?

Janssens: ‘In onze strategie stellen we sinds kort duidelijk dat we het dividend jaarlijks minstens met de inflatie willen verhogen. Het klopt dat we daarvoor een stukje meerwaarden uitkeren van de woningen die we jaarlijks verkopen. We willen onze portefeuille jong houden. De verkoop van niet-strategische gebouwen maakt deel uit van ons beleid. Tien jaar geleden lag onze pay-outratio (het dividend tegenover de operationele winst, red.) boven 150 procent. Dat hebben we teruggebracht tot 110 procent. We gaan dat nog meer in evenwicht brengen, zonder aan het dividend te tornen.’

Gvv’s als WDP maken gedetailleerde meerjarenplannen voor hun groei op. Waarom Home Invest niet?

Janssens: ‘Onze business is anders. Omdat we focussen op residentieel vastgoed in Brussel, is de timing voor vergunningen onvoorspelbaar. Voor een magazijn in een industriezone is dat makkelijker. Bovendien doen we weinig beroep op kapitaalverhogingen. We verkiezen te groeien met de middelen die we zelf genereren. Tenzij je fors boven je intrinsieke waarde noteert, is aandelen uitgeven een dure manier om je te financieren. Home Invest noteert met een beperkte premie.’

Is een vergunning krijgen in Brussel dan zo moeilijk?

Janssens: ‘Het is een drama! Het duurt vaak jaren. Door corona is er achterstand bijgekomen. Vorig jaar vergunde Brussel amper 700 wooneenheden. Dat is een gemiddelde van 37 woningen voor elk van de 19 gemeenten. Jullie en wij werken toch ook gewoon voort? De procedure is bovendien ontransparant en sommige administraties spreken elkaar tegen. Zo moesten we voor een project eerst donkere ramen installeren. Later eiste een andere instantie dat we de kleur aanpasten aan die van het beschermde gebouw ernaast. En welke was dat? Wit! Staatssecretaris van Stedenbouw Pascal Smet werkt aan plannen om de leefbaarheid van Brussel te vergroten. Ik hoop dat die beterschap brengen.’

Wat kan de politiek nog doen?

Janssens: ‘De regels aanpassen aan de realiteit. Zo moeten we in elk gebouw in een minimumaantal parkeerplaatsen voorzien. Maar in Brussel krijgen we die parkings niet verhuurd, waardoor we de kosten moeten recupereren via een hogere huurprijs van de woning. Dat is toch te gek.’

U bezit ook toeristisch vastgoed, met Center Parcs Port Zélande en 51 procent van Sun Parcs De Haan. De uitbater Pierre & Vacances is met 14 procent van de huurinkomsten uw grootste huurder. Weegt corona op dat segment?

Janssens: ‘We hebben een langetermijncontract met Pierre & Vacances en hebben geen huurkorting gegeven. De enige korting die we gaven, is aan een handvol horeca-uitbaters op het gelijkvloers van enkele gebouwen. In Center Parcs zijn we alleen eigenaar van de cottages, niet van de centrale faciliteiten als het zwembad of de restaurants. Als we die cottages zouden verkopen, zouden we zelfs winst maken. Er is nog altijd veel vraag van particulieren om zulke huisjes te kopen. Maar we gaan niet verkopen. Port Zélande is het op een na best presterende Center Parcs. Ook in De Haan is de ligging aan zee van goudwaarde. Na corona boomen die parken weer.’

Waarom zou een kleine belegger interesse moeten hebben in Home Invest?

Janssens: ‘Een belegger moet ons niet vergelijken met andere aandelen, maar met een appartement dat hij als investering zou kopen om te verhuren. Tegen de huidige prijzen levert een appartement van 250.000 euro voor een particulier zo’n 3 procent brutohuurrendement op per jaar. Dat is minder dan ons dividendrendement. Bovendien bespaar je je alle zorgen en tijd omdat je niet zelf huurders moet zoeken en je pand moet onderhouden. En wat als een huurder niet betaalt en de woning weigert te verlaten? Dat is miserie die je met ons aandeel niet hebt.’

‘Bovendien zitten er wel degelijk bakstenen achter ons aandeel. Een belegger kan in ons jaarverslag alle panden vinden en ernaar gaan kijken. De waardestijging van het vastgoed komt tot uiting in onze koersstijging. Die is in twintig jaar bijna verviervoudigd. Een particulier kan onze schaalvoordelen nooit zelf halen. En in tegenstelling tot een appartement, kan je ons aandeel altijd snel verkopen. Ook bij een erfenis is het makkelijker aandelen te verdelen dan een appartement.’