Vlamingen met buitenlands vastgoed verliezen voordeel bij aankoop gezinswoning

De nieuwe Vlaamse regering verlaagt de registratierechten voor wie een zogeheten ‘enige eigen woning’ koopt. Nadat de vorige regering het voordeeltarief al had teruggedrongen van 6 naar 3 procent, zakt het vanaf 1 januari 2025 naar 2 procent. De bedoeling is (jonge) kandidaat-kopers een duwtje in de rug te geven op de woningmarkt.

Om aanspraak te maken op dat verlaagde tarief mag de koper geen andere woning of bouwgrond bezitten. Heeft hij wel andere eigendommen, dan is hij 12 procent verschuldigd (tenzij hij die andere eigendommen binnen de twee jaar verkoopt). Dat scheelt een stevige slok op de borrel - bij een woning van 400.000 euro gaat het om een verschil van 40.000 euro.

De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) kan enkel controleren of de koper al ander vastgoed bezit in België. Wie vastgoed heeft in het buitenland moet niettemin ook vandaag al 12 procent betalen bij aankoop van een Vlaamse woning, zelfs als dat zijn enige eigen eigendom in België is.

Toch kan zo’n koper vrij gemakkelijk gebruikmaken van het gunsttarief. Het volstaat dat hij zijn buitenlandse eigendom verzwijgt tijdens het aankoopproces bij de notaris. De pakkans is klein. Wie toch betrapt wordt, moet alsnog het standaardtarief van 12 procent betalen plus een boete van 20 procent.

Vlaams minister van Financiën Ben Weyts (N-VA) wil nu werk maken van controles op buitenlands vastgoed. ‘Dat is een kwestie van rechtvaardigheid. Als Vlamingen een voordeel verliezen omdat ze al een eigendom hebben in eigen land, dan kan het toch niet dat mensen met een eigendom in het buitenland dat voordeel wel krijgen?’, zegt hij. Het is onduidelijk hoeveel kopers onterecht het gunsttarief genoten hebben en of de controles met terugwerkende kracht zullen worden uitgevoerd.

Zo’n controle lijkt eenvoudig te realiseren, aangezien de federale fiscus in principe wel al zicht heeft op wie onroerende goederen bezit in het buitenland. Die moeten immers verplicht worden aangegeven in de jaarlijkse belastingaangifte, iets wat momenteel zo’n 222.000 Belgen doen. Met tal van landen worden die gegevens ook automatisch uitgewisseld.

Daarnaast is er nog een onbekend aantal inwoners dat zijn eigendom niet aangeeft en over wie de fiscus ook geen informatie ontvangt van het land waar het vastgoed zich bevindt. Om na te gaan of huurders van sociale woningen geen buitenlandse eigendom hebben, zet de Vlaamse regering soms privédetectives in die landen in, maar er zijn vooralsnog geen plannen om dat ook voor de registratiebelasting te doen.

Het is voor Weyts dus kwestie om de informatiedoorstroming van de federale fiscus naar Vlabel op gang te brengen. Ontslagnemend federaal minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) heeft de federale overheidsdienst Financiën inmiddels de opdracht gegeven mee te werken aan nieuwe projecten rond gegevensuitwisseling. ‘Als Vlaanderen de vraag stelt, zal er - binnen het wettelijke kader - alles aan gedaan worden om dat zo spoedig mogelijk te bewerkstelligen, zodat elke overheid haar doel kan nastreven’, zegt Francis Adyns, de woordvoerder van Financiën.

Levensverzekeringen

Ook voor levensverzekeringen wil Weyts een buitenlands achterpoortje sluiten. Wanneer de verzekerde sterft, is de begunstigde erfbelasting verschuldigd op het verzekerde kapitaal. Hoeveel hangt af van de omvang van het bedrag, van de verwantschap met de overledene en van diens woonplaats.

Omdat Vlabel alleen de levensverzekeringen kent die in België zijn aangegaan, blijft wie zo’n polis in het buitenland aangaat buiten schot. De federale overheid heeft die informatie wel, aangezien buitenlandse levensverzekeringen aangegeven moeten worden in de belastingaangifte. Door ook die informatie van de federale fiscus te ontvangen wil Weyts erop toezien dat alle levensverzekeringen gelijk worden behandeld.