Woningprijzen zijn het meest overgewaardeerd in Vlaanderen

In 2020 lag de mediaanprijs (de helft van de woningen werd verkocht beneden die prijs) in Brussel 8,5 procent hoger en in Wallonië 30,3 procent lager dan in Vlaanderen.

De voorbije decennia verliep de prijsontwikkeling in de drie gewesten vrij parallel, zegt Johan van Gompel, chief economist van KBC. Dat hoeft niet te verbazen. Woningprijzen worden in sterke mate bepaald door de ontleningscapaciteit van de huishoudens. Die is afhankelijk van het beschikbare inkomen en de rente. ‘De forse rentedaling was in elk van de drie gewesten gelijk. Dat de prijzen in Vlaanderen aanhoudend hoger waren dan in Wallonië, heeft dus vooral te maken met het gemiddeld hogere inkomensniveau.’

Brussel heeft met het laagst beschikbare inkomen toch de duurste woningen. Dat wordt deels verklaard door de hoofdstedelijke functie. Vooral vanaf 2000 waren de prijsstijgingen opvallend. Brussel heeft sindsdien ook een sterke bevolkingsgroei. Door de sterke groei van de internationale instellingen stegen de prijzen in het duurdere marktsegment. Dat veroorzaakte een watervaleffect in Brussel en de ruimere regio.

Fiscaliteit maakt weinig uit

De steeds grotere verschillen in de vastgoedfiscaliteit van de drie gewesten hebben amper een impact hebben op de prijsevolutie. Dat woonbonus werd overal tegelijk ingevoerd in 2005 en op een verschillend tijdstip (vanaf 2015) en op een verschillende manier in elk van de drie gewesten afgevoerd. Dat leidde niet tot noemenswaardige verschillen in de prijsevolutie.

Grondprijzen maken Vlaanderen duur

De grondprijzen maken wel een belangrijk verschil. Volgens een studie van de Nationale Bank uit 2018 wordt de stijging van woningprijzen sinds 1973 in Vlaanderen voor driekwart verklaard door een stijging van de grondprijzen. In Wallonië is dat maar voor de helft.

Corona speelt tijdelijk mee

Door de coronacrisis waren er vooral in Vlaanderen iets minder vastgoedtransacties in 2020. Dat zwakte ook de prijsdynamiek af. In Wallonië en vooral in Brussel bleven de prijzen in 2020 in een steviger tempo toenemen. Van Gompel: ‘De drie regionale woningmarkten lijken in 2021 af te stevenen op een zachte landing, op voorwaarde dat we geen abrupte stijging van de rente krijgen.'

Overaanbod in Wallonië

Het aantal woningen neemt in de drie gewesten al meerdere jaren op rij sterker toe dan het aantal huishoudens. Dat kan wijzen op een nakend overaanbod. In Wallonië nam de verhouding wooneenheden/huishoudens het sterkst toe. In Brussel is er ook een toename, maar die komt er na jaren waarin er eerder een afname was. In Brussel kan men dan ook niet meteen spreken van een overaanbod.

Overwaardering is vooral Vlaams

In combinatie met een overwaardering kan een overaanbod leiden tot een zware correctie. Maar die overwaardering valt in 2020 best mee, meent Van Gompel. Op basis van de verhouding tussen woningprijs en inkomen is er in Vlaanderen sprake van een overwaardering van liefst 61 procent, in Wallonië van 59 procent en in Brussel van 56 procent. Als rekening wordt gehouden met de rente-evolutie, valt die overwaardering terug op respectievelijk 13,4, 9,9 en 12,0 procent. 'De overwaardering blijft wel het grootst in Vlaanderen', aldus Van Gompel. Mogelijk speelt de grote interesse voor investeringsvastgoed een rol.

Schuldenlast niet problematisch

De mate waarin huishoudens schulden moeten aangaan om een woning te verwerven, vergroot het risico op een crisis op de woningmarkt. Daar geldt een paradox. De Vlamingen sluiten het vaakst leningen af, omdat ze vaker een eigen woning bezitten. Ze moeten in verhouding tot hun inkomen wel minder lenen. Ook de achterstallige kredieten liggen in Vlaanderen lager.