Fiscus gaat kadastraal inkomen van 150.000 buitenlandse panden bepalen

Het wetsontwerp van de CD&V'er, dat woensdag uitlekte in De Standaard, heeft nog geen groen licht gekregen van de voltallige regering, maar verwacht wordt dat er geen grote obstakels meer opduiken. Van Peteghem had één opdracht toen België onlangs voor de tweede keer door het Europees Hof van Justitie veroordeeld werd voor het ongelijk belasten van huurinkomsten in het buitenland en in het binnenland: vermijden dat binnenlandse verhuurders een belastingverhoging aangesmeerd kregen en liefst zo snel mogelijk, want er werd met dwangsommen gezwaaid.

Voor de liberalen was het een halszaak: het belasten van de reële huurinkomsten is iets waar vanuit linkse hoek al jaren wordt op aangedrongen, maar dat uitdrukkelijk niet in het regeerakkoord werd opgenomen. Daarom dat alle regeringspartijen zich sinds de veroordeling ook zo gedeisd hebben gehouden.

Wat was er aan de hand?

Een Belg die zijn huis in het buitenland verhuurt, wordt belast op de werkelijke huurinkomsten. Dat klinkt logisch, maar het staat haaks op hoe het in eigen land gebeurt. Wie in België een pand verhuurt, wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning. Die ongelijke behandeling is al jaren een doorn in het oog van de Europese instellingen. Bij de jongste veroordeling tot een boete van 2 miljoen euro pleitten fiscalisten om ook in België het echte huurinkomen te belasten. Maar Van Peteghem kiest voor de andere weg.

Wat houdt het wetsontwerp in?

Van Peteghem heeft voortgewerkt op de methode waar zijn voorganger Johan Van Overtveldt (N-VA) op broedde: dat van het fictieve inkomen voor buitenlandse panden. Daarvoor is wel kunst- en vliegwerk nodig. Concreet zal de fiscus elk buitenlands vastgoed een kadastraal inkomen toekennen, op dezelfde basis als bij een binnenlandse woning. Het gaat om 150.000 panden, waarvan het gros in Frankrijk, Spanje, Italië en Nederland.

Dat zal gebeuren op basis van informatie die de eigenaars moeten verschaffen aan de FOD Financiën. Ze krijgen een vragenlijst die ze begin volgend jaar moeten invullen. De fiscus vraagt een beschrijving van het pand, de ligging en de normale verkoopwaarde voor gebouwde goederen in de regio. Als de normale verkoopwaarde niet bekend is, moeten ze de aankoopprijs en het aankoopjaar doorgeven en de kostprijs en uitvoeringsdatum van de renovatiewerken.

De fiscus hoopt in maart 2022 alle informatie binnen te hebben, zodat de panden aangegeven kunnen worden in de aangifte van juni. Wie vanaf 1 januari 2021 een buitenlands vastgoed verwerft, krijgt vier maanden om die formaliteiten te vervullen.

Hoe controleert de fiscus?

De werkwijze roept vragen op. Ten eerste wordt het een titanenwerk voor de FOD Financiën. Volgens Koen Van Duyse, een fiscalist van het kantoor Tiberghien, had Van Peteghem zijn administratie een massa werk kunnen besparen door buitenlands onroerend goed gewoon vrij te stellen. Jef Wellens, fiscalist bij Wolters Kluwer, is het daar niet helemaal mee eens. 'Hoe archaïsch het ook lijkt om terug te grijpen naar het kadastraal inkomen: dit is juridisch de zuiverste oplossing voor de veroordeling. Het is zelfs een vereenvoudiging. Vandaag staan er op de belastingbrief twaalf codes voor buitenlands vastgoed. Als dit wetsontwerp er komt, verdwijnen die codes.'

Een andere belangrijke vraag is hoe de juistheid van de verklaring van de eigenaar gecontroleerd wordt. Iemand kan een krot verbouwen tot een villa en zwijgen over de uitgevoerde renovatiewerken. In eigen land gebeurt dan al wel eens een controle door het kadaster, maar in het buitenland is dat moeilijk.

Volgens Wellens moeten we ons geen illusies maken: er is geen geld voor controles in het buitenland. Bij het kabinet-Financiën kregen we geen antwoord op de vraag. In de wandelgangen klinkt het dat de fiscus zelfs voor de waardebepaling van binnenlands vastgoed vooral vertrouwt op de gemeentebesturen, die er alle belang bij hebben om dat goed te controleren in functie van de onroerende voorheffing.

Er wordt vanuit gegaan dat de meeste Europese landen dat ook goed bijhouden - die gegevens worden sowieso uitgewisseld. En er wordt ook gewezen op de bestaande digitale technieken. 'Ook voor controles in het binnenland worden tools als Google Earth gebruikt, bijvoorbeeld om te zien hoeveel dakramen er zijn', zegt een fiscale bron.

Betalen de eigenaars straks meer of minder?

Volgens gewezen BBI-topman Karel Anthonissen hebben controles weinig toegevoegde waarde, omdat het gaat om vrijgestelde inkomsten. Dat zit zo: in landen waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft, wordt vastgoed alleen belast in het land waar het gebouwd is. In België moet de eigenaar dat inkomen wel invullen in zijn aangifte voor de bepaling van het gemiddelde belastingtarief op zijn globale inkomen. 'Er is slechts een minieme impact op het gemiddelde tarief. Niemand maakt zich daar druk over', zegt Anthonissen.

Wellens ziet echter een voordeel in de nieuwe regeling. Hij becijferde enkele voorbeelden en komt tot de conclusie dat wie een vastgoed in het buitenland heeft en dat verhuurt minder zal betalen.

Het kabinet-Van Peteghem gaat er echter van uit dat de oefening budgetneutraal is. Het vermoeden is dat het verdwijnen van de rechtsonzekerheid en het lagere tarief meer Belgen zullen aansporen hun vastgoed in het buitenland aan te geven.