Hoe wordt buitenlands vastgoed binnenkort belast?

Wat is het probleem?

Ander vastgoed dan uw gezinswoning moet u altijd opnemen in uw jaarlijkse belastingaangifte. Wat u moet aangeven, verschilt naargelang het pand in België of buiten de landsgrenzen ligt. Gebruikt u een tweede verblijf zelf of verhuurt u een woning in België aan een particulier, dan volstaat het dat u het kadastraal inkomen (ki) aangeeft. U wordt belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Alleen als de huurder de woning voor zijn beroep gebruikt of u verhuurt aan een vennootschap, moet u de werkelijke huurinkomsten aangeven.  

Hebt u een tweede verblijf in het buitenland? Als u dat zelf gebruikt, moet u volgens de letter van de wet de brutohuurwaarde aangeven. Dat zijn de huurinkomsten die u had kunnen opstrijken, als u de woning het volledige jaar verhuurd had. Verhuurt u een woning in het buitenland, dan moet u altijd de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven. En dat is nadelig: het Belgische ki zal lager liggen dan de werkelijke huur(waarde) voor buitenlands vastgoed.

Het Hof van Justitie oordeelde dat die taxatie in strijd is met het vrij verkeer van kapitaal. Dat betekent dat België zijn wetgeving moet wijzigen om die ongelijke behandeling weg te werken. Intussen aanvaardt de fiscus wel dat u voor enkele landen het buitenlands equivalent van het Belgische kadastraal inkomen gebruikt. Dat is het geval voor Nederland (waardering onroerende zaken of WOZ-waarde), Frankrijk (base d’imposition), Spanje (valor cadastral) en Italië (rendita castral). Ligt de woning in een land dat geen equivalent van ons ki kent, dan mag 22,5 procent van de brutohuur(waarde) aangegeven worden. Dat uitgangspunt werd in 2017 aanvaard door het hof van beroep in Luik en volgt ook uit een mededeling van de Europese Commissie van 22 maart 2012.

Int België veel belastingen op buitenlands vastgoed?

‘Een aanpassing van de belastbare grondslag voor buitenlands vastgoed zal eerder beperkte gevolgen hebben voor de belastinginkomsten voor de overheid’, zegt Jef Wellens, fiscalist bij Wolter Kluwer. ‘Een aangifte van buitenlands vastgoed betekent niet automatisch dat het effectief in België wordt belast.’ Of dat gebeurt, hangt af van het feit of België met dat land een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten. Met populaire vakantielanden zoals Frankrijk, Spanje, Italië en Portugal is dat het geval. Daarin staat dat het land waar het vastgoed gelegen is de belasting mag heffen en dat België een vrijstelling van belasting moet geven.

Maar dat betekent niet dat de aangifte helemaal geen gevolgen heeft: die kan leiden tot hogere belastingen op uw andere inkomsten waarop u wel in België belasting betaalt. Dat komt omdat er in België een vrijstelling is met ‘progressievoorbehoud’. Met de buitenlandse inkomsten wordt rekening gehouden om het belastingtarief te bepalen dat voor uw andere inkomsten geldt. Hoe meer buitenlandse inkomsten u geniet, hoe hoger de belastingdruk op uw andere inkomsten. Is er geen dubbelbelastingverdrag - zoals met Monaco - dan wordt de in België verschuldigde belasting gehalveerd.

Wat kan een oplossing zijn?

‘De meest praktische oplossing lijkt om slechts een fractie van de buitenlandse huur(waarde) belastbaar te stellen’, zegt Jef Wellens, fiscalist bij Wolters Kluwer. ‘Dat kan 22,5 procent zijn zoals het hof van Luik vooropstelde, of bijvoorbeeld 25 of 30 procent.’

‘Dan maak je wel nog altijd een onderscheid op basis van de grondslag waarop de belasting wordt berekend. Het Belgische ki is gebaseerd op de huurwaarden van 1975. De buitenlandse huurwaarde zou die van 2020 zijn, die met een forfait verlaagd wordt. Dat lijkt me nog altijd problematisch in het licht van het vrij verkeer van kapitaal’, zegt Michel Maus, fiscaal advocaat bij Bloom Law Firm. ‘Je zou dat kunnen opvangen met een negatieve indexatiecoëfficiënt die het buitenlands huurinkomen verlaagt tot het niveau van 1975’, zegt Wellens.

Voor Maus is er maar één optie: een gelijkschakeling van de fiscale behandeling van Belgische en buitenlandse huurinkomsten. Dat betekent ook in België een belasting op de werkelijke huurinkomsten. ‘Het systeem van het kadastraal inkomen kan niet naar het buitenland worden omgezet. De Belgische administratie is alleen bevoegd op Belgisch grondgebied om een ki te bepalen. Ook het gebruik van het buitenlands equivalent van het kadastraal inkomen, voor zover dat al bestaat, is geen optie om de simpele reden dat dat altijd discriminerend zal zijn in vergelijking met de belastingheffing van de werkelijke huurinkomsten.’