Om een wooncrisis te vermijden zijn stimulerende maatregelen nodig

Vastgoed zit in zwaar weer. De ongezien snelle en steile rentesprong van de Europese Centrale Bank (ECB) houdt lelijk huis in een sector die draait op grote financiële hefbomen en lange doorlooptijden. Alle vastgoedsegmenten hebben te lijden onder de financiële aardverschuiving, zelfs het robuuste woningensegment in Vlaanderen. Al meer dan een jaar zijn er signalen van afkoeling, met minder transacties en stagnerende prijzen. Die trend wordt almaar sterker.

2023 betekent het einde van een structurele rentedaling die sinds begin jaren 80 bezig is. In combinatie met economische groei vormde die rentedaling de basis voor vastgoed als een veilige investering over generaties heen. Door de beslissing de rente drastisch op te trekken, verdwijnt een van de twee motoren die vastgoed aantrekkelijk maakten als een veilige investering.

Vooral de snelheid waarmee alles gebeurt, veroorzaakt turbulentie. De markt heeft niet de tijd gekregen zich aan te passen, noch aan de aanbod- noch aan de vraagzijde. Zeker aan de vraagzijde was de jongste jaren al onrust door de fel gestegen prijzen, de nood aan een stevige eigen inbreng en de krappe en dure huurmarkt. Die spanningen dreigen crescendo te gaan. In Vlaanderen is de kans op een brede wooncrisis zoals in Nederland reëel.

Capaciteit om te ontlenen

De betaalbaarheid van wonen lezen we af van de woonquote, of hoeveel procent van het inkomen een huishouden uitgeeft aan wonen. Kopers met een gemiddeld netto-inkomen konden in 2022 20 procent meer ontlenen dan in 2019. Door de rentestijgingen is die capaciteit teruggevallen naar het niveau van vijf jaar geleden, zelfs als we rekening houden met de gestegen inkomens. De mediaan woningprijs in Vlaanderen is met bijna 25 procent gestegen. Die kloof heeft onvermijdelijk gevolgen.

We mogen een nog hogere eigen inbreng en een langere doorlooptijd van hypothecaire leningen, langer thuiswonende jongeren, een grotere druk op een al krappe huurmarkt en groeiende wachtlijsten voor sociale woningen verwachten. In de goedkopere vastgoedsegmenten zal prijsdruk ontstaan. Aspirant-kopers van die woningen kunnen hun woonquote niet verder opdrijven. De woonflexibiliteit zal dalen, want in een dalende markt zijn particulieren minder geneigd te verkopen. Dat heeft gevolgen voor onder andere de professionele mobiliteit en de files.

De vernieuwing van gemeente- en stadskernen of wijken met een minder kapitaalkrachtige bevolking zal stilvallen, omdat ook de waarde van projectgronden, die door de gestegen bouwkosten al onder druk stonden, nog meer zal dalen. Eigenaars van die gronden zullen de verkoop ervan uitstellen tot een geschikter moment. Het opnieuw optrekken van de verlaagde btw op sloop en heropbouw, die de waarde van dergelijke projectgronden ondersteunde, was een te vermijden bijkomende tegenslag. Alleen vastgoed voor de hogere inkomens zal standhouden wat betreft het aanbod en de waarde. Hogere inkomens hebben meer ruimte voor het verhogen van hun woonquote. Ze kunnen daarom nog altijd gronden en sites lospeuteren voor herontwikkeling.

Anticyclisch beleid

Op de huurmarkt is de woonquote minder rentegevoelig, maar de huurrendementen van investeerders moeten wel concurreren met almaar aantrekkelijker alternatieven. Daardoor kan ook dat segment eigenaars van projectgronden moeilijker aansporen tot herontwikkeling. Dat geldt evenzeer voor studentenwoningen, zorgwoningen, kantoren of ander investeringsvastgoed.

De vraag naar kwalitatieve woningen is nochtans niet weggevallen. De bevolkingsgroei of de gezinsverdunning is niet gestopt. Het aantal kotstudenten is niet gekrompen. Het enige wat veranderd is, is de relatieve schaarste van geld ten opzichte van vastgoed. Een nieuw evenwicht vinden is niet eenvoudig. Als we het aanbod voor iedereen in stand willen houden - en een woonmarkt die al onder spanning staat niet in een wooncrisis willen storten - moeten de overheden het ECB-beleid temperen met stimulerende maatregelen.

Dat betekent vergunningstrajecten inkorten en rechtszekerheid bieden, vastgoedontwikkeling aanmoedigen in plaats van beteugelen, en planologische initiatieven nemen om bouwrechten uit te breiden. Daarnaast moeten overheden met de privé-investeerders en de financiële sector het aanbod in sociale huisvesting vergroten, financiering, verzekering en stedenbouwkundige regulering van alternatieve methodes van vastgoedverwerving of samenwonen soepeler maken en typologische innovatie aanmoedigen. Het is tijd voor een doortastend anticyclisch beleid.