Buurman bestrijdt Knokse golfdroom van Paul Gheysens

De Ieperse vastgoedbaron Paul Gheysens staat dicht bij de verwezenlijking van zijn oude droom: de bouw van een nieuw golfterrein in Knokke-Heist. Uiterlijk op 3 augustus moet Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) een beslissing nemen over de omgevingsvergunning die Ghelamco vorig jaar aanvroeg. Gheysens heeft reden tot optimisme: alle adviezen van de bevoegde overheidsinstanties zijn - al dan niet voorwaardelijk - gunstig. Dat blijkt uit het vergunningsdossier dat De Tijd kon inkijken.

De vergunning zou de definitieve doorbraak betekenen voor een dossier dat bijna twintig jaar aansleept. Al rond de eeuwwisseling werd in Knokke luidop gedroomd van een tweede golf. Het Golfmemorandum II, dat de Vlaamse regering in 2006 goedkeurde, maakte de weg vrij voor een bijkomend golfterrein in Knokke-Heist. De bestaande Royal Zoute Golf Club is al langer niet meer aangepast aan de internationale normen en kent lange wachtlijsten voor leden. Daardoor wijken veel golfers uit naar het nabijgelegen Damme of Oostburg in Zeeuws-Vlaanderen.

In 2001 begon de toen amper bekende vastgoedondernemer Paul Gheysens naar eigen zeggen na een tip van een buurtbewoner met de verwerving van de eerste gronden. Jarenlang kocht de Ieperling landbouwgronden van tientallen eigenaars op, vaak via ruilconstructies met terreinen die de zakenman in de buurt bezat. De onderhandelingen liepen volgens Gheysens zeer correct. 'Ik mag nog op alle hoeves langsgaan', zegt hij. 'Behalve één.'

Tegen 2007 had Gheysens zo goed als alle nodige grond voor het golfterrein van 120 hectare in handen. Later kocht de topman van Ghelamco nog 'reservegrond' rond de nieuwe golf. Vandaag bezit Gheysens naar eigen zeggen 210 hectare grond tussen de Natiënlaan, de spoorweg en de Kalveetedijk (zie kaart). Daarmee is de zakenman, die ook eigenaar is van voetbalclub Antwerp FC, een absolute grootgrondbezitter in Knokke-Heist.

Executive parcours

In 2010 meldde Ghelamco op zijn website dat de bouw van de tweede golf in Knokke een jaar later zou beginnen. Maar het project raakte verstrikt in de administratieve molen. Ghelamco liet daarom tot twee keer toe zelf een plan-milieueffectenrapport (plan-MER) van honderden pagina's uitvoeren. Toen de Vlaamse overheid er niet in slaagde een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) uit te werken, nam de gemeente Knokke-Heist die taak over. In 2018 werd het gemeentelijke RUP goedgekeurd.

Vorig jaar diende Leisure Property Invest, de vennootschap van Gheysens, een aanvraag voor een omgevingsvergunning in die na enkele aanpassingen opnieuw werd ingediend. Uit de aanvraag, die De Tijd kon inkijken, blijkt de enorme omvang van het project. Gheysens liet de bekende Amerikaanse oud-golfer Jack Nicklaus, bijgenaamd The Golden Bear, een eco-golfterrein uittekenen. Dat omvat 18 holes voor internationale wedstrijden en een executive parcours van negen holes. Daarnaast komt er een clubhouse en een driving range of oefenterrein.

Maar de nieuwe golf is ook een vastgoedproject. Op het domein komen een groot hotel, een congrescentrum van 6.000 vierkante meter en 1.350 parkeerplaatsen. 'De nieuwe golf is gemaakt voor internationale wedstrijden met lange golfbanen', zegt Gheysens. 'Als je zoiets aanbiedt, moet je ook een groot hotel en vergaderzalen hebben.' Net buiten het golfdomein plant Ghelamco tientallen villa’s, die geen deel uitmaken van de golfvergunning.

Alleen al de verwerving van de 120 hectare grond voor de eigenlijke golf, waarvoor Gheysens gemiddeld 13 euro per vierkante meter betaald zou hebben, moet ruim 15 miljoen euro gekost hebben. Volgens de ondernemer bedraagt de totale investering in de nieuwe golf '200 à 400 miljoen euro'. Dat maakt de tweede golf van Knokke tot een van de grootste vastgoedprojecten van België.

Protest

Toch is de race nog niet gelopen. In het openbaar onderzoek, dat tot midden maart liep, tekenden twee buurtbewoners uitgebreid verzet aan. De ene partij is de familie Dujardin, de uitbater van restaurant De Zes Bochten vlakbij de geplande golf. Volgens het verzet maakt de familie zich onder meer zorgen over het uitzicht vanuit haar restaurant. Maar een dag na de indiening deed de familie, die niet reageerde op vragen, om onbekende redenen afstand van haar bezwaar.

Daardoor houdt Ghelamco één grote opponent over: Peter Taffeiren. Taffeiren werd twee jaar geleden opzijgeschoven als CEO van POC Real Estate, het vastgoedbedrijf van vier bekende West-Vlaamse zakenfamilies. In 2018 lieten Taffeiren en zijn vrouw toparchitect Vincent Van Duysen een luxueuze stoeterij met trainingscentrum bouwen op hun domein van 12 hectare aan de rand van het nieuwe golfdomein.

Taffeiren vreest dat het mooie polderlandschap daar verloren zal gaan. In zijn bezwaar wijst hij erop dat Ghelamco bijna 1 miljoen vierkante meter grond wil verzetten voor de bouw van het domein. ‘Het is zonneklaar dat de polders over zijn geheelheid zullen worden bedolven onder gigantische hoeveelheden bodemmateriaal’, stelt Taffeiren in zijn bezwaarschrift, dat ruim honderd bladzijden telt.

In 2020 verkocht het echtpaar-Taffeiren twee gronden aan Gheysens met als opschortende voorwaarde dat die enkel voor het ‘golfspel stricto sensu’ zouden worden gebruikt. Volgens de buurman is die voorwaarde ‘flagrant miskend’ in de uiteindelijke plannen.

Taffeiren plaatst grote vraagtekens bij het vastgoedaspect van de nieuwe golf. Volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan mag Gheysens een hotel van 350 kamers bouwen. Maar uit de vergunningsaanvraag blijkt dat het geplande Golfhotel 150 gewone kamers en 200 luxesuites omvat. Die luxesuites, met een oppervlakte tot 300 vierkante meter, zijn bestemd voor verhuur op langere termijn. In het onderhoudsgebouw plant Ghelamco nog eens 79 flats voor de werknemers van de golf. In Knokke vinden heel wat bedrijven moeilijk personeel door de hoge woningprijzen in de gemeente.

Volgens Taffeiren dreigt het project veel meer te worden dan een golf. ‘In werkelijkheid gaat het om het grootste vastgoedproject van Vlaanderen, dat helemaal niet in hoofdzaak gericht is op toeristen maar wel op kandidaat-kopers van een vakantieverblijf’, schrijft hij. ‘De aanvrager wil de meest prestigieuze golfbaan van België realiseren om zijn privévastgoedproject het duurst te kunnen verzilveren en daarvoor zal ook het landschap wijken.’

Taffeiren verwijst naar de spookprojecten van Ghelamco in Knokke-Zoute. Daar staat het vijfsterrenhotel Le 8300 al jaren leeg. Hetzelfde geldt voor Hotel Locarno op de Kustlaan, dat vorig jaar het voorwerp uitmaakte van een forensische audit door Audit Vlaanderen (De Tijd, 15 juli). Gheysens vond intussen een uitbater voor de twee spookhotels en staat naar eigen zeggen dicht bij een akkoord met een internationale hotelketen voor de uitbating van het Golfhotel. De keten Marriott kreeg eerder het exclusieve recht om het dossier te onderzoeken.

Zenuwen

Peter Taffeiren, die niet wilde reageren, heeft zich volledig vastgebeten in het golfdossier. De grote vraag is hoe hard hij het spel wil spelen. Mogelijk mikt de buurman op een miljoenenvergoeding van Ghelamco in ruil voor het staken van zijn protest. Die aanpak is de laatste jaren een lucratieve business geworden bij grote vastgoedprojecten in onder meer Knokke en Antwerpen. Volgens Paul Gheysens lopen onderhandelingen met Taffeiren. 'Een burenregeling is nog altijd het beste', zegt hij. 'Ik denk dat we er dichtbij zitten.'

In Knokke-Heist staan de zenuwen strak gespannen voor het miljoenenproject. Gheysens trekt zich op aan de louter positieve adviezen van de overheid, die de bezwaren van Taffeiren van tafel vegen. Ghelamco krijgt ook de steun van het gemeentebestuur. De grote evenementenruimte, de verwachte komst van duizenden (Amerikaanse) golftoeristen en het geplande stadsrandbos zijn aantrekkelijke troeven voor de kustgemeente. Dat de golf pas decennia na de opstart klaar zal zijn, stoort Gheysens niet. 'Wij waren niet super gehaast', zegt hij. 'Onze kernbusiness is appartementen en torens bouwen. In een golfdomein kruipt veel tijd. Dat is iets nieuws, alsof je een nieuwe firma opstart.'

Op het geplande golfdomein vinden voorlopig andere evenementen plaats. Gheysens, die een eigen stoeterij bezit, organiseerde er de voorbije weken het paardenevent Knokke Hippique. Mevrouw Taffeiren, een competitieve paardrijdster, kreeg de boodschap dat ze dit jaar niet welkom was. Maar dat was volgens Gheysens niet zijn beslissing.