Is 31 december 2019 nog haalbaar? Het is dé vraag die banken en notarissen dezer dagen moeten beantwoorden. Wie een eigen huis of appartement koopt, wil nog voor die datum zijn handtekening op de aankoopakte zetten. Wie al plannen had om te bouwen of te verbouwen, wil versneld zijn lening rond hebben. En wie al een lening lopen heeft, moet zich reppen om zijn fiscaal voordeel te optimaliseren.
De boosdoener is de aangekondigde afschaffing van het belastingvoordeel voor wie leent voor zijn gezinswoning. Die Vlaamse geïntegreerde woonbonus maakt vanaf Nieuwjaar plaats voor een verlaging van de registratiebelasting die op het moment van de aankoop verschuldigd is. Maar voor de aankoop van een doorsneehuis of- appartement is het belastingvoordeel van de woonbonus al snel duizenden euro’s voordeliger dan de lagere registratiebelasting. Sterker zelfs, wie kiest voor een nieuwbouw heeft na Nieuwjaar geen enkel voordeel meer.
De aangekondigde regeling leidt tot een stortvloed aan praktische vragen. Dat mocht Bart Van Opstal, de woordvoerder van de notarisfederatie, deze week ondervinden. Hij gaf tijdens een chatsessie een antwoord op de vragen van onze lezers. Een overzicht van wat u moet onthouden om het voordeel voor uw gezinswoning te optimaliseren.
1. Laatste weken voor een belastingvoordeel voor bouw of verbouwing
Wie bouwplannen heeft, kan alleen nog een belastingvoordeel genieten door voor 31 december te lenen voor de werken. Een lening voor de aankoop van een bouwgrond alleen komt nooit in aanmerking voor de woonbonus. Ook brengt de aangekondigde verlaging van de registratiebelasting na Nieuwjaar geen soelaas. ‘Voor de aankoop van een bouwgrond is geen vermindering van de registratierechten gepland’, zegt Van Opstal. Op de bouwwerken zelf moeten geen registratierechten maar btw betaald worden.
Voor wie al bouwplannen had, dringt de tijd. ‘De leningsakte voor de nieuwbouw of verbouwing moet nog voor eind dit jaar bij de notaris ondertekend worden. Wanneer de facturen worden betaald of het krediet volledig wordt opgenomen, heeft geen belang’, zegt Van Opstal.
Mogelijk levert een pandwissel binnenkort een dubbel voordeel op: het behoud van de woonbonus én een lagere registratie belasting voor een nieuwe woning.
En wat als het bouwproject nog niet vergund is? ‘De bank mag het krediet voor de bouw pas vrijgeven als de omgevingsvergunning is toegekend, maar dat belet niet dat voor het einde van het jaar al een kredietakte kan passeren om de woonbonus mee te pikken’, zegt Van Opstal. Uw bank kan wel een termijn opleggen waarbinnen uw bouwwerken moeten beginnen.
Uiteraard moet u aan de voorwaarden voor de woonbonus voldoen. Sowieso moet de lening gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving. Een hypothecaire volmacht - waarbij de bank het recht heeft een hypotheek te nemen - volstaat niet. ‘Reken voor het vestigen van een hypotheek op een zestal weken’, zegt Van Opstal. De andere voorwaarden zijn dat de lening minstens tien jaar loopt, dat u leent voor een huis in een land van de Europese Economische Ruimte (EER) en dat u leent bij een instelling in de EER.
‘Volgens de algemene regel kunt u de leningsuitgaven maar fiscaal inbrengen als u in de gefinancierde woning woont, maar bij bouwwerken is er een wettelijk vastgelegde uitzondering. Als u er niet kunt wonen omdat de bouw of verbouwing nog niet klaar is, kunt u toch de woonbonus genieten’, zegt Van Opstal.
Een aantal lezers stelt ook vragen over woningen waar de kinderen alleen eigenaar zijn van de blote eigendom, terwijl de ouders het vruchtgebruik hebben. De vruchtgebruiker mag de woning bewonen of de huurinkomsten innen. Dat kan het gevolg zijn van een erfenis of van een gesplitste aankoop. ‘De blote eigenaar kan niet gebruikmaken van de woonbonus. De vruchtgebruikers, de ouders dus, kunnen dat wel als ze de woning zelf betrekken’, waarschuwt Van Opstal.
2. Tijd erg krap om appartement of huis te kopen
Nog meer tijdsdruk is er voor wie een huis of een appartement koopt. ‘Als u het compromis (de koopovereenkomst, red.) nog moet tekenen, begint het heel krap te worden om het dossier voor Nieuwjaar rond te krijgen’, zegt Van Opstal. ‘Hoe beter uw dossier is voorbereid, hoe meer kans u hebt om nog dit jaar de kredietakte te laten passeren. Dat gebeurt doorgaans samen met de ondertekening van de notariële koopakte. U neemt het best contact op met uw notaris opdat hij concreet advies kan geven in uw dossier.’
Een vraag die bij onze lezers een paar keer terugkwam, is of het mogelijk is de leningsakte vóór de authentieke koopakte te verlijden. Met een leningsakte voor Nieuwjaar zou een koper de woonbonus genieten en met een koopakte na Nieuwjaar zou hij van de lagere registratierechten profiteren. ‘Jammer genoeg kan dat niet’, antwoordt Van Opstal. ‘U kunt alleen een woning in hypotheek geven als u er eigenaar van bent. U wordt officieel pas eigenaar bij de ondertekening van de notariële koopakte.’
In principe hebben kopers van bestaande woningen alleen recht op de woonbonus als ze al in hun nieuwe woning leven. Maar in de praktijk worden dezer dagen veel koopovereenkomsten gesloten, die stellen dat de verkopers pas volgend jaar verhuizen. ‘Dat vormt geen obstakel voor de woonbonus. Er is een wettelijke uitzondering voor contractuele belemmeringen’, zegt Van Opstal. Dat u ergens woont, kunt u aantonen door op het adres gedomicilieerd te zijn, maar dat is geen vereiste. Het volstaat aan te tonen dat u er woont met bijvoorbeeld facturen van een energieleverancier of een internetaanbieder.
Lukt het niet meer de aankoopakte dit jaar rond te krijgen? Dan loopt u het belastingvoordeel van de woonbonus mis, maar kunt u wel aanspraak maken op een verlaagd tarief van de registratiebelasting. Dat daalt van 7 naar 6 procent voor de aankoop van de enige gezinswoning en van 6 naar 5 procent voor wie een ingrijpende energetische renovatie uitvoert. Het is geen probleem dat u het compromis al voor Nieuwjaar ondertekende.
‘Let wel, de verminderde registratiebelasting is er alleen voor wie geen eigenaar is van een andere woning of bouwgrond. Voor wie dat vastgoed binnen het jaar verkoopt, geldt een uitzondering’, zegt Van Opstal.
Om de verlaagde registratiebelasting te behouden moet u zich wel tijdig domiciliëren op het adres. Bij het 6 procenttarief moet u er binnen twee jaar na de ondertekening van de aankoopakte wonen, bij het 5 procenttarief moet dat binnen vijf jaar. Voldoet u niet aan die bewoningsvoorwaarde, dan zult u het verschil tot het gebruikelijke tarief van de registratiebelasting van 10 procent moeten betalen. Daarbovenop komt een belastingverhoging van 20 procent op de aanvullende rechten.
Het tarief voor de aankoop van een bouwgrond of een investeringspand blijft onveranderd op 10 procent.
3. Lening verlengen volstaat in 2020 niet om woonbonus te verlengen
Wie al eerder leende, behoudt het belastingvoordeel voor die lening. Sommige lezers overwegen de looptijd te verlengen om zo langer het belastingvoordeel te genieten. Maar dat is de fiscus niet ontgaan: looptijdwijzigingen worden vanaf 1 januari 2020 geneutraliseerd. De resterende looptijd van de lening op 31 december 2019 wordt als het ware bevroren. Betalingen buiten die initiële looptijd leveren geen Vlaams belastingvoordeel meer op.
Hou er rekening mee dat uw bank moet instemmen met een verlenging van de looptijd. Zo hanteert KBC het principe dat de totale duur van een woningkrediet na een verlenging maximaal 25 jaar mag zijn. Bovendien zijn aan een verlenging kosten verbonden.
4. Wederopname telt altijd als nieuwe lening
Hebt u al een paar jaar geleden geleend en al een stuk van uw lening afbetaald? Het is mogelijk een deel van het afgeloste kapitaal opnieuw te ontlenen. Zo’n wederopname wordt altijd als een nieuw krediet beschouwd. Om het belastingvoordeel van de woonbonus te krijgen moet uw wederopname dus voor 1 januari 2020 afgerond zijn.
Sommigen overwegen de looptijd van hun lening te verlengen om langer de woonbonus te genieten. Maar dat is de fiscus niet ontgaan.
Het nieuwe krediet moet een looptijd van minstens tien jaar hebben en ook de hypothecaire inschrijving moet nog minstens tien jaar geldig zijn. Doorgaans volstaat de hypothecaire inschrijving gekoppeld aan het initiële krediet: die loopt altijd 30 jaar, ongeacht de looptijd van de lening die daarmee werd gewaarborgd. Omdat u dan niet meer bij de notaris langs moet gaan, kan zo’n lening sneller afgehandeld worden. De datum van de aanvaarding van het kredietaanbod telt als datum van de lening.
5. Geen tijdsdruk voor herfinanciering
De lage rente aangrijpen om uw lening te herfinancieren blijft ook na de afschaffing van de woonbonus mogelijk. De fiscus beschouwt een herfinancieringslening niet als een nieuwe lening, maar als een voortzetting van de bestaande. De datum van de oorspronkelijke lening blijft van tel. Het maakt niet uit of u bij dezelfde bank dan wel bij een andere herfinanciert.
Grijpt u de herfinanciering aan om meer te lenen dan het nog openstaande saldo van de lening? Het bijkomende bedrag wordt beschouwd als een nieuwe lening en voor dat deel krijgt u vanaf 2020 geen belastingvoordeel meer. Als u de looptijd van de lening verlengt, wordt met die verlenging vanaf 2020 geen rekening gehouden (lees meer bij punt 3).
6. Dubbel voordeel mogelijk met pandwissel
Wie al eerder leende en beslist zijn gefinancierde woning in te ruilen voor een andere kan werken met een zogenaamde pandwissel, ook een hypotheekoverdracht of een hypotheekruil genoemd. Daarbij wordt de eerste woning verkocht, maar blijft de lening bestaan. De oorspronkelijke hypothecaire inschrijving op het verkochte pand wordt overgebracht naar de andere woning. Fiscaal behoudt de lening het belastingvoordeel dat u ervoor kreeg. Dat verandert in de toekomst niet.
‘Mogelijk hebt u na Nieuwjaar met een pandwissel een dubbel voordeel. U behoudt het belastingvoordeel voor de lening én u kunt mogelijk lagere registratiebelasting betalen bij de aankoop van de nieuwe woning. De regel is dat u voor de lagere registratierechten geen andere woning mag bezitten, maar in de huidige regeling volstaat het dat u de eerste woning binnen het jaar verkoopt’, zegt Van Opstal.
