Geloof de mythes over de woonbonus niet

Klopt de ‘wetenschap’ dat de woonbonus zorgde voor een prijsstijging wel? Omdat de prijs van vastgoed een complex spel is van economische conjunctuur, inflatie, wooncultuur, demografie, stedenbouwkundige regelgeving, fiscaliteit en rentevoeten is de invloed van één van die (wijzigende) elementen bewijzen schier onmogelijk.

Geldt ook hier de theorie dat de subsidie die bedoeld is voor de koper vaak in de zak van de verkoper verdwijnt? Denken we aan de slooppremie voor oude auto’s die vooral garagisten gelukkig heeft gemaakt en de btw-verlaging in de horeca die nergens de pintjes goedkoper maakte maar wel de marge van de cafébaas opdreef. Dit waren telkens onmiddellijke stimulansen.

Traagheid

De woonbonus is anders. Door de traagheid van het fiscale spel van inkomstenjaren, aanslagjaren en afrekeningen, krijgt de koper zijn eerste stukje woonbonus pas twee jaar na zijn aankoop en dus ook na zijn eerste maandelijkse afbetaling.

De koper maakt zijn rekening echter bij de start van de lening en houdt enkel rekening met zijn inkomen op dat moment en niet met een latere woonbonus. ‘Kan ik volgende maand mijn eerste afbetaling aan?’, is zijn bekommernis (en van zijn bank).

Er zijn weinig mensen bereid om twee jaar lang een lening af te betalen die ze eigenlijk niet kunnen dragen om reikhalzend uit te kijken naar de verlossende verrekening van de woonbonus alvorens weer een jaar die zware lening te dragen.

Er zijn dus goede aanwijzingen dat de woonbonus de koper niet aanzet om meer te lenen en er dus geen prijsopdrijvend effect speelt, en de afschaffing dus niet hoeft te leiden tot de apocalyptische prijsdalingen die al te vaak voorspeld worden. De pensée unique dat de woonbonus de vastgoedprijzen opdreef, is een mythe.

Dit is goed nieuws voor bestaande eigenaars maar wel minder goed nieuws voor politici die beloven dat ze wonen betaalbaarder gaan maken door de woonbonus af te schaffen.

Financiering

Ten tweede zorgt de afschaffing van de woonbonus misschien onrechtstreeks toch voor het makkelijker verwerven van een eigen koopwoning. Niet zozeer omdat de woningprijs zou dalen maar wel omdat de mogelijkheden tot financiering ruimer worden. Bij de totstandkoming van het fiscale voordeel voor het verwerven van de eigen woning hadden de banken (en de notarissen) goed gelobbyd. Enkel hypothecaire leningen bij een financiële instelling komen immers in aanmerking.

Dit gaf de banken een de facto wettelijk verankerd monopolie. Dat valt nu weg. Dit opent de deur voor leningen binnen de familie en tussen vrienden en op zich kan iedereen aan iedereen lenen.

Dat is niet enkel goed nieuws voor mensen die nu buiten de lijntjes van de acceptatievoorwaarden van de bank kleuren, maar voor iedereen die een aanbod aan spaargeld kan koppelen aan een vraag naar een woonkrediet. Waarom zou een grootouder zijn spaargeld nog laten verkommeren op een spaarboekje bij een bank die datzelfde spaargeld met een mooie marge uitleent aan zijn kleinkind?

Het is ‘cut the middleman’ in de praktijk gebracht. Eenmaal de financieel stugge Vlaming beseft dat een lening geen schenking is en er ook bij zo’n familiale lening garanties kunnen ingebouwd worden zoals een hypothecaire inschrijving, opent zich een wereld van mogelijkheden.

Ten derde lees ik hier en daar dat het afschaffen van de woonbonus een taxshift is (van arbeid) naar vermogen. Huiseigenaars krijgen voortaan immers minder belastingkorting. De woonbonus is strikt genomen echter een belastingkorting voor iedereen die een lening heeft voor de aankoop van zijn gezinswoning en dit ongeacht zijn vermogen of inkomen. Iemand die een woning koopt van 200.000 euro en het volledige bedrag leent, had recht op de woonbonus. Zijn netto vermogen is wel nog steeds nul.

Kleine man

Wat mij ten vierde enorm verbaast zijn de lauwe (politieke) reacties uit de hoek van de verdedigers van de ‘kleine man’. Vergelijk dit even met de storm van protest bij de geplande invoering van de Turteltaks, een verhoging van de elektriciteitsfactuur van ongeveer 100 euro per jaar per gezin. Toen werd geheel terecht opgemerkt dat het ging om een regressieve belastingverhoging; een vast bedrag ongeacht vermogen en ongeacht inkomen, wat dus de kleine man het hardst treft.

De afschaffing van de woonbonus is het afschaffen van een regressieve korting van honderden euro per jaar, maar het blijft windstil. Dat iedereen een elektriciteitsfactuur in de bus krijgt en niet iedereen eigenaar wordt van zijn gezinswoning kan dit niet volledig verklaren.

En tenslotte wordt het als een evidentie beschouwd dat er (nu of later) niet geraakt wordt aan de bestaande woonbonus van mensen die in het verleden hebben geleend voor hun gezinswoning. Fiscaaltechnisch is het nochtans perfect mogelijk om ook die woonbonus meteen af te schaffen.

Er is immers hoogstens een moreel engagement van de overheid om het fiscale regime dat geldt bij de aankoop van de woning de hele looptijd van de lening te handhaven. De regering die het lef en de durf heeft om die keuze van afschaffing te maken, ziet haar budgettaire besognes smelten als sneeuw voor de zon. We hebben het immers al snel over meer dan een miljard euro op jaarbasis. Daarmee kan je al wat (woon)beleidskeuzes maken.