Wie vastgoed koopt, wordt daar op belast. Voor een nieuwbouwwoning betaalt u 21 procent btw op de woning en 10 procent registratierechten op de grond, tenzij u de woning en de grond tegelijk van dezelfde onderneming koopt. Dan betaalt u ook 21 procent btw op de grond, maar geen registratierechten.
Als u geen nieuwbouw, maar een bestaande woning koopt, betaalt u alleen registratierechten. Vorig jaar werd die belasting grondig hervormd. Op 1 juni 2018 werd een nieuw tarief van 7 procent ingevoerd voor de aankoop van een gezinswoning.
Het klein beschrijf - waarbij u voor een woning met een laag kadastraal inkomen geen 10, maar 5 procent registratierechten moest betalen - werd afgeschaft. In de plaats kwam een korting voor woningen die niet meer dan 200.000 euro kosten. In een aantal gemeenten in de rand rond Brussel is dat 220.000 euro. Tikt u zo’n goedkopere woning op de kop, dan betaalt u op de eerste schijf van 80.000 euro geen registratierechten, goed voor een korting van 5.600 euro.
Wat niet verdwenen is, is de meeneembaarheid van de registratierechten. Via dat systeem kunt u eerder betaalde registratierechten in mindering brengen van de belasting op de aankoop van een nieuwe woning. Niet het volledige bedrag, maar een deel ervan.
Plafond van 12.500 euro
Voor dit jaar gaat het om maximaal 12.500 euro. Dat plafond wordt jaarlijks geïndexeerd. ‘U kunt echter nooit meer registratierechten meenemen dan u betaalde’, zegt notaris Bart Van Opstal. Stel dat u bij de aankoop van uw vorige woning 10.000 euro registratiebelasting betaalde, dan is dat uw plafond.
Om van de meeneembaarheid te genieten, moet u wel aan een aantal voorwaarden voldoen. ‘In de eerste plaats moet er een aankoop en een verkoop plaatsvinden’, legt Van Opstal uit. U kunt pas registratierechten meenemen als u een nieuwe woning koopt én uw oude woning verkoopt. Dat kan voor of na de aankoop van de nieuwe woonst. ‘U heeft daar twee jaar de tijd voor. Die termijn van twee jaar start bij het verlijden van de akte van de nieuwe woonst.’
‘Als de oude woning verkocht wordt voor u de nieuwe woning koopt, kunt u onmiddellijk van de meeneembaarheid genieten en worden de eerder betaalde registratierechten meteen in mindering gebracht. Gebeurt de verkoop nadien, zal uw notaris een verzoekschrift indienen om de te veel betaalde belasting terug te vragen. Het duurt dan wel enkele maanden voor het op uw rekening staat.’
U kunt alleen registratierechten meenemen voor vastgoed waar u in woont. Een garage of tweede verblijf telt dus niet.
Het kan logisch klinken, maar u krijgt de meeneembaarheid alleen als u registratierechten betaalde op de eerste woning. Als u die woning via een schenking of erfenis kreeg, komt u niet in aanmerking. ‘Daarnaast moet het ook gaan om vastgoed waar u effectief woont. Een garage, tweede verblijf of opbrengstwoning komen niet in aanmerking’, weet Van Opstal. ‘Een bouwgrond dan weer wel.’
Een andere voorwaarde is de bewoningsplicht. ‘U moet 18 maanden voor de verkoop van de oude woning in het huis of appartement gewoond hebben.’
De woningen moeten ook allebei in het Vlaams Gewest liggen. De meeneembaarheid geldt dus niet als u een huis hebt gekocht in Brussel of Wallonië en vanuit Vlaanderen naar daar verhuist. Bovendien bestaat het systeem van meeneembaarheid in die regio’s niet, al zijn er natuurlijk andere voordelen. Zo betaalt u in Brussel geen registratierechten op de eerste schijf van 175.000 euro als uw woning niet meer dan 500.000 euro kost.
Wat met een nieuwbouwwoning of -appartement? ‘Als de grond onder het stelsel van de registratierechten valt, kunt u ook daar de meeneembaarheid gebruiken. Dat is wel enkel voor de grond, niet voor de btw op de nieuwbouwwoning. Bij een nieuwbouw of een aankoop op plan hebt u ook meer tijd om de oude woning te verkopen. Dan wordt de termijn verlengd van twee naar vijf jaar’, klinkt het.
‘Soms kan het zijn dat u geen beroep kunt doen op de maximale meeneembaarheid van 12.500 euro. Stel dat u voor uw oude woning 10.000 euro registratierechten moest betalen en voor de nieuwe 11.000 euro. Dan blijft u onder het plafond van 12.500 en recupereert u dus maar 10.000 euro. Omgekeerd kan ook. Stel dat u de eerste keer 11.000 euro betaalde en de tweede keer maar 10.000 euro, recupereert u ook maar 10.000 euro, maar u kunt de 1.000 euro die overblijft overdragen naar een eventuele volgende aankoop’, weet Van Opstal. ‘De notaris bekijkt waarop de koper recht heeft.’
