Een bank leent u alleen geld als ze er zeker van is dat ze die centen terugkrijgt. Als u een lening afsluit om vastgoed te kopen, probeert de bank die schuld dan ook veilig te stellen, voor het geval u er niet in slaagt uw lening terug te betalen. Meestal gebeurt dat onder de vorm van een hypotheek op uw woning. Als u uw krediet dan niet meer kunt terugbetalen, kan de bank uw woning verkopen om haar geld te recupereren.
Maar die hypotheek kan ook aangevuld of zelfs vervangen worden door een goedkopere waarborg: een hypothecair mandaat. Dan neemt de bank niet meteen een hypotheek op uw woning (en moet u daar dus ook niet voor betalen), maar geeft u ze een volmacht dat wel te doen als ze dat nuttig vindt.
In zeldzame gevallen gaat de bank zelfs akkoord u geld te lenen in ruil voor een eenvoudige hypotheekbelofte. U verbindt er zich dan toe dat er geen hypotheek of mandaat van een andere schuldeiser op uw woning rust. Die vorm biedt de bank de laagste zekerheidsgraad. ‘De combinatie van zekerheden die banken inbouwen om een lening in te dekken varieert enorm’, zegt woordvoerster Joëlle Neeb van ING België. ‘Ze hangt af van de parameters van het dossier. En vooral van de risico’s.’ Bovendien leidt elke waarborgvorm tot andere kosten en fiscale behandelingen. Een overzicht.
De hypotheek
Kosten. Behalve de bancaire dossierkosten brengt een hypotheek, die gesloten wordt door een akte bij de notaris, ook hypothecaire inschrijvingskosten met zich mee. Die bestaan uit de erelonen van de notaris en registratierechten. Voor een geleend bedrag van 200.000 euro schat de rekenmodule van de notarisfederatie de kosten op 5.207 tot 5.570 euro: 700 tot 1.000 euro gaat naar administratiekosten en 925 euro naar erelonen voor de notaris, terwijl de rest verband houdt met registratierechten, inschrijvingsrechten en hypotheekrechten.
De hypotheek, die voor 30 jaar geldt, heeft zowel in- als uitstapkosten. Als u uw huis verkoopt terwijl de hypotheek nog loopt of als u uw hypothecaire lening bij een andere bank herfinanciert, moet u aktekosten voor de ‘doorhaling’ van de hypotheek betalen. Voor een geleend bedrag van 200.000 euro bedragen die 1.244 euro. Betaalt u uw lening voortijdig terug en verkoopt u de woning niet, dan moet u uw hypotheek niet noodzakelijk stopzetten.
Fiscaliteit. Een woningkrediet dat gedekt wordt door een hypotheek is voor de ontlener de duurste optie, maar het is de enige kredietvorm die in aanmerking komt voor een fiscale aftrek voor de enige en eigen woning. In Vlaanderen is dat de woonbonus, in Wallonië de wooncheque.
Het hypothecair mandaat
Ook een hypothecair mandaat wordt verleend via een bij de notaris verleden akte. Banken aanvaarden evenwel zelden alleen een hypothecair mandaat. Meestal staan ze dat alleen toe voor een deel van het ontleende bedrag. De hoogte ervan bepalen ze zelf.
Kosten. Als u uw bank een hypothecair mandaat geeft, moet het onroerend goed niet worden ingeschreven bij de hypotheekbewaarder. Daardoor dalen de kosten verbonden aan het krediet aanzienlijk. Als u 200.000 euro leent en u uw bank alleen een hypothecair mandaat geeft, bedragen de kosten zo’n 1.250 euro.
Een hypothecair mandaat wordt meestal voorgesteld aan klanten met een beperkt risico, klanten van wie de bank dus redelijk zeker is dat ze hun lening zonder problemen kunnen aflossen.
Een hypothecair mandaat is extra interessant sinds 2018, omdat de inschrijvingskosten van hypotheken gestegen zijn.
‘Het hypothecair mandaat is extra interessant sinds de inschrijvingskosten van een hypotheek gestegen zijn naar 900 euro voor bedragen hoger dan 300.000 euro. Voor lagere bedragen gaat het om 220 euro’, zegt notaris Renaud Grégoire. Het is dus belangrijk het bedrag van 300.000 euro niet te overschrijden.
Fiscaliteit. Een hypothecair mandaat mag dan goedkoper zijn, de terugbetaling van een krediet dat door een volmacht gedekt wordt, geeft geen recht op het fiscaal voordeel voor de enige en eigen woning in Vlaanderen en in Wallonië. Doorgaans wordt het deel van uw lening waarvoor u wel een belastingvoordeel kunt krijgen, gewaarborgd door een hypotheek. Het andere deel door een hypothecair mandaat. ‘De klant kan zo zijn fiscale situatie optimaliseren’, zegt Valéry Halloy, woordvoerder van BNP Paribas Fortis. Hoe die verdeling precies gebeurt, hangt af van uw situatie: hoeveel u leent, de looptijd en de rentevoet van het krediet.
De belastingplichtige kan wel blijven genieten van de gewone aftrek van de (federale) intresten waarop hij eventueel recht heeft. Hij kan de intresten van elke lening die hij heeft aangegaan met de bedoeling een onroerend goed te behouden, te kopen of te onderhouden in mindering brengen van zijn volledig kadastraal inkomen. Dat kan zelfs bij een consumentenkrediet, op voorwaarde dat dat verband houdt met een onroerend goed.
De hypotheekbelofte
De hypotheekbelofte biedt de bank de minste garantie. Ze is niet meer dan een belofte van de klant om zijn goed te hypothekeren zodra de bank dat vraagt. Hypotheekbeloften zijn erg zeldzaam. ‘ING beveelt de praktijk niet meer aan voor hypothecaire leningen’, zegt Joëlle Neeb.
Kosten. De hypotheekbelofte is een onderhandse overeenkomst, waarvoor geen tussenkomst van de notaris of het hypotheekkantoor vereist is. Bij een hypotheekbelofte moet de kredietnemer ook geen schuldsaldoverzekering of enig ander bijkomend product van de bank afsluiten. Hij dient uitsluitend dossierkosten te betalen.
Fiscaliteit. De terugbetaling en de betaling van de intresten van een hypothecaire lening gedekt door een hypotheekbelofte geven uiteraard geen recht op fiscale voordelen verbonden aan de enige en eigen woning. Maar ook hier mag u, als dat kan, de intresten van zo’n lening aftrekken volgens de gewone intrestaftrek.
