Als een echtpaar met kinderen een tweede verblijf wil kopen, kan het dat op verschillende manieren doen. Ofwel kopen beide partners de woning, ofwel kopen ze de woning samen met de kinderen en splitsen ze de eigendom op in ‘vruchtgebruik’ en ‘blote eigendom’. Beide benaderingen hebben totaal andere fiscale gevolgen.
U maakt géén gebruik van een gesplitste aankoop
Laten we uitgaan van een situatie waarin een echtpaar dat in Vlaanderen woont samen een tweede verblijf ter waarde van 260.000 euro in eigendom heeft. Bij het overlijden van een van de twee partners valt de helft van dat tweede verblijf in de nalatenschap. De langstlevende erft daardoor het vruchtgebruik op die helft van het tweede verblijf. De twee kinderen van het koppel erven samen de blote eigendom, elk voor de helft.
Vreest u dat u een deel van uw erfenis zult mislopen?Wilt u exact weten hoe u uw kinderen uit een vorige relatie kunt beschermen? Of vraagt u zich af hoe u zoveel mogelijk aan uw partner kunt nalaten? Stuur uw vraag via www.netto.be/belactie naar de redactie en op dinsdag 17 september (tussen 18 en 21 uur) belt een notaris u gratis op met het antwoord.
Zowel de langstlevende partner als de kinderen zullen erfbelasting moeten betalen op hetgeen ze erven, want voor tweede verblijven geldt er tot nog toe geen vrijstelling voor de langstlevende, zoals dat wel het geval is voor de gezinswoning.
Om bij overlijden te berekenen wat de fiscale waarde van het vruchtgebruik is, moeten volgens de wet de tabellen van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) gebruikt worden. Voor iemand tussen 60 en 65 jaar bedraagt het vruchtgebruik volgens die tabellen 38 procent. Hoe ouder iemand wordt, hoe lager het vruchtgebruik zal zijn. En hoe kleiner de waarde van het vruchtgebruik, hoe groter de waarde van de blote eigendom wordt. Dus hoe hoger de erfbelasting zal zijn voor de kinderen die de woning in blote eigendom erven.
Hanteren we in dit geval het cijfer van 38 procent, dan bedraagt de waarde van het vruchtgebruik op de helft van de woonst (130.000 euro) 49.400 euro. Daarop betaalt de langstlevende 3 procent erfbelasting (tot 50.000 geldt de onderste schijf van 3 procent), wat neerkomt op 1.482 euro.
De kinderen erven samen het saldo in blote eigendom, ofwel 80.600 euro (130.000 euro - 49.400 euro). Elk kind betaalt dan erfbelasting op zijn deel, zijnde 40.300 euro. Tegen 3 procent komt dat neer op 1.209 euro erfbelasting per kind.
Wanneer vervolgens de tweede ouder overlijdt, erven de kinderen zijn of haar helft, ter waarde van 130.000 euro, in volle eigendom. Voor elk kind vertegenwoordigt dat 65.000 euro, waarop 2.850 euro erfbelasting moet worden betaald (3 procent op de eerste 50.000 euro en 9 procent op de overige 15.000 euro). Op de andere helft van het tweede verblijf dat de langstlevende in vruchtgebruik had geërfd van zijn overleden partner, hoeven de kinderen geen erfbelasting meer te betalen. Dat vruchtgebruik ‘wast’ belastingvrij aan bij de blote eigendom die ze er al van bezitten.
De berekeningen hierboven zijn theoretisch en willen alleen een orde van grootte aangeven. In de praktijk wordt de waarde van het tweede verblijf immers samengeteld met de waarde van de eerste woning. ‘De eerste woning heeft een opduweffect ten aanzien van de tweede woning’, zegt Rinse Elsermans van het advocatenkantoor Cazimir. ‘In realiteit zal de tweede woning tegen hogere tarieven worden belast. Daardoor levert de gesplitste aankoop een groter fiscaal voordeel op dan op het eerste gezicht lijkt.’
U maakt wél gebruik van een gesplitste aankoop
De ‘gesplitste aankoop’ is een methode waarmee de erfbelasting die op het tweede verblijf moet worden betaald, perfect vermeden kan worden. Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders alleen het vruchtgebruik van het vastgoed, terwijl de kinderen de blote eigendom kopen.
Dat betekent dat de ouders de gekochte eigendom kunnen bewonen of verhuren. Na het overlijden van beide ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen automatisch de volle eigenaar. Daardoor komt het appartement niet in de nalatenschap van de ouders terecht en moet er geen erfbelasting op worden betaald.
Hoe wordt het vruchtgebruik berekend bij een ‘gesplitste aankoop’?
Ook bij de gesplitste aankoop van een woning wordt er voor de bepaling van het vruchtgebruik van de ouders vaak teruggegrepen naar de VCF-tabellen. In tegenstelling tot de waardebepaling bij overlijden is dat echter niet wettelijk verplicht. De waardebepaling bij aankoop is vrij, zolang ze economisch verantwoord is. Dat wordt overigens bevestigd in het antwoord dat voormalig Vlaams minister van Financiën Bart Tommelein (Open VLD) eind 2016 gaf op een parlementaire vraag.
‘De VCF-tabellen houden alleen rekening met de waarde van de woning en de leeftijd van de vruchtgebruiker in schijven van 5 jaar’, zegt Frédéric Depauw van het fiscaal adviesbureau Taxfré. ‘Maar voor een correcte economische waardering moet ook rekening gehouden worden met de exacte levensverwachting van de vruchtgebruikers, die bovendien verschilt per geslacht. Bovendien moeten de nettohuurinkomsten die het pand opbrengt, de rente die daarop verkregen wordt en de inflatie in rekening worden gebracht. Meestal ligt de uitkomst van die berekening veel hoger dan de waarde die men verkrijgt als de VCF-tabellen worden gehanteerd. Dat is voordeliger, aangezien het aandeel in de totale aankoopprijs dat de kinderen moeten betalen voor hun blote eigendom verlaagt - en dus ook de som waarop eventuele schenkbelasting moet worden neergeteld.’
Hoe verloopt zo’n gesplitste aankoop concreet?
Doorgaans betalen de kinderen de blote eigendom van het huis met geld dat ze van hun ouders gekregen hebben. Tegenover de fiscus zal u heel duidelijk moeten maken dat er wel degelijk een schenking heeft plaatsgevonden, waarmee de kinderen de aankoop betalen. Is dat niet het geval, dan kan de fiscus oordelen dat de vruchtgebruiker zelf de volledige aankoop betaalt en dat er alleen maar een constructie werd opgezet om erfbelasting te vermijden.
U zal dus moeten aantonen dat er vóór de aankoop geld werd geschonken aan de kinderen om de blote eigendom te kunnen kopen. Voor Vlabel, de Vlaamse belastingdienst, kon dat bewijs vroeger alleen geleverd worden aan de hand van een voor een Belgische notaris geregistreerde schenking. Een niet-geregistreerde bankgift of niet-geregistreerde schenking voor een buitenlandse notaris kwam dus niet in aanmerking. Dat betekende dat er op de schenking een belasting van 3 procent moest worden betaald.
Op 12 juni van vorig jaar velde de Raad van State echter een arrest waarin staat dat een schenking waarvoor geen schenkbelasting werd betaald ook in aanmerking moet kunnen komen. Daardoor kunnen nu ook bankgiften of schenkingen voor een buitenlandse notaris als bewijs dienen. Op niet-geregistreerde bankgiften of schenkingen voor een buitenlandse notaris wordt geen schenkbelasting betaald. Belangrijk is wel dat de schenker nog drie jaar moet blijven leven, anders is er erfbelasting verschuldigd op het geschonken bedrag.
Kan een gesplitste aankoop ook voor vastgoed in het buitenland?
Ja, een gesplitste aankoop kan ook voor vastgoed in het buitenland (Nederland, Frankrijk, Spanje, Italië), al heeft elk land specifieke regels waarmee u rekening moet houden. We overlopen even de mogelijkheden in Frankrijk en Spanje, twee populaire landen voor de Belg om een tweede verblijf aan te schaffen.
Frankrijk
In Frankrijk kan erfbelasting alleen worden vermeden als er voorafgaandelijk aan de aankoop een notariële schenking heeft plaatsgevonden. Als Belgische inwoner kan dat voor een Belgische notaris gebeuren tegen het tarief van 3 procent in rechte lijn.
‘Maar u hoeft niet per se via een Belgische notaris te gaan voor de schenking’, preciseert Wim Vermeulen, advocaat bij Cazimir. ‘De schenking kan ook voor een Nederlandse of Franse notaris gebeuren en in dat geval wordt er geen schenkbelasting geheven.’ De schenker zal wel minstens drie jaar na de schenking moeten blijven leven om te vermijden dat er toch erfbelasting moet worden betaald op de geschonken gelden voor de betaling van de blote eigendom.
Spanje
In Spanje betaalt u in principe geen erf- of schenkbelasting bij een gesplitste aankoop. Maar Spanje kent wel een overdrachtsbelasting die moet worden betaald als vastgoed van eigenaar verandert. De belasting is afhankelijk van de regio en loopt al snel op tot 10 procent. Ze is niet alleen verschuldigd bij de aankoop, maar nogmaals als bij overlijden het vruchtgebruik eindigt en de erfgenamen volle eigenaars worden. ‘De aanwas van het vruchtgebruik wordt immers gezien als een nieuwe overdracht’, verduidelijkt advocaat Vermeulen.
