De prijzen van woningen stijgen niet overal even snel. Er zijn ook grote verschillen volgens de prijsklasse waartoe een woning behoort. Dat blijkt uit een data-analyse van De Tijd, op basis van cijfers opgevraagd bij Statbel, het Belgische statistiekbureau.
Vlaanderen kent al jaren een sterke vraag naar woningen. Daardoor stijgt de prijs in het laagste segment. Veel kopers hebben geen onbegrensd budget. Ze vissen met steeds meer in dezelfde vijver. Voorts drijft de lage hypothecaire rente de prijzen op. Door de lage rente wagen meer mensen zich op de koopmarkt. Zeker in Vlaanderen is er meer interesse om te investeren in residentieel vastgoed om te verhuren. Het goedkopere segment geniet daarbij de voorkeur.
De meeste experts zijn het erover eens dat de woonbonus heeft bij gedragen tot een verhoging van de woningprijzen. Omdat de woonbonus begrensd is, heeft die vooral een effect gehad op het lagere segment van de markt. De startnota van Bart De Wever (N-VA) voor een nieuwe Vlaamse regering pleit voor het afschaffen van de woonbonus.
Voor een gedetailleerde analyse van de woningprijzen per gemeente keken we alleen naar bestaand vastgoed, woningen die minimaal drie jaar oud zijn. Daarbij vergeleken we de 10 procent goedkoopste woningen en appartementen, het laagste marktsegment, met de 10 procent duurste, het luxesegment.
De helft van de appartementen in Vlaanderen werd in 2018 verkocht voor maximaal 185.000 euro. Die mediaanprijs is sinds 2010 met 23 procent gestegen. De goedkoopste woningen werden echter sneller duurder dan die in het luxesegment. Bij de 10 procent goedkoopste appartementen bedroeg de prijsstijging 29 procent. Dat is bijna het dubbele van de inflatie in die periode (+15,5%). De prijs van de 10 procent duurste appartementen steeg met 20 procent.
Die evolutie in Vlaanderen tekent zich ook af in de 13 centrumsteden. Dat heeft te maken met de toenemende aantrekkingskracht. Met uitzondering van Kortrijk, Genk en Brugge kende elk van de centrumsteden tussen 2010 en 2018 een bevolkingsgroei van 6 à 10 procent.
1. Uitdaging voor alle grotere steden
Vrijwel in elke Vlaamse centrumstad stijgen de prijzen van goedkope woningen meer dan die van duurdere. En in de helft van die steden stijgen ze ook meer dan de mediaanprijs.
Een verklaring voor het verschil in prijsstijgingen is dat de prijzen van luxeappartementen meer onder druk staan, doordat in Vlaanderen massaal appartementen worden gebouwd. Veel verouderde - en dus goedkopere - huizen verdwijnen ook van de markt. Ze worden afgebroken om plaats te maken voor appartementen.
Steden en projectontwikkelaars krijgen de kritiek dat ze te weinig kleinere (en dus meestal goedkopere) woningen bijbouwen. Betaalbaar wonen is zeker in de grotere steden een groot probleem. Het aantal gezinnen op een wachtlijst voor een sociale woning is in een jaar tijd met 20.000 gestegen tot ruim 150.000.
Ondanks de vele nieuwbouw stijgen de woning prijzen nog altijd fors in de steden. Dat wijst niet meteen op een overaanbod, zeker niet aan de onderkant van de markt.
2. Universiteit drijft prijzen op
In de universiteitssteden Gent en Leuven stijgen de prijzen sterk. De jonge academicus of de afgestudeerde die blijft hangen weegt wel degelijk op de markt. De prijzen worden in die steden ook beïnvloed door studenten die een kamer huren, of samen een woning of een studio betrekken. De grote complexen voor studentenhuisvesting zitten niet in de cijfers.
Betaalbaar wonen, niet alleen voor studenten, is een groot discussiepunt. Niet in het minst in Gent, een stad met een relatief grote huurmarkt voor niet-studenten en minder gemiddelde koopkracht dan in Leuven. In geen enkele Vlaamse centrumstad zijn appartementen zo duur als in Gent. Dat geldt zowel voor het goedkoopste als het duurste segment. Hoewel de prijzen er al hoog waren, stegen ze sinds 2010 met respectievelijk 30, 36 en 28 procent.
De prijzen voor appartementen in Leuven liggen lager, maar de stad maakte een forse inhaalbeweging, vooral in het goedkoopste (+99%) en het duurste segment (+44%). De spectaculaire prijsstijging van goedkopere appartementen en studio’s kwam er grotendeels in de periode 2010-2014. Een gezamenlijke actie van de toenmalige burgemeester Louis Tobback (sp.a) en de KU Leuven om de bouw van duizenden wooneenheden voor studenten mogelijk te maken heeft de prijsexplosie daarna helpen af te zwakken.
De prijzen van huizen kennen eenzelfde evolutie. De mediaanprijs nam met 25 procent toe. In het laagste prijssegment was de stijging sterker (+27%) dan in het hoogste (+20%). Leuven noteert van de Vlaamse centrumsteden de hoogste prijzen voor huizen, in alle segmenten. Gent is op dat vlak bezig aan een inhaalbeweging. In geen enkele andere centrumstad zijn de prijzen van de goedkoopste huizen zo sterk gestegen als in Gent (+56%).
3. Opmerkelijke stijging in Roeselare
Ook Roeselare, Mechelen en Antwerpen zagen de prijzen van de goedkoopste woningen met minstens de helft stijgen. In Roeselare klommen de huisprijzen in dat segment met 41 procent. Voor goedkope appartementen was dat 93 procent.
Roeselare beantwoordt helemaal niet aan het cliché dat West-Vlaanderen leegloopt. Geen enkele centrumstad kende in die periode een sterkere bevolkingsgroei (+9,8%), zeker Brugge (+1,4%) en Kortrijk (+2,4%) niet. De regio Roeselare kent ook al jaren een van de laagste werkloosheidscijfers van het land. Het aantal gezinnen en de koopkracht - een werkloze is niet meteen een koper van een woning - zijn twee van de belangrijkste parameters voor de vraag naar woningen.
Mechelen kan de troef van mobiliteit uitspelen. Het ligt strategisch en leeft op. De prijzen, die lang lager waren dan in Antwerpen of Brussel, zitten in de lift, zeker voor de goedkoopste appartementen(+60%). Ook bij de goedkoopste huizen stijgen de prijzen fel (+36%). De mediaanprijs van een appartement (+31%) is minder gestegen.
Antwerpen, de grootste stad van Vlaanderen, kampt al jaren met een grote woningnood. De bevolking is met 9,6 procent gegroeid en de cosmopolitische stad trekt veel migranten aan. Het bestuursakkoord van de stad vermeldt de ambitie 5.000 extra sociale woningen te bouwen. De prijzen van de goedkoopste appartementen zijn er met 50 procent gestegen. Bij de mediaanprijs (+28%) en in het luxesegment (+31%) is de stijging beperkter. Bij de huizen blijft de prijsstijging in elk van de marktsegmenten in de buurt van 25 procent.
4. De uitzondering: Turnhout
De evolutie in de centrumsteden gaat grotendeels voorbij aan Turnhout. Het kent geen forse prijsstijgingen zoals Mechelen en Sint-Niklaas, de andere satellietsteden van Antwerpen. De mediaanprijs van een appartement is er met 15 procent gestegen. Aan de onderkant stegen de prijzen nauwelijks meer (+17%). Aan de bovenkant was er helemaal geen stijging. De prijsstijging van de goedkoopste huizen (+4%) is de laagste van alle centrumsteden.
Daarvoor zijn meerdere verklaringen. Hoewel het snel groeit, is Turnhout de kleinste van de centrumsteden. De voorbije jaren werd er veel nieuwbouw neergezet, wat een impact heeft op de prijzen. Turnhout kampt met grote mobiliteitsproblemen. Naar Antwerpen of Brussel pendelen wordt steeds moeilijker. De instroom van Nederlanders is er de voorbije jaren stilgevallen. Ook dat heeft een effect op de prijzen.
Genk vertoont een vergelijkbaar patroon op de huizenmarkt. De prijzen van de goedkoopste appartementen stijgen dan weer sterk (+47 %).
Vlaanderen is Wallonië niet
In Wallonië is de situatie net omgekeerd dan in Vlaanderen. De prijzen van duurdere woningen stijgen sterker dan die van de goedkoopste. De prijzen van de duurste huizen namen met 19 procent toe. In het goedkoopste segment bedroeg de stijging maar 7 procent.
In Wallonië spelen andere factoren. De koopkracht ligt er lager en een groter deel van de bevolking kan er geen woning kopen. In Wallonië verdwijnen ook minder goedkopere woningen van markt om plaats te maken voor appartementen.
‘In Vlaanderen is de vraag groter dan het aanbod. Daardoor stijgt de prijs in het laagste segment, want de kopers hebben altijd een budgettaire beperking. In Wallonië is voldoende totaalaanbod, maar veel woningen hebben er ernstige kwaliteitsproblemen. Daarom kijken gezinnen die over voldoende middelen beschikken uit naar betere woningen. Dat doet de prijzen in het hogere segment stijgen. Doordat meer gezinnen naar betere en duurdere woningen trekken, komen nog meer goedkopere woningen op de markt en zakken de prijzen daarvan verder’, zegt Gaëtan Hannecart, CEO van Matexi, een van de grootste woningbouwers van het land.
