Zowel voor huizen als voor appartementen is sprake van historische transactierecords, blijkt uit cijfers van Statbel, het Belgisch statistiekbureau. In vergelijking met 2010 werden vorig jaar 58 procent meer huizen (691) en 91 procent meer appartementen (214) verkocht in de prijsklasse van 1 miljoen euro en meer. En dat is nog een onderschatting. Heel wat nieuwbouw zit niet in de cijfers van Statbel, net als vastgoed verpakt in een vennootschap.
Opvallend is dat de gemiddelde prijzen in die luxeklasse nauwelijks zijn gestegen. Voor huizen was er de voorbije acht jaar een stijging met 2 procent tot 1.380.000 euro. Voor appartementen een daling met 3 procent tot 1.311.250 euro. De vele nieuwbouwprojecten zetten druk op de prijzen van oudere luxeappartementen.
Knokke domineert
De markt wordt meer dan ooit gedomineerd door Knokke. De stad van 33.000 inwoners is goed voor de verkoop van 12 procent van alle huizen en 48 procent van alle appartementen in het luxesegment in België. Met 2.006.500 euro voor een huis en 1.131.750 euro voor appartementen ligt de gemiddelde prijs voor luxevastgoed nergens zo hoog als in de mondaine badstad.
Steeds meer CEO’s kiezen het Zoute voor permanente bewoning. Door de combinatie van groen en de zee, de levenskwaliteit en de ‘old school manners’ voelen ze zich thuis in Knokke-Zoute.
De villamarkt doet het uitzonderlijk goed in Knokke. Het aantal transacties is er sinds 2010 gestaag gestegen met 69 procent, de prijzen met 22 procent. De opwaartse prijsdruk is groot. Voor een nieuwbouwvilla in het hartje van Knokke-Zoute wordt snel 5 miljoen euro neergeteld. ‘Steeds meer CEO’s kiezen het Zoute voor permanente bewoning. Door de combinatie van groen en de zee, de levenskwaliteit en de ‘old school manners’ voelen ze zich thuis in Knokke-Zoute’, zegt Stefaan Geerebaert van Immo Brown, een van de grote makelaars in Knokke.
Luxeappartementen in Knokke hebben de hoogste gemiddelde prijs van het land (1.313.750 euro), maar die explodeerde de voorbije jaren niet. Er is een groot aanbod van bestaande appartementen, en nieuwbouwprojecten wegen op de markt.
Op de luxevastgoedmarkt is niet alleen de vraag maar ook het aanbod groot. Uit een marktstudie van Sotheby’s International Realty, de vastgoedtak van het veilinghuis, blijkt dat in Knokke 437 woningen in het luxesegment te koop staan, met een gemiddelde vraagprijs van 1,8 miljoen euro.
Immo Brown zoekt een koper voor een nieuwbouwvilla in het Zoute met een vraagprijs van 15,5 miljoen euro, waarschijnlijk de duurste woning in de aanbieding vandaag. Een project van Ghelamco in het hart van Knokke-Zoute wordt bewust half afgewerkt aangeboden om de koper de kans te geven zijn eigen accenten te leggen.
In Knokke zijn meer dan honderd vastgoedmakelaars actief. Sotheby’s gaat, na Brussel en Antwerpen, ook een kantoor openen in Knokke. ‘Het is een grote markt, die een unieke aanpak vraagt’, zegt David Chicard, CEO van Sotheby’s Realty International België.
Vlaamse villa’s
In de prijsklasse boven 500.000 euro geraak je villa’s aan de straatstenen niet meer kwijt, wordt vaak gezegd. Dat moet enigszins worden gerelativeerd voor de luxemarkt. Het aantal verkochte villa’s steeg sinds 2010 met 61 procent tot 477, een recordaantal.
De top vijf bestaat uit Knokke-Heist, Ukkel, Antwerpen, Schilde en Sint-Martens-Latem. Bijna een op de drie villa’s staat in de provincie West-Vlaanderen.
De prijzen stegen sinds 2010 met 6 procent en zitten op een recordhoogte van 1.400.000 euro. De stijging is volledig voor rekening van Vlaanderen. Dat dankt die prestatie aan de villamarkt in het Zoute. Nergens ligt de prijs van een villa hoger dan in Knokke (2.100.000 euro). Sinds 2010 is in de badstad sprake van een prijsstijging met 22 procent. De stijging kwam er grotendeels na 2015.
De markt van de halfopen en gesloten bewoning had het moeilijker. Het aantal transacties steeg wel met 51 procent, maar de gemiddelde prijs daalde met 3 procent tot 1.342.500 euro. In dit marktsegment gaat Knokke-Heist tegen de stroming in met een stijging van 16 procent tot 1.690.000 euro.
Brussel zoekt tweede adem
Brussel volgde de opmars van Knokke niet. In Knokke worden meer huizen verkocht dan in Ukkel. In Elsene en Ukkel ligt de prijs voor een halfopen en gesloten bebouwing beduidend lager dan in 2014. De recordprijzen rond 2014 vielen samen met de instroom van vermogende Fransen als fiscale vluchtelingen.
Antwerpen mag de tweede belangrijkste stad van Vlaanderen worden genoemd voor luxevastgoed. Voor villa’s speelt Schilde een belangrijke rol. De ruimere markt van het luxevastgoed ten noorden van Antwerpen heeft zich wel nog altijd niet hersteld van het einde van de instroom van Nederbelgen. Villa’s verkopen in Brasschaat en Kapellen blijft moeilijk.
Verwachtingen 2019
De temperatuur stijgt in Knokke. ‘Ik schat dat dit jaar in Knokke al een twintigtal woningen van meer dan 4 miljoen euro zijn verkocht. In 2016 werd voor bouwgrond op topliggingen in het Zoute 1.100 euro per vierkante meter betaald. Vandaag spreken we geregeld van 2.000 euro per vierkante meter. Er worden gronden verkocht voor 7 miljoen euro en meer’, zegt Geerebaert.
Wie een nieuwbouw zoekt in de buurt van de Sparrendreef in het Zoute moet volgens de makelaar, inclusief de grond, uitgaan van een minimaal budget van 5.000.000 euro voor een bebouwde oppervlakte van 550 vierkante meter op een terrein van 1.200 à 1.600 vierkante meter. ‘Een paar jaar geleden was er nog een onderhandelingsmarge van 3 à 7 procent. Vandaag is er voor juist geprijsde producten vaak geen onderhandelingsmarge meer.’
Voor een appartement in het Zoute loopt de prijs dezer dagen snel op tot 1,6 miljoen euro. In het Zoute wordt 16.000 euro per vierkante meter betaald op de Zeedijk, op de wandeldijk loopt dat op tot 20.000 à 30.000 euro.
Na enkele rustige jaren kent de Brusselse markt sinds oktober een heropleving. De kopers in Brussel zijn nu vooral Belgen, onder wie heel wat Vlamingen. ‘Ukkel, Sint-Genesius-Rode en de Brusselse periferie doen het op dit ogenblik zeer goed. Ze liggen bij de poorten van Brussel, maar bieden tegelijk een rustige omgeving. Woningen met grote tuinen zijn sterk in trek, zolang ze op maximaal 25 minuten van het centrum liggen. Echte prijsstijgingen zien we in Brussel niet’, zegt David Chicard, CEO van Sotheby’s Realty International.
