Historisch lage rentevoeten, een al bij al gunstige economische context, een grenzeloos vertrouwen in vastgoed bij de Belg, en een spaarboekje dat niets meer opbrengst. Die cocktail leidt tot een recordaantal verkopen en recordprijzen, blijkt uit de vastgoedbarometer van de notarissen.
In de eerste zes maanden van 2019 noteerden de notarissen een groei van het aantal vastgoedtransacties met 7,5 procent tegenover dezelfde periode een jaar eerder. De index (2007 = 100) staat met 144,6 op een historisch record.
Overal wordt meer vastgoed gekocht. De stijging van het aantal transacties was de eerste zes maanden het meest uitgesproken in Vlaanderen (+8,3%), gevolgd door Wallonië (+5,7%) en Brussel (+5,4%). In alle Vlaamse provincies steeg het aantal. Het meest in Vlaams-Brabant (+11,2%), het minst in Limburg.
Huizen
Ook de prijzen nemen, na twee kwartalen van dalende prijzen, opnieuw toe. In het tweede kwartaal van 2019 werd in België gemiddeld 260.145 euro neergeteld voor een woonhuis. Dat is een toename met 3,7 procent (+10.000 euro) tegenover dezelfde periode een jaar eerder. Het is de hoogste prijs ooit.
Tussen 2014 en 2019 is de prijs van een woonhuis in België gestegen met 13,2 procent. Gemiddeld kost een huis 30.000 euro meer dan vijf jaar geleden. Na correctie voor de inflatie gaat het om 5 procent. Een belegging in een huis bleek dus waardevast.
Alle drie de drie regio’s tekenden recordprijzen op in de eerste zes maanden van het jaar. In Vlaanderen klokte de gemiddelde prijs van een huis af op 281.954 euro (+1,6%) in Wallonië op 194.531 euro (+2,8%) en in Brussel op 469.597 euro (+3,5%). In Vlaanderen stegen de prijzen de voorbije vijf jaar het meest in Oost-Vlaanderen. Ze dikten met 36.000 euro (+15,6 %) aan.
Appartementen
Ook voor een appartement (229.820 euro) werd nooit meer betaald dan in het tweede kwartaal. Tegenover dezelfde periode in 2018 werd de aankoop gemiddeld 10.500 euro duurder (+4,8%). De prijzen van appartementen landden in het eerste halfjaar op 249.071 euro (+3,6%) in Brussel en op 231.386 euro (+3,1%) in Vlaanderen. In Wallonië stabiliseerden ze op net geen 175.000 euro (+0,2%).
In Vlaanderen stegen de prijzen het meest in West-Vlaanderen (+5,3%). Voor het eerst werd daar meer dan 260.000 euro betaald, 13,4 procent meer dan het Vlaamse gemiddelde. Dat ligt vooral aan de sterke appartementsmarkt aan de kust.
Tussen 2014 en 2019 was sprake van een prijsstijging met 13 procent in België, bijna evenveel als op de huizenmarkt (+13,2%). Het bewijst dat de twee segmenten op langere termijn communicerende vaten zijn. Een appartement kost nu gemiddeld 26.000 euro meer dan in 2014. In reële waarde kwam er 4,8 procent bij.
Sinds 2014 stegen de prijzen van flats in Brussel met 15,8 procent. Dat is meer dan in Vlaanderen (12,9%), de grootste appartementsmarkt van het land. In Wallonië bleef de stijging beperkt tot 9,2 procent, net voldoende om de waardevastheid te verzekeren.
Prognose
Is sprake van een oververhitting van de markt? 'Zover zou ik nog niet willen gaan', zegt notaris Bart van Opstal. 'Er was een lichte daling van de volumes in het tweede kwartaal. De prijzen van woonhuizen zijn het voorbije jaar niet elk kwartaal gestegen. Het is uitkijken of de recordvolumes en -prijzen in de tweede jaarhelft worden doorgetrokken.'
Hij wijst ook op een psychologische factor. 'Veel kandidaat-kopers willen per se werk maken van een aankoop. Het besef dat de hypothecaire rentevoeten niet meer kunnen dalen is groot.'
Spaarboekje
Het ziet er niet naar uit dat de woningmarkt snel zal afkoelen. De historisch lage rente zal niet meteen fors stijgen. Tot nader order blijft de Belg ook sterk geloven in vastgoed. Veel beleggers zien geen beter alternatief voor vervallende obligaties en spaarboekjes die niets meer opbrengen.
Het is wel uitkijken naar de impact van de hogere kapitaalverplichtingen die de Nationale Bank de banken oplegt. Ook een groeivertraging en de politieke situatie in België - het uitblijven van een regering en besparingsmaatregelen die vastgoed viseren - kunnen een rol spelen, net als internationale factoren (de handelsoorlog, de brexit, de spanningen in het Midden-Oosten en Italië).
