De voorbije jaren zijn de prijzen van nieuwbouw in Spanje fors gestegen, gemiddeld met 7 procent per jaar. In 2018 was er zelfs een stijging met 18 procent. Dat komt niet alleen hard aan bij de Spanjaarden, maar ook bij de buitenlanders.
'Bouwen in Spanje is vandaag maar zo’n 15 procent goedkoper dan in België. Het grootste verschil zit dan nog in de btw, 21 procent versus 11 procent’, stelt Marleen De Vijt, CEO van Azull, de marktleider in België voor Spaans vastgoed. Bouwpromotoren krijgen hun woningen steeds minder gemakkelijk verkocht. Waarop moet u letten als u in Spanje vastgoed koopt?
1. Doe nooit zaken zonder advocaat of jurist
In België speelt de notaris een belangrijke rol bij de aankoop van vastgoed. Maar zijn Spaanse confrater heeft een veel beperktere taak: hij kijkt alleen de identiteit van de partijen en het eigendomsrecht na en is niet verantwoordelijk voor de opzoekingen.
2. Hoed u voor lokale makelaars
Betaal nooit een voorschot aan een makelaar. Laat die geldstromen altijd via een advocaat of notaris lopen. In België is makelaar een erkend beroep, waarop wordt toegezien. In Spanje kan iedereen makelaar spelen. Vorig jaar waren er ruim 175.000 bedrijven actief in de makelaardij. Ter vergelijking: in ons land zijn er 10.500 makelaars.
3. Pas op met het begrip ‘nieuwbouw’
In Spanje wordt een woning als nieuw beschouwd zolang je van de eerste eigenaar koopt. Als je van een ontwikkelaar in moeilijkheden een appartement kocht in 2012 was dat mogelijk al in 2008 opgeleverd. En toch wordt dat aangezien als een nieuwbouw en is er btw (vandaag 10 procent) op verschuldigd.
4. Wees realistisch over het huurrendement
Op sommige plaatsen mag je de eerste jaren na de aankoop niet verhuren. Het netto huurrendement blijft beperkt tot 1,5 à 2 procent. Reken niet automatisch op een meerwaarde van 5 procent op vijf jaar. Verkopen binnen vijf jaar betekent verkopen met verlies. De kosten van de aankoop (14 à 15 procent) moeten ook worden terugverdiend.
5. Pas op met zogenaamde koopjes
Als het te mooi lijkt om waar te zijn, is het waarschijnlijk gewoon niet waar. Er zitten nog steeds 500.000 woningen bij Sareb, de ‘bad bank’ die werd opgericht om al die woningen over te nemen met een korting van 40 procent van banken die door slechte kredieten in de problemen kwamen. Zelfs als die nog eens met een forse korting worden aangeboden blijven ze vaak nog altijd oninteressant. De meeste buitenlanders willen moderne witte gebouwen met grote ramen en een groot terras. Geen oker- of roestkleurige gebouwen met kleine, volledig overdekte terrassen.
6. Kies de juiste regio
Niet alle regio’s in Spanje trekken buitenlanders aan. Ze hebben het grootste aandeel in de aankopen op de Balearen (31%), de Canarische eilanden (28%), gewest Valencia (26%), Murcia (20%), Andalusië (13%) en Catalonië (12%). Buitenlanders hebben vaak een andere voorkeur voor woningen dan Spanjaarden. Pas zeker op voor de regio van Marbella. Die regio ondervindt nog steeds de negatieve impact van tien jaar zware corruptie bij het afleveren van bouwvergunningen.
7. Onderhandel
Op sommige plaatsen aan de Costa del Sol en de Costa Blanca groeit het overaanbod en zijn ontwikkelaars, ook al zullen ze dat niet afficheren, bereid forse kortingen te geven. Tien procent korting is haalbaar. Laat jezelf bijstaan in de onderhandelingen. Ook bij bestaande woningen moeten kortingen van 5 procent bespreekbaar zijn.
8. Koop niet op plan
Twee jaar geleden was het logisch om op plan te kopen. Bij de start van de commercialisering van een project was dat vaak 20 à 25 procent goedkoper dan bij de verkoop van de allerlaatste wooneenheden. Vandaag zijn er weinig argumenten om op plan te kopen. Er is voldoende aanbod van woningen waarin u onmiddellijk of zeer binnenkort kunt intrekken. Het is riskant in te tekenen op een project dat nog maar voor 40 procent is verkocht. De kans dat het project er niet komt of jarenlang vertraging oploopt, is veel groter dan vroeger. U hoeft zich niet te haasten. ‘We verwachten ten vroegste eind volgend jaar een beter evenwicht tussen vraag en aanbod’, stelt Marleen De Vijt.
