Het voorstel om huurinkomsten zwaarder te belasten lag al bij talloze begrotingsonderhandelingen op de tafel maar haalde nooit de eindmeet. ‘Vastgoed wordt in ons land al voldoende belast’, wordt geargumenteerd. Denk maar aan de registratiebelasting bij de aankoop of de jaarlijkse onroerende voorheffing.
Vastgoedmythes doorprikt
Huren is weggegooid geld. Vastgoedprijzen kunnen alleen maar stijgen. En huurders krijg je nooit buiten. Er bestaan wel wat misverstanden over de vastgoedsector.
Huurinkomsten moet u aangeven in de jaarlijkse belastingaangifte. Die aangifte verschilt naargelang het gebruik door de huurder. Wie een woning aan een particulier verhuurt die het alleen privé gebruikt, wordt niet belast op de werkelijk ontvangen huur. De belasting wordt berekend op het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki), verhoogd met 40 procent. Die werkwijze is er ook voor eigenaars van een tweede verblijf dat ze alleen zelf gebruiken.
Wordt een pand verhuurd aan iemand die het professioneel gebruikt of aan een vennootschap, dan worden wel de werkelijke huuropbrengsten belast. Kosten voor onderhoud en herstellingen mogen niet in mindering worden gebracht: de fiscus past zelf een kostenforfait van 40 procent toe.
Bent u eigenaar van vastgoed in het buitenland? Ook al betaalt u buitenlandse belastingen, toch moet u uw buitenlands vastgoed in uw Belgische belastingaangifte aangeven. Als het pand gelegen is in een land waarmee een dubbelbelastingverdrag is gesloten, zal dat inkomen an sich niet in België belast worden, maar het kan een impact hebben op het belastingtarief dat wordt toegepast op uw andere inkomsten. Wie verhuurt, moet de ontvangen huur aangeven ongeacht het gebruik door de huurder. Wie niet verhuurt, moet de gemiddelde jaarlijkse huurwaarde aangeven. Dat stemt overeen met de huurinkomsten die u kan opstrijken mocht u het pand het volledige jaar verhuurd hebben. Daarvan mag u de betaalde buitenlandse belasting aftrekken. De fiscus past een kostenforfait van 40 procent toe en brengt eventuele intresten van een lening in mindering.
Belgen met vastgoed in een andere lidstaat van de EU worden fiscaal ongunstiger behandeld dan Belgen met vastgoed in eigen land.
Het gevolg is dat Belgische inwoners met vastgoed in een andere lidstaat van de EU of de Europese Economische Ruimte (EER) fiscaal ongunstiger behandeld worden dan Belgen met vastgoed in eigen land. België werd daarvoor al twee keer op de vingers getikt door het Europees Hof van Justitie en moet zijn belastingwetgeving aanpassen. Vorige maand zwaaide de Europese Commissie nog met een boete van 2 miljoen euro en een dwangsom van 22.000 euro per dag dat ons land zich niet schikt.
Een oplossing kan zijn woningen in België op basis van de reële huurwaarde te belasten, maar dat ligt politiek gevoelig omdat tweede verblijven en verhuurd vastgoed in België zwaarder belast zouden worden. Kan gewerkt worden met een buitenlands equivalent voor ons ki? We maken de analyse voor Nederland en Frankrijk.
Nederland
Onze noorderburen werken met de ‘waardering onroerende zaken’ (WOZ). ‘Die WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en benadert doorgaans de werkelijke verkoopwaarde’, zegt advocaat Wim Vermeulen (Cazimir). ‘Die waarde is de basis voor de inkomstenbelasting die alle eigenaars van vastgoed in Nederland moeten betalen. Voor die belastingheffing wordt het rendement forfaitair bepaald. Afhankelijk van de WOZ-waarde schommelt die tussen 1,935 en 5,6 procent van de waarde. Schulden aangegaan voor dat vastgoed mogen afgetrokken worden en een belastbaar vermogen tot 30.360 euro per jaar is vrijgesteld. Op het surplus moet 30 procent inkomstenbelasting betaald worden.’
Als u een tweede verblijf bezit in Nederland, mag u ook in uw Belgische belastingaangifte werken met het forfaitaire rendement op basis van de WOZ-waarde. De betaalde ‘onroerendezaakbelasting’ mag u aftrekken. ‘De WOZ-waarde in Nederland leunt dicht aan bij de marktwaarde. Het forfaitair rendement ligt dus dicht bij de werkelijke huurprijs of -waarde. Die basis leidt volgens ons niet tot een bevredigende oplossing tegenover de aangifte op basis van het ki’, zegt Vermeulen.
Frankrijk
In Frankrijk wordt de huurwaarde van een gebouw bepaald op basis van zijn ‘valeur locative’. ‘Die kadastrale waarde is in principe lager dan de werkelijke huurwaarde. Maar in tegenstelling tot in België wordt ze elk jaar door de administratie vastgesteld door vergelijking met andere panden’, zegt advocate Evelyne Van der Elst (Cazimir).
Vastgoedmythes doorprikt
Huren is weggegooid geld. Vastgoedprijzen kunnen alleen maar stijgen. En huurders krijg je nooit buiten. Er bestaan wel wat misverstanden over de vastgoedsector.
Eigenaars in Frankrijk moeten geen inkomstenbelasting betalen als ze het pand alleen zelf gebruiken. ‘Bij een verhuur worden de nettohuuropbrengsten belast tegen progressieve tarieven. Voor niet-inwoners is dat in principe minstens 20 procent.’
Voor de aangifte van een Frans tweede verblijf in uw Belgische belastingaangifte mag u werken met de ‘base d’imposition’ vermeld op het aanslagbiljet van de Franse vastgoedbelasting ‘taxe foncière’. Het bedrag van de base d’imposition moet u met twee vermenigvuldigen om tot de brutohuurwaarde te komen. De achterliggende reden is dat het een nettobedrag is na aftrek van een kostenforfait van 50 procent. U mag de betaalde ‘taxe foncière’ aftrekken, de ‘taxe d’habitation’ niet.
‘Op basis van het Europees arrest zou in principe de formule met de valeur locative ook moeten kunnen worden gebruikt bij verhuur aan iemand die het niet beroepsmatig gebruikt, dus niet alleen bij eigen gebruik. Die werkwijze is nog niet bevestigd door de fiscale administratie, maar die kan het arrest moeilijk zomaar naast zich neerleggen’, zegt Vermeulen.
Lees meer over de vastgoedmythes op: www.tijd.be/vastgoedmythes
