Investeren in tweede verblijf aan zee? Vergeet het logiesdecreet niet

Vastgoed aan de Belgische kust blijft geliefd. In de eerste jaarhelft van 2019 werd het gemiddelde kustappartement 6,2 procent duurder; het kost nu 276.605 euro. Daarmee kost een appartement aan zee zo’n 50.000 euro meer dan een appartement in de rest van België. Dat blijkt uit de Kustbarometer van de Federatie van het Notariaat. Ook het aantal transacties zit in de lift: een stijging met 7,6 procent tegenover dezelfde periode vorig jaar.

Voor zeezicht moet u dieper in de buidel tasten. Een appartement op de zeedijk kost gemiddeld een kwart meer dan een appartement elders in een kustgemeente: 345.654 euro. Ook voor nieuwbouw moet u meer neertellen. ‘In de eerste helft van 2019 kostte een nieuw appartement gemiddeld 22,5 procent meer dan een oude flat. In sommige kustgemeenten liep het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaand vastgoed op tot maar liefst 64 procent’, klinkt het bij de notarisfederatie.

De prijzen verschillen ook fors van badplaats tot badplaats. De Panne en Westende waren het goedkoopst, met een gemiddelde prijs onder 200.000 euro. In Heist-aan-Zee en Knokke betaalde je het meest: 331.927 euro en 516.527 euro.

Wat vindt de fiscus van uw appartement aan zee?

De fiscaliteit voor een tweede verblijf is nagenoeg dezelfde als voor een pand om te verhuren. Bij de aankoop betaalt u registratierechten of btw. Elk jaar moet u onroerende voorheffing betalen en uw tweede verblijf opnemen in de belastingaangifte. Wie snel na de aankoop verkoopt, riskeert meerwaardebelasting. U leest er alles over op blz. 24 en 25.

Hou er rekening mee dat de meeste steden en gemeenten een specifieke belasting op tweede verblijven heffen. Die is verschuldigd door eigenaars van woningen die in een andere stad of gemeente hun domicilie hebben. Het tarief verschilt van gemeente tot gemeente, maar de jaarlijkse belasting kan oplopen.

Zo bedraagt de belasting op tweede verblijven in Oostende en Brugge 1.000 euro. Sommige kustgemeenten differentiëren hun tarieven, naargelang uw tweede verblijf op de zeedijk ligt of niet. Andere gemeenten belasten dan weer studio’s minder dan grote appartementen en woningen.

Wie een tweede verblijf aan de kust heeft, betaalt daarenboven een forfaitaire belasting van 124 euro aan de provincie West-Vlaanderen.

Waarop letten bij de verhuur van uw kustappartement?

Aangezien het niet gaat om een pand waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats vestigt, bent u niet gebonden door de strenge regels van het Vlaams huurdecreet. Hier gelden de regels van ‘gemeen recht’. Dat houdt in dat verhuurder en huurder heel wat dingen naar eigen goeddunken kunnen regelen, maar dat hetgeen ze in het contract opnemen ‘de partijen tot wet strekt’, geeft Katelijne D’Hauwers, directeur van Verenigde Eigenaars, mee.

‘Bij een verhuring tussen vrienden wordt echter zelden een contract opgesteld, bijna nooit een waarborg gevraagd of een plaatsbeschrijving/inventaris opgemaakt. Als er dan iets voorvalt, is de vriendschap snel bekoeld’, weet D’Hauwers. ‘We horen gevallen van mensen die verhuren aan vrienden of kennissen, geen contract opstellen en ook geen voorschot vragen. Af en toe gebeurt het dan dat de vrienden simpelweg annuleren enkele dagen voor de vakantieverhuur aanvangt. Vaak is de echte reden het aangekondigde slechte weer, al wordt dan soms een ziekte of dringende ziekenhuisopname voorgewend.’

Wat kunnen de verhuurders dan doen? ‘Vooreerst is het moeilijk te bewijzen dat er inderdaad een ‘contract’ is. Hoewel contracten voor een tweede verblijf ook mondeling afgesloten kunnen worden, is het uiteraard altijd een kwestie van bewijs. Als er mailwissels zijn, kan de eigenaar toch al iets aantonen. Als er dan niet spontaan een ‘schadevergoeding’ wordt betaald door de huurder die zich bedenkt, zou de eigenaar eventueel naar de vrederechter kunnen stappen. Maar vaak ontzien die zich de moeite, wensen ze het conflict niet op de spits te drijven... en nemen ze hun verlies.’

Eenzelfde probleem rijst als de verhuurder na afloop huurschade vaststelt of merkt dat er bepaalde voorwerpen (de afstandsbediening van de garage of tv, onderdelen van het servies) verdwenen zijn.

Een huurovereenkomst op papier is dus geen overbodige luxe. Nog beter is het als u dat contract opmaakt in twee originele exemplaren, waarbij elke partij verklaart een origineel ontvangen te hebben. Neem in elk geval op dat het niet de bedoeling is dat de huurder er zijn hoofdverblijfplaats vestigt.

Omdat het huurdecreet niet geldt, kunt u zelf de huurprijs bepalen. Een vriendenprijs vragen is geen probleem. Ook gratis ter beschikking stellen kan. ‘Voor de fiscus maakt het ook niets uit’, aldus D‘Hauwers. ‘De eigenaar wordt op zijn tweede verblijf belast op basis van het ki, ongeacht of hij voor korte of lange termijn verhuurt.’

Maak ook afspraken over het verbruik van water, elektriciteit en verwarming. U kunt een all-in huurprijs overeenkomen, waarbij het verbruik van de nutsvoorzieningen begrepen is in de huurprijs, of daarvoor een apart bedrag aanrekenen - al dan niet forfaitair.

U bent vrij om met uw huurder af te spreken hoelang hij blijft - een midweek, een verlengd weekend, een maand... - en welke waarborg hij verschuldigd is. Die waarborg kunt u laten storten op uw eigen bankrekening of op de rekening van de makelaar die de verhuur regelt.

Andere dingen die u het best op papier zet: de plaatsbeschrijving met een gedetailleerde vermelding van de inboedel, de schadevergoeding bij een annulering en de regeling voor de eindschoonmaak.

Wettelijk gezien moeten ook tweedeverblijfscontracten geregistreerd worden, maar in de praktijk gebeurt dat volgens D’Hauwers zelden. ‘Zeker voor korte verhuringen. Voor appartementen die bijvoorbeeld op jaarbasis worden verhuurd aan de kust worden de contracten meestal wel geregistreerd.’

‘Naar ons aanvoelen doen mensen die verhuren aan ‘vreemden’ in ongeveer de helft van de gevallen een beroep op een makelaar. Als de eigenaars zelf verhuren, doen ze dat vaak via een site’, aldus D’Hauwers. In ruil voor de promotie die u via die platformen kunt voeren, vragen die een commissie. Reken op 15 tot 30 procent van de huur, afhankelijk van de service die de website biedt. Platformen zoals Airbnb brengen verhuurder en huurder alleen met elkaar in contact, andere sites zoals Belvilla bieden een volledige service.

Vlaams logiesdecreet

Zolang u occasioneel verhuurt aan familie of vrienden, hoeft u geen rekening te houden met het Vlaams logiesdecreet. Dat decreet is wel van toepassing op iedereen die tegen betaling toeristische logies aanbiedt voor minstens één nacht.

Net wegens de opmars van nieuwe verhuurplatformen zoals Airbnb kreeg dit decreet in april 2017 een update. Het legt de voorwaarden vast om een hotel, een camping of een bed and breakfast uit te baten, maar evengoed het wettelijke kader voor verhuurders van een vakantiehuisje of een appartement in Vlaanderen.

Bedoeling van het nieuwe logiesdecreet is dat alle aanbieders van toeristische logies aan dezelfde basisvoorwaarden voldoen op het vlak van brandveiligheid, properheid en onderhoud van het verblijf. De uitbater moet voorts een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid afsluiten voor alle schade die hij (of zijn aangestelde) bij de uitbating kan aanbrengen. Bovendien moet de uitbater een bewijs van goed zedelijk gedrag voorleggen en bewijzen dat hij de eigenaar of huurder is van de accommodatie die hij als toeristische logies aanbiedt.

Uitbaters moeten zich melden bij Toerisme Vlaanderen. U mag ook een erkenning aanvragen, maar dat is niet verplicht. De uitbater zal de erkenning krijgen zodra hij aantoont dat aan de basisvoorwaarden is voldaan, bijvoorbeeld door een kopie van de brandpolis voor te leggen. Wordt de uitbater erkend, dan zal hij een teken ontvangen - bijvoorbeeld een erkenningsschild - dat hij op een voor het publiek zichtbare plaats moet aanbrengen.

Als u een erkenning aanvraagt, kunt u zelfs een aantal kwaliteitssterren krijgen. Die comfortclassificatie geeft de toeristen een indicatie van het te verwachten comfort en wordt uitgedrukt in een of meerdere sterren. In tegenstelling tot de erkenning is de classificatie voor particuliere uitbaters niet verplicht. Maar als u zo’n sterrenclassificatie krijgt, wordt het aantal sterren op het erkenningsschild aangebracht.

Nog dit: de vergunningen en sterren volgens het vorige logiesdecreet blijven geldig tot eind maart 2020; tegen dan moeten alle logiesvergunningen omgezet zijn naar een nieuwe erkenning.