Vastgoed biedt een mooie bescherming tegen de stijging van de levensduurte. De prijzen van vastgoed stijgen minstens even snel als de inflatie, toch zeker de voorbije tien jaar. Dat kan niet gezegd worden van uw spaarrekening. Door de terugkeer van de inflatie verliest u letterlijk koopkracht wanneer u uw geld laat slapen op een spaarboekje.
U denkt wellicht dat u nooit genoeg zult kunnen sparen om een tweede verblijf te kopen. Maar als u voldoende inkomsten hebt, is het vaak mogelijk om voor een groot deel van uw vastgoedinvestering een lening aan te gaan. Daardoor neemt het financieel rendement van uw investering overigens alleen maar toe.
Huurrendement
Investeert u in een onroerend goed dat u wilt verhuren, dan is - met het oog op uw pensioen - rendement belangrijker dan de eventuele meerwaarde (al is het uiteraard altijd meegenomen als uw pand in waarde stijgt). Want in de eerste plaats bent u op zoek naar aanvullende inkomsten voor wanneer u met pensioen gaat.
Wanneer u een tweede verblijft bezit, betaalt u belastingen op de huurinkomsten, maar u kunt alle intresten van de leningen die u afsluit voor de financiering van de aankoop of het onderhoud van een onroerend goed in mindering brengen van die belastbare basis, in die mate dat ze soms zelfs helemaal wegvallen.
Als u vandaag een lening aangaat, krijgt u er de lage rente als bonus bij. Want als u erin slaagt voor uw woning een rendement van 3 procent te behalen - wat eerder een voorzichtige schatting is - en u een hypothecaire lening afsluit tegen een rentevoet van 2 procent, kost het geleende geld u minder dan het opbrengt. En wanneer u de lening volledig heeft terugbetaald, kunt u volop profiteren van uw huurinkomsten. Al blijven die nog wel belast (onroerende voorheffing, personenbelasting) en moet u ook nog altijd rekening houden met onderhoudskosten (herstellingen, gebruikelijk onderhoud) en eventueel met beheerskosten als u zou beslissen om uw goed toe te vertrouwen aan een huurbeheerder.
Want als eigenaar-verhuurder moet u wel een flinke portie tijd en energie steken in de verhuring van uw woning. Zeker als u bijvoorbeeld beslist om te investeren in een woning waar de huurders geregeld komen en gaan, zoals in een studentenkot. In ruil voor een klein deel van uw rendement (gemiddeld 8 procent) kunt u de administratieve en technische taken (kleine herstellingen) uitbesteden aan een professionele beheerder.
Financiering
U begrijpt meteen dat de huidige lage rente hét moment is om geld te lenen om in vastgoed te beleggen. Zelfs als u over een grote som cash beschikt, doet u er omwille van fiscale redenen echt goed aan een lening aan te gaan voor een deel van uw investering.
U wordt via de personenbelasting immers belast op uw fictieve huurinkomsten. Het kadastraal inkomen van uw pand, verhoogd met 40 procent, dient als belastbare basis en u wordt belast tegen uw marginale belastingvoet, die vaak 50 procent bedraagt.
Maar u kunt alle intresten van de leningen die u afsluit voor de financiering van de aankoop of het onderhoud van een onroerend goed in mindering brengen van die belastbare basis, in die mate dat ze soms zelfs helemaal wegvallen.
Een bulletlening is niet voor iedereen geschikt.
Het is dus fiscaal interessant om intresten te betalen die u kunt aftrekken. Daarom raden sommige makelaars u aan om voor een bulletlening (lening met een vaste einddatum) te kiezen. U betaalt dan gedurende de volledige duurtijd van de lening alleen maar intresten. Het kapitaal betaalt u terug op de eindvervaldag. Het bedrag van de intresten is dan wel constant, wat niet het geval is bij een klassieke lening (daar betaalt u steeds minder intresten naarmate de jaren vorderen).
Let wel, een bulletlening is niet voor iedereen geschikt. Het is een product dat voor beleggers bestemd is. U moet dus vooraf een ‘plan’ hebben uitgewerkt om het kapitaal op de eindvervaldag terug te betalen. Het pand verkopen is niet echt een optie, want u heeft het nog nodig om er na uw pensionering huurinkomsten uit te halen. U moet dus bijvoorbeeld een beroep kunnen doen op het kapitaal dat u heeft opgebouwd via een aanvullend pensioenplan of de verkoop van een ander onroerend goed.
Mogelijkheden te over
Ook al beschikt u maar over een zeer bescheiden kapitaal, dan nog doet u er goed aan dat in bakstenen te beleggen. Er bestaan heel wat mogelijkheden om in residentieel vastgoed te beleggen, voor zowat alle budgetten en in functie van het doel dat u met uw investering voor ogen heeft.
Zo kunt u in een appartement (of een opbrengsteigendom) beleggen zonder dat u de bedoeling heeft er ooit zelf in te gaan wonen. U kunt kiezen tussen een ‘oudere’ en een nieuwe woning die deel uitmaakt van een project van een vastgoedpromotor. U kunt opteren voor een aankoop die gedurende een bepaalde periode een gewaarborgd rendement aanbiedt, weliswaar tegen een lagere rentevoet dan gangbaar is op de markt.
U kunt zich richten op bepaalde niches zoals studentenwoningen, appartementen of woningen waar co-housing mogelijk is. Maar ook op chalets of appartementen in vakantieverblijven, een serviceflat, een tweede verblijf aan zee dat u geregeld verhuurt, garages enzovoort.
U kunt die investering trouwens ook combineren met een specifiek doel voor ogen. Bijvoorbeeld om het pand waarin u hebt belegd tijdelijk als kot te laten dienen voor uw zoon of dochter, in plaats van huur te betalen. Geld dat anders gewoon in lucht opgaat. Of om enkele weken per jaar gebruik te maken van uw appartement aan zee. Of tot slot de flat die u in een woon- en zorgcentrum heeft gekocht zelf te betrekken op het moment dat u dagelijks toch wat hulp kunt gebruiken en uw kinderen al lang het huis uit zijn.
