‘Een huurder heeft in principe twee hoofdverplichtingen’, zegt advocaat en specialist in vastgoedrecht Michael Vloeberghs (Monard Law). ‘Hij moet de huur stipt betalen en uw pand onderhouden als een goede huisvader. Komt hij een van die verplichtingen niet na, dan kan hij aan de deur worden gezet na tussenkomst van een vrederechter. In de praktijk wordt een huurachterstal van twee à drie maanden huur zwaarwichtig genoeg bevonden om over te gaan tot de ontbinding van het huurcontract’, weet Vloeberghs.
Huurachterstal is gemakkelijk vast te stellen, maar wat met een huurder die uw pand niet onderhoudt? ‘Vaak komt dat aan het licht door klachten van andere bewoners in het gebouw of merken verhuurders dat zelf op’, aldus Vloeberghs. Weet dat u als verhuurder het recht hebt om de huurwoning te bezoeken. ‘Maar dat kan alleen na voorafgaandelijk overleg en in aanwezigheid van de huurder.’
Vaak zal de vrederechter eerst bemiddelen. ‘Als de huurder zijn verbintenissen dan nog niet nakomt, kan de vrederechter de huur ontbinden en kan een gedwongen uithuiszetting volgen.’
Vastgoedmythes gewikt en gewogen
Huren is weggegooid geld. Vastgoedprijzen kunnen alleen maar stijgen. En huurders krijg je nooit buiten. Er bestaan wel wat misverstanden over de vastgoedsector.
Deze zomer: acht mythes gewikt en gewogen.
‘Een huurder eigenhandig aan de deur zetten of een huurovereenkomst eenzijdig verbreken kan in principe niet en zou juridisch te veel risico’s inhouden’, benadrukt Vloeberghs. Als uw huurder zijn verplichtingen stipt nakomt, kunt u hem dus niet zomaar vragen om op te krassen.
Wel zijn er drie redenen die een verhuurder kan aanhalen om de huurovereenkomst voortijdig op te zeggen. Die redenen zijn vastgelegd in het Vlaamse Woninghuurdecreet, dat de rechten en plichten van huurders en verhuurders regelt voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019.
Een verhuurder kan het contract opzeggen voor persoonlijk gebruik: als hijzelf of zijn familie in het pand wil gaan wonen. Met familie worden bloedverwanten tot in de derde graad bedoeld (kinderen, kleinkinderen, ouders, grootouders, broers, zussen en hun kinderen, ooms en tantes).
U moet uw huurder wel de tijd geven om op zoek te gaan naar een nieuw onderdak. Als u zelf in het pand gaat wonen, dan moet u een opzegtermijn van zes maanden respecteren. Gaat het om een familielid, dan geldt dezelfde termijn, tenzij u opzegt tijdens de eerste driejarige periode van het huurcontract. Dan kan de opzegtermijn niet verstrijken voor het einde van die drie jaar.
Strenge voorwaarden
‘In principe moet voor die opzegmogelijkheid geen vergoeding worden betaald’, aldus Vloeberghs. ‘Maar er gelden wel strenge voorwaarden.’ Als de huurder u daarom vraagt, moet u de band van verwantschap met de nieuwe huurder binnen twee maanden bewijzen. Zo niet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. De nieuwe huurder moet bovendien binnen een jaar na het verstrijken van de opzegtermijn in het pand gaan wonen, en er ten minste twee jaar onafgebroken gedomicilieerd zijn. ‘Anders heeft de huurder recht op een vergoeding van 18 maanden huur.’
Een tweede geldige reden om een huurcontract op te zeggen zijn grondige verbouwings- of renovatiewerken aan de huurwoning. Het gaat dan niet om een nieuw likje verf. De prijs van de werkzaamheden moet minstens drie jaar huur bedragen. Ook hier geldt een opzegtermijn van zes maanden, tenzij u opzegt tijdens de eerste driejarige periode van het huurcontract. Dan kan de opzegtermijn niet verstrijken voor het einde van die periode. De werken moeten binnen zes maanden na het verstrijken van de opzegtermijn van start gaan en binnen 24 maanden beëindigd zijn.
Een derde en laatste reden is een opzeg zonder motief. U hoeft dan geen reden op te geven, maar die opzeg kan maar in bepaalde gevallen - bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode van het huurcontract- en mits u een vergoeding betaalt. Zegt u op nadat drie jaar van het contract verstreken zijn, dan moet u negen maanden huur betalen. Zegt u op na zes jaar, dan moet u zes maanden huur betalen. Weet dat u ook in dat geval een opzegtermijn van zes maanden moet respecteren.
Let wel: huurder en verhuurder kunnen die drie redenen uitdrukkelijk uitsluiten in de huurovereenkomst en dan kan u ze niet aanhalen om het huurcontract voortijdig op te zeggen. Stel: u koopt een appartement dat verhuurd is, en wil er zelf in wonen. ‘Als die opzegmogelijkheid is uitgesloten in het bestaande huurcontract, dan moet u de overeenkomst respecteren en zult u dus niet voortijdig kunnen opzeggen.’
Lees meer over de vastgoedmythes op www.tijd.be/vastgoedmythes
Wat als uw huurder echt niet weg wil? ‘Als u rechtsgeldig en correct opzegt, maar uw huurder niet uit de woning wil, moet u naar de vrederechter stappen om een vonnis te vragen waardoor u de huurder uit de huurwoning kunt laten zetten door tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder.’ U dient dan wel de wettelijk termijnen te respecteren. De uithuiszetting kan pas een maand na de betekening van het vonnis uitgevoerd worden, tenzij beide partijen een andere termijn overeenkwamen die in het vonnis werd opgenomen.’
Weet dat zo’n procedure voor de vrederechter en het uitvoeren van het vonnis door een deurwaarder al snel enkele weken tot maanden in beslag kan nemen.
