De banken - en uiteraard ook de kredietnemers - willen bij het toekennen van een hypothecair krediet de risico’s beperken. Daarvoor kijken ze traditioneel naar de verhouding tussen het leenbedrag en de aankoopprijs en naar de verhouding tussen de maandelijkse aflossingen en het inkomen. Als vuistregel wordt vaak gesteld dat men bij een lening best niet meer dan 80 procent van de aankoopprijs leent en dat de maandelijkse aflossing niet meer mag bedragen dan 30 tot 40 procent van een gemiddeld maandloon.
Sinds de financiële crisis in 2008 bekijkt de Nationale Bank van België (NBB) de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt met argusogen. Ze vindt ook vandaag nog altijd dat de banken soms te veel risico nemen bij het toekennen van hypothecaire leningen. Resultaat is dat de banken steeds strenger worden voor woonkredieten.
Van 1995 tot 2006 werd gemiddeld 82 procent van de hypothecaire aanvragen voor de aankoop van een bestaande woning goedgekeurd. Voor nieuwbouw kreeg zelfs 86 procent van de aanvragen groen licht. In de periode van 2013 tot 2016 daalt de toekenningsgraad tot gemiddeld 65 en 72 procent voor respectievelijk een aankoop op de secundaire markt en nieuwbouw.
Extra rente
'De werkelijke woonkost is veel meer dan enkel de initiële afbetalingslast.'
Wie een lening krijgt, zal extra rente moeten betalen voor leningen met een quotiteit boven 80 of 90 procent van de aankoopwaarde en voor leningen met een langere looptijd. Volgens een onderzoek van de vastgoedeconoom Sven Damen van de KU Leuven betekent een hogere quotiteit echter niet noodzakelijk een hoger risico op wanbetaling.
‘Het risico is wel gerelateerd aan de afbetalingslast,’ stelt Damen vast. ‘Vaak wordt bij het aangaan van het krediet gekeken of het huishouden de afbetalingslast van de hypotheek aankan. De werkelijke woonkosten zijn echter veel meer dan enkel de initiële afbetalingslast. De aard van de woning bepaalt ook de verbruiks- of toekomstige renovatiekosten.’
Energiekosten
Vastgoedgids 2018
In 5 stappen naar de juiste lening voor uw droomwoning
Hoeveel is uw woning waard? Alle prijzen van woonhuizen, appartementen en bouwgronden in alle 589 Belgische gemeenten. Ontdek op onze interactieve vastgoedkaart hoeveel een woning in uw gemeente kost >
De Vastgoedgids is op 24/2 verschenen. Bent u abonnee van De Tijd? Klik hier om de gids (PDF versie) te lezen.
‘De renovatiekosten maar zeker ook de energiekosten van woningen kunnen erg uiteenlopend zijn,’ verzekert Philippe Janssens, de CEO van Immpact, de projectontwikkelaar die de studie financierde en inzichten vanuit de praktijk aanbracht. Een gezin in een appartement geeft gemiddeld 20,6 procent minder uit aan energiekosten dan eenzelfde gezin in een huis. Dat komt vooral omdat een gemiddelde flat kleiner is dan een gemiddeld huis. ‘Maar zelfs als we van gelijkaardige oppervlaktes uitgaan,’ zegt Sven Damen, ‘vallen de woonkosten nog altijd 8 procent lager uit bij eigenaars van een appartement.’
Kijken we naar nieuwbouw, dan zien we een verschil van 15 procent in vergelijking met oudere woningen. In geld uitgedrukt betekent dit dat je in een relatief compact nieuwbouwappartement vaak tot 450 euro minder verwarmings- en elektriciteitskosten per jaar hebt dan in een huis dat al 20 jaar of ouder is.
