Domino-effect op prijzen treft bouwsector

'Wij dienen alle prijzen te verhogen met een energie- en grondstoftoeslag van 13 procent en dit met onmiddellijke ingang.' Die boodschap mailde een Gentse groothandel in aluminium tegeldeksels vorige week naar zijn klanten. Voor verdelers van bouwmaterialen en aannemers zijn dergelijke aankondigingen vaste prik geworden.

De bouwsector maakt sinds de uitbraak van corona onzekere tijden door. De grote renovatiehonger van thuiswerkers leidde aanvankelijk tot een grote vraag naar bouwmaterialen. Maar door de trage heropstart van Aziatische fabrieken en logistieke problemen - onder andere doordat het containerschip Ever Given een week het Suezkanaal blokkeerde - stokten de toeleveringen. De prijzen van onder meer hout en isolatiemateriaal schoten de hoogte in. Na een tijdelijke stabilisering zet de oorlog in Oekraïne een nog forsere spiraal van prijsstijgingen in gang.

Verbazing

Vooral de aanvoer van staal en aluminium verlopen problematisch, want veel bouwbedrijven importeren hun staal uit het Oostblok. Maar in Marioepol werd het afgelopen weekend de hoogoven van Azovstal, een van de grootste staalfabrieken van Europa, zwaar beschadigd door beschietingen. Begin maart had ArcelorMittal zijn grote staalfabriek in het zuiden van Oekraïne al stilgelegd. 

Een brief die ArcelorMittal eind februari naar klanten in de Benelux stuurde, veroorzaakte een schokgolf in de bouwsector. Na een emotionele inleiding - 'We hebben met ontzetting gezien wat zich afspeelt in Oekraïne. Ons hart is bij de mensen die er leven' - kwam de staalreus snel ter zake. 'Alle lopende aanbiedingen vervallen per direct', meldde de marketingdirecteur. Bevestigde orders werden wel geleverd.

Veel bouwbedrijven stellen tot hun verbazing vast dat nog andere grondstoffen uit Oekraïne komen. Want het levert ook klei voor tegels en ureum, een chemische stof voor het hars of de lijm die gebruikt worden om spaanplaten samen te persen.

Ook materialen die niet uit Oekraïne komen worden flink duurder. De exploderende kosten voor olie en gas laten zich voelen bij de bouwmaterialen die met veel energie in ovens worden geproduceerd, zoals glas, cement, bakstenen, dakpannen of tegels. De cementreus CCB besloot om zijn productiecapaciteit aanzienlijk te verlagen wegens de hoge energieprijzen en de moeilijke aanvoer van grondstoffen, 'wat ons ertoe kan verplichten bepaalde bestellingen te weigeren of uit te stellen'.

Ook de West-Vlaamse betonfabrikant De Brabandere voelt de prijsstijgingen. Het bedrijf slaat zijn prijzen vanaf 1 april met minstens 15 procent op. 'Werkelijk alles wordt duurder', zegt topman Pieter De Brabandere. 'De gasprijzen stijgen, wat de productie van cement in een oven op 1.450° Celsius duurder maakt. Voor het malen en mengen van onze grondstoffen en het beton is veel energie nodig. De dure diesel maakt het transport van grondstoffen naar de betonfabriek en van stortklaar beton naar de bouwwerven duurder. Door de automatische indexering stijgen ook onze loonkosten.'

Vervallen

De mix van de moeilijke aanvoer vanuit Oekraïne, de stijgende energieprijzen en de oplopende brandstofprijzen sijpelt door in de bouwketen. Aannemers en handelaars in bouwmaterialen ontvingen de voorbije weken dagelijks mails met tariefverhogingen. Mogelijk grijpen sommige fabrikanten de situatie aan om snel hun prijzen te verhogen. Leveranciers zien zich 'door de uitzonderlijke omstandigheden' 'helaas' 'nogmaals' 'genoodzaakt' hun prijzen 'tijdelijk' te verhogen, blijkt uit een tiental voorbeelden dat De Tijd kon inkijken.

'Onze prijslijst van 1 januari is niet meer geldig', meldde de Antwerpse handelaar in keramische bouwmaterialen Heylen midden maart aan zijn klanten. 'Lopende offertes en prijsaanbiedingen vervallen per direct. Offertes kunnen nog altijd aangevraagd worden, maar prijzen en voorwaarden worden indicatief meegedeeld.' Een houtbedrijf meldt in hoofdletters dat alle offertes 'gezien de huidige marktsituatie (...) maximaal 24 uren geldig' zijn. Een betonbedrijf rekent vanaf deze week 20 euro dieseltoeslag aan per uitgevoerd transport.

Bouwbedrijven slaan aan het hamsteren. Het West-Vlaamse Unilin werd overspoeld met bestellingen nadat de firma een toekomstige prijsstijging van 6 procent op isolatiemateriaal had aangekondigd. 'Klanten wilden een voorraad aanleggen omdat ze vrezen dat de prijzen nog meer gaan stijgen', zegt Unilin-woordvoerder Sander Laridon. 'Veel mensen bestelden voor drie maanden in plaats van voor drie weken. Daardoor ontstond een rush op ons materiaal, maar die was tijdelijk. In principe kunnen we de vraag van de markt perfect aan.'

Opnieuw onderhandelen

De explosieve situatie plaatst Belgische bouwfirma's voor een zware uitdaging. De nettomarges bij de aannemers bedragen maar enkele procenten. Onverwachte problemen of plotse prijsstijgingen voelen ze meteen. Bij sommige aannemers is de spanning groot. De directeur van een grote Belgische bouwfirma wil zijn naam of die van zijn werkgever niet in de krant. Want 'de banken worden zenuwachtig over kredieten', klinkt het.

'Niet alleen de prijzen van de bouwmaterialen, ook de leveringstermijnen lopen op', zegt Alexander Hodac van de Belgische aannemer BPC Group, een onderdeel van de beursgenoteerde bouwgroep CFE. 'Vorig jaar zagen we dat al bij het heropstarten van de economie. Maar nu komt er nog een abrupte prijsstijging bij. De bouwkosten zijn in een maand met 4 à 5 procent gestegen. Staal kan je wel vinden, maar alleen tegen fenomenaal hoge prijzen.'

Sommige handelaars leveren geen bouwmaterialen meer, zelfs niet als er een contract is. Daarom moeten aannemers nieuwe, duurdere deals sluiten met hun leveranciers. 'Iedereen pakt een stuk van het verlies', zegt de Oostendse aannemer David Degroote. 'Want als je nu naar een andere leverancier gaat, betaal je dubbel zoveel. Ik zit al 25 jaar in het vak, maar ik heb nog niet vaak meegemaakt dat ik onderhandelde contracten opnieuw moet onderhandelen. Als je niet rond de tafel wil zitten, ligt je werf gewoon stil.'

Aannemers kunnen de stijgende kosten niet zomaar doorrekenen aan hun klanten. Bij publieke aanbestedingen bestaat in België wel een herzieningsclausule, maar die is onvoldoende om de huidige stijging op te vangen. Bij private werven bestaat dat systeem niet. 'Vanaf deze week proberen we een herzieningsformule ook in de privésector te onderhandelen', zegt Hodac. 'Tot een paar weken geleden werd dat niet aanvaard op de Belgische markt. Maar dat is niet meer houdbaar. Het is te risicovol.'

Contracten tegen vaste prijzen sluiten aannemers niet langer. Terwijl bouwheren vroeger vaak bereid waren het risico van stijgende prijzen af te kopen door de aannemer een extra premie te betalen, is dat systeem vandaag niet meer mogelijk. 'Geen enkele grote aannemer engageert zich nog voor vaste prijzen', legt de directeur van een Belgische ontwikkelaar uit. 'We zoeken een consensus. Een ontwikkelaar wil een bepaalde zekerheid, maar aannemers durven het restrisico niet te nemen.'

Uitstellen

Ontwikkelaars zitten daardoor met de handen in het haar. Om budgetten vast te leggen, laten grote promotoren de toekomstige prijsevolutie van materialen inschatten door professionele 'forecasters'. 'Niemand is vandaag bereid voorspellingen te maken, omdat over drie maand kan blijken dat je er compleet naast zat', zegt de Belgische ontwikkelaar. 'Daarom wachten veel ontwikkelaars tot de prijzen stabiliseren.'

Volgens de wet-Breyne mogen promotoren bij verkoop op plan de prijsstijgingen in lonen en materialen deels doorrekenen aan de koper. Dat systeem volstaat niet om de huidige stijgingen volledig op te vangen. De Oostendse aannemer en ontwikkelaar Bart Versluys voegt sinds vorig jaar een herzieningsclausule toe aan alle verkoopcontracten. 'Dat is soms moeilijk voor de klant', zegt Versluys. 'Mensen willen graag een maximumbedrag omdat ze zekerheid willen. Daarover kunnen we onderhandelen.'

Versluys' concurrent Degroote blijft appartementen verkopen zonder herzieningsclausule. Maar het bedrijf verhoogde zijn vaste prijzen voor nieuwbouw het afgelopen halfjaar met 15 procent. 'Vandaag vaar je als aannemer en ontwikkelaar blind', zegt co-CEO David Degroote. 'Maar als je met indexeringen werkt, verschuif je de onzekerheid naar de eindklant. Klanten kopen liever met een toeslag dan dat ze later voor verrassingen staan. Als je een appartement koopt, wil je weten waar je aan toe bent. Wij delen de meerkosten op. We rekenen de inflatie deels door aan de klant en nemen ze deels zelf op.' Of Degroote zo genoeg doorrekent? 'Ik vermoed van niet', zegt hij. 'Aan het eind van de rit zullen we zien hoeveel pijn dit ons doet. Als de prijzen de komende drie maanden nog eens met 20 procent stijgen, moeten we andere maatregelen nemen.'

Bij architecten en aannemers valt te horen dat sommige ontwikkelaars de verkoopstart van nieuwbouwprojecten liever bevriezen tot de situatie stabiliseert. 'Als we de luxe hebben om de verkoop van nieuwe projecten vijf of zes maanden uit te stellen, doen we dat', zegt Versluys. 'Wat nu gebeurt, kan niet blijven duren. Onze marge van 10 à 15 procent smelt weg door de stijgende bouwprijzen.'

Hoeveel kopers meer zullen moeten betalen voor nieuwbouwwoningen, blijft onduidelijk. 'Prijsverhogingen worden doorgerekend aan de eindklant, maar je kan dat niet eindeloos doen. Het moet betaalbaar blijven', zegt een ontwikkelaar. Wat is dan de oplossing zolang de oorlog in Oekraïne en de sancties tegen Rusland voortduren? 'Nobody knows today', zucht de ontwikkelaar. De leverancier van aluminium tegeldeksels liet aan zijn klanten weten: 'Onvoorziene, extreme prijsstijgingen die nog volgen, zullen wij ook doorrekenen.'