Er rust een tienjarige aansprakelijkheid op alle dienstverleners in de bouw. Het gaat dus niet alleen om architecten en (onder)aannemers, maar ook om landmeters, energiedeskundigen, stabiliteitsingenieurs en zelfs bouwpromotoren en verkopers van sleutel-op-de-deurwoningen. Kortom: alle professionals die bij een bouwproject betrokken zijn blijven gedurende tien jaar instaan voor de zware gebreken die zouden voortvloeien uit hun beroepsfouten.
Het moet wel gaan om ernstige gebreken die tot dusver verborgen waren gebleven. Ernstige gebreken zijn gebreken die de stevigheid van het gebouw ondermijnen en die dus kunnen leiden tot het verlies van het vastgoed in kwestie. Een bijkomende voorwaarde is dat het gebrek niet zichtbaar was op het moment van de aanvaarding van de werken. Bovendien moet het gebrek een gevolg zijn van een beroepsfout.
Voorbeelden van gebreken die in aanmerking komen voor de tienjarige aansprakelijkheid:
- Slecht aangepaste funderingen
- Verzakkingen door te weinig wapening
- Stabiliteitsproblemen
- Vorstgevoeligheid van de gevelsteen of de terrasvloer
- Waterdichtingsproblemen
- Ernstige schimmelvorming
- Lekken in een zwembad
De tienjarige aansprakelijkheid begint in principe te lopen bij de definitieve oplevering van de werken.
De tienjarige aansprakelijkheid begint in principe te lopen bij de definitieve oplevering van de werken. Soms wordt daar contractueel van afgeweken: de tienjarige aansprakelijkheid kan dan bijvoorbeeld eerder van start, eventueel al op het moment van de voorlopige oplevering. Maar als bouwheer heeft u er uiteraard alle belang bij dat de tienjarige aansprakelijkheid zo laat mogelijk aanvangt.
Wanneer u de woning verkoopt, blijft de tienjarige aansprakelijkheid gewoon doorlopen. Dat betekent dat ook de volgende eigenaar, tijdens de duurtijd van de tienjarige aansprakelijkheid, de aannemer, de architect of één van de andere dienstverleners kan dagvaarden indien hij een ernstig gebrek vaststelt.
Wie is verantwoordelijk?
Bij een fout in het concept ligt de verantwoordelijkheid normaal gezien bij de architect. Bij een constructiefout gaat het om een slechte uitvoering van de werken en dat is meestal te wijten aan de aannemer. Maar in bepaalde situaties zijn de verantwoordelijkheden niet zo duidelijk af te lijnen.
Hoe complexer de werken, hoe moeilijker te bepalen wie precies aansprakelijk is.
Zo kan een architect beschouwd worden als medeverantwoordelijk voor een bepaalde constructiefout, indien hij die fout had kunnen opmerken bij de werfopvolging. Omgekeerd kan de aannemer medeverantwoordelijk gesteld worden voor een bepaalde fout in het concept, indien hij opdrachten heeft uitgevoerd waarvan hij op voorhand kon weten dat het niet klopte.
Hoe complexer de werken, hoe moeilijker te bepalen wie precies aansprakelijk is. Als bouwheer moet u dan twee, of eventueel nog meer betrokken partijen dagvaarden. De rechtbank zal dan bepalen wie verantwoordelijk is.
Geen lichte gebreken
Lichter gebreken komen niet in aanmerking voor de tienjarige aansprakelijkheid. Dat betekent dat u al het nodige moet doen om alle (piep)kleine fouten eerder op te merken. Dat is bij voorkeur op het moment van de voorlopige oplevering en verder ook nog tijdens het testjaar, tussen de voorlopige en de definitieve oplevering.
Ook wat de technische installaties aangaat, is het een zaak om alles grondig uit te proberen tijdens het testjaar. We hebben het dan over zaken als de verwarming, eventueel in combinatie met een warmtepomp, de keukentoestellen, zonneboiler, enz. Bij de minste twijfel moet u het probleem melden, zodat alles kan hersteld worden vòòr de definitieve aanvaarding van de werken.
Het is niet omdat lichte gebreken niet in aanmerking komen voor de tienjarige aansprakelijkheid, dat u de aannemer niet mag dagvaarden. Maar bij lichte gebreken ligt er een zwaardere ‘bewijslast’ op de schouders van de bouwheer. Zo zal de rechtbank streng nagaan of het effectief om een ‘verborgen’ gebrek gaat. En of het probleem echt niet eerder kon worden opgemerkt, want in dat geval had de bouwheer het moeten melden vòòr de aanvaarding van de werken.
Gebreken die niet in aanmerking te komen voor de tienjarige aansprakelijkheid:
- Barsten in het voegwerk
- Loskomende tegels
- Slordig binnenschilderwerk
- Gebreken van louter esthetische aard
- Condensatie in dubbele beglazing
- Gebrekkige geluidsisolatie
- Gebreken die het gevolg zijn van slijtage of slecht onderhoud
