Bij de aankoop van een huis of appartement op plan koopt u een woning die nog niet bestaat. ‘Eigenlijk koop je lucht. Net daarom is de wet-Breyne er. Die legt een keurslijf op aan bouwpromotoren. De wet is voor de koper een garantie dat de woning ook wordt opgeleverd, terwijl ze ook beschermt tegen de gevolgen van een mogelijk faillissement van de bouwpromotor’, zegt Vincent Sagaert, professor vastgoedrecht aan de KU Leuven en advocaat bij Eubelius.
De wet-Breyne legt onder meer de betalingsmodaliteiten vast, voorziet in een verplichte waarborg voor bouwpromotoren en regelt de aansprakelijkheid bij gebreken. Maar waarop kunt u als koper zelf nog letten?
TIP 1: Stel zichtbare gebreken tijdig vast
De wet-Breyne voorziet in een dubbele oplevering bij aankopen op plan. Eerst is er een voorlopige oplevering, meestal op het moment dat u de woning betrekt. Vervolgens moet er een periode van minstens een jaar over gaan, vooraleer ook de definitieve oplevering volgt.
‘Dat moet bewoners de kans geven om de bouwpromotor aansprakelijk te stellen voor problemen die nog niet zichtbaar waren op het moment van de voorlopige oplevering’, zegt Sagaert. ‘Denk maar aan scheuren, vochtplekken of stabiliteitsproblemen.’ Voor de gebreken die al zichtbaar zijn op het moment van de voorlopige oplevering moet u wel meteen uw voorbehoud kenbaar maken aan de bouwpromotor.
Voor die zichtbare gebreken kan u de bouwpromotor later niet meer aansprakelijk stellen, tenzij het natuurlijk gaat om zware gebreken die vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid.
TIP 2: Zet een maximum op het aantal verletdagen
Het contract met de bouwpromotor moet verplicht ook de uitvoeringstermijn vermelden. De koper en de bouwpromotor kunnen die vrij overeenkomen. Meestal zal het contract bepalen dat de uitvoeringsperiode wordt verlengd met de dagen dat er niet kon worden gewerkt door bouwverlof en weerverlet. ‘Als koper kan je daarover altijd trachten te onderhandelen, al zal dat in de praktijk niet meevallen’, aldus Sagaert. ‘Kopers kunnen eventueel wel proberen om een maximum te plakken op het aantal verletdagen.’
TIP 3: Dwing een voldoende hoge schadevergoeding af bij vertraging
De bouwpromotor moet ook een schadevergoeding betalen wanneer de afgesproken uitvoeringstermijn wordt overschreden. Die schadevergoeding moet in het contract staan. ‘Vaak besteden kopers weinig aandacht aan de boeteclausule en gaan ze meteen akkoord met de vergoeding die de bouwpromotor voorstelt’, zegt Sagaert.‘Maar wanneer de schadevergoeding te laag is, voelt de bouwpromotor weinig druk om alles tijdig af te werken.’
In een ideale wereld vraagt u als koper een schadevergoeding die op maandbasis minstens overeenkomt met de huurwaarde van het pand.
In een ideale wereld vraagt u als koper een schadevergoeding die op maandbasis minstens overeenkomt met de huurwaarde van het pand. Mocht u het appartement voor 1.000 euro kunnen verhuren, dan zou de schadevergoeding voor laattijdige oplevering minstens 33 euro per dag vertraging moeten zijn. Doorgaans schommelt de schadevergoeding rond 20 à 30 euro per dag. Een schadevergoeding hoger dan 35 euro per dag zal in de praktijk niet zo vaak voorkomen.
TIP 4: Anticipeer op extra kosten
De bouwpromotor moet zich houden aan de totaalprijs die in het contract met de koper is afgesproken. Er zijn maar twee situaties waarin de bouwpromotor de afgesproken prijs mag overschrijden. De eerste is louter de indexatie van de kostprijs van de bouwmaterialen, lonen en sociale lasten. Die verhogingen zijn ook wettelijk begrensd. De kostprijs kan ook worden verhoogd als u zelf bijkomende werken vraagt of toch kiest voor een duurdere afwerking. Op dat laatste kan u het best bij de ondertekening van het contract al anticiperen.
‘Sommige contracten bevatten al meteen een clausule die de mogelijkheid tot meerwerken uitdrukkelijk uitsluit. En als die toch mogelijk zijn, wordt vaak niet gespecificeerd wat de invloed is op de prijs. Toch is het belangrijk om dat zo gedetailleerd mogelijk in het compromis te zetten. Anders kunnen de meerkosten achteraf erg hoog oplopen’, adviseert Sagaert.
Sta er bij de ondertekening van het contract dus bij stil dat u nog van idee kan veranderen. Hebt u gekozen voor de basiskeuken, laat dan ook vastleggen wat het zou kosten om alsnog te kiezen voor de luxueuzere variant. Zo houdt u toch nog uw opties open.
TIP 5: Pluis de statuten van de mede-eigendom uit
Wie op plan een appartement koopt, zal vaak het contract met de bouwpromotor uitpluizen. Maar de tientallen pagina’s met de basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de bouwpromotor ook verplicht moet voorleggen, worden meestal ongelezen ondertekend. ‘Dat leidt soms tot onaangename verrassingen, waarbij kopers vinden dat ze proportioneel te veel moeten bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten van het gebouw’, zegt Sagaert.
‘Van die kosten kan je maar beter van bij het begin een goed beeld hebben. Tegelijkertijd is de onderhandelingsruimte beperkt tot onbestaande over die kosten, zeker als andere kopers in het gebouw het contract van mede-eigendom al hebben ondertekend.
De wet-Breyne verbiedt bouwpromotoren om bij een aankoop op plan meteen alles vooraf te laten betalen door de koper. De betaling moet in schijven gebeuren.
Bij de ondertekening van het compromis mag de bouwpromotor een voorschot vragen van maximaal 5 procent van de totale kostprijs.
Bij de ondertekening van de notariële akte betaalt de koper vervolgens de grondprijs.
Vanaf dan gebeurt de betaling in schijven, in functie van de werken die al werden uitgevoerd. Zo kan de bouwpromotor bijvoorbeeld een schijf van 20 procent aanrekenen wanneer de fundering is gelegd en nog eens 20 procent bij de afwerking van de ruwbouw. De betalingsschijven volgen elkaar op naargelang de werken vorderen.
‘Een bouwpromotor mag nooit de betaling eisen van werken die nog niet zijn uitgevoerd’, zegt Vincent Sagaert, professor vastgoedrecht aan de KU Leuven. ‘Daarmee wordt vermeden dat bij een faillissement van de bouwpromotor de koper geld verliest dat nog niet besteed was aan de bouw van de woning.’
