Roemenië, het beloofde vastgoedland voor rijke en risicominnende Belgen?

Roemenië is niet meteen het favoriete vakantieland van de Belg. Toch vinden veel Belgische vastgoedondernemers de weg naar het land aan de Zwarte Zee. De Groep Huyzentruyt kondigde vorige week de aankoop van een eerste projectgrond van 10.000 vierkante meter in Voluntari aan, een opkomende buitenwijk van de hoofdstad Boekarest. De Waregemse projectontwikkelaar wil volgend jaar beginnen met de bouw van 120 appartementen voor de betere middenklasse.

Volgens een oplijsting van De Tijd zijn minstens 20 Belgische vastgoedbedrijven in Roemenië actief, vaak met lokale partners. Samen bezitten of ontwikkelen de Belgen een honderdtal bedrijvenparken, wooncomplexen, kantoorgebouwen, winkelcentra en parkeergarages, goed voor een totale oppervlakte van enkele duizenden hectares.

Soms zijn de Belgische roots van een project duidelijk. Het complex met 270 flats dat Atenor in Boekarest bouwt, draagt dezelfde naam als de woontoren die de beursgenoteerde ontwikkelaar aan het kanaal in Brussel neerpootte: Up-Site. In 2018 verkocht een groep rond de Kortrijkse ondernemer Christian Dumolin (Koramic) Flanders Residences, een project met 200 appartementen.

Na de val van het communisme in 1989 gingen veel Belgische projectontwikkelaars, in het spoor van Ghelamco-eigenaar Paul Gheysens, hun geluk in de eerste plaats in Polen beproeven. Wie meer durfde, keek naar Roemenië. Met bijna 20 miljoen inwoners, de helft van Polen, is Roemenië het zesde grootste land van de Europese Unie. Het lokt al langer westerse zakenlui die hogere rendementen (bij hoger risico) zoeken, maar Polen te matuur vinden en Rusland of Oekraïne te risicovol. Ook Groep Huyzentruyt wil in Roemenië haar Poolse succes herhalen. ‘Als we vijf jaar eerder in Polen begonnen waren, hadden we een veel grotere pijplijn tegen lagere prijzen kunnen aanleggen’, zegt CEO Thomas Van Poucke.

Nochtans hebben veel Belgische zakenlui slechte herinneringen aan Roemenië. De financiële crisis van 2008 trof Roemenië, een jaar na zijn toetreding tot de EU, zwaar. Roemeense banken kwamen in de problemen en zetten de vastgoedfinanciering stop, waardoor de markt jarenlang stillag. Veel Belgische bedrijven moesten projecten met verlies verkopen om hun schulden terug te betalen.

‘Voor 2008 waren meer Belgen actief in Roemenië dan vandaag’, zegt Didier Balcaen, de CEO van de projectontwikkelaar Speedwell. ‘Velen zijn gestopt, sommigen hebben doorgezet. Sinds een tiental jaar is de Roemeense economie rechtgekrabbeld. En de jongste jaren komen Belgen voorzichtig terug.’

Balcaen richtte Speedwell in 2015 op met architect Jan Demeyere. De Vlamingen, al ruim 20 jaar actief in Oost-Europa, ontwikkelen in Roemenië grote projecten met financiële steun van rijke West- en Oost-Vlaamse families. Samen met Baltisse, de holding van de zakenman Filip Balcaen, heeft Speedwell twee gemengde projecten in de steden Timisoara en Cluj-Napoca. Baltisse is ook de trekker van WellOne, het fonds dat Speedwell in 2019 oprichtte voor zijn residentiële projecten in Roemenië. In WellOne zit een twintigtal Belgische ondernemers, onder wie de frietkoning Jan Clarebout en de interieurketenspecialist Jan Ollevier. Zakenlui als Pascal Vanhalst, Willy Naessens en de families Vandermarliere en Stadsbader investeren rechtstreeks in Speedwell-projecten.

1) Woningen

Speedwell heeft in meerdere Roemeense steden bijna 6.000 appartementen in de pijplijn zitten. Het bedrijf timmert met Straco, de investeringsholding van het labokoppel De Raedt-Verheyden, en de Gentse promotor Immogra aan The Ivy, een project met 800 woningen in Boekarest. In 2021 kocht Speedwell in het centrum van Boekarest een oud fabrieksterrein, vergelijkbaar met Tour & Taxis in Brussel. Het bedrijf wil er onder meer 3.000 appartementen bouwen, goed voor een investering van een half miljard euro. ‘Qua grote projecten heb je in Vlaanderen alleen Nieuw-Zuid in Antwerpen en de Arsenaalsite in Gent’, zegt Demeyere. ‘In Roemenië kan je nog veel grote, oude industriële sites in steden ontwikkelen. We hebben al een schoenenfabriek, een hoedenfabriek en een lingeriefabriek gekocht.’

Samen zijn alle Belgische spelers in Roemenië van plan ruim 15.000 woningen, bijna uitsluitend appartementen, te bouwen. Vaak gaat het om gigantische projecten. Zo kan de groep Liebrecht & Wood, sinds 2001 actief in Roemenië, 4.400 woningen bouwen op een grond van 25 hectare in het zuidoosten van Boekarest.

2) Logistiek

Ook in logistiek vastgoed zijn de Belgen sterk aanwezig. De Roemeense portefeuille van WDP heeft een waarde van 1,1 miljard euro. Het beursgenoteerde bedrijf is volgens zijn jaarverslag marktleider in Roemenië op basis van het aantal vierkante meter aan verhuurbare oppervlakte. WDP kan in Roemenië 1,5 miljoen vierkante meter (150 hectare) aan magazijnen verhuren. WDP verwierf in 2007 veel interessante gronden. Maar toen WDP die wilde aansnijden, sloeg de financiële crisis in alle hevigheid toe. Pas in de tweede aanloop boekte het bedrijf succes. Roemenië is vandaag, na Nederland en België, de derde belangrijkste markt van WDP, goed voor een belang van 17 procent in de totale portefeuille.

WDP-CEO Joost Uwents onderstreept de uitstekende ligging van Roemenië. ‘Het is een groot land op een strategische locatie met de enige haven van de EU aan de Zwarte Zee en met toegang tot de Donau, die tot diep in Europa loopt.' Bovendien zal Roemenië volgens WDP ook profiteren van het fenomeen van reshoring. Winkelketens en producenten willen hun voorraden dichter bij de eindklant na de slechte ervaringen met de toelevering tijdens de coronapandemie en wegens de onzekere geopolitieke situatie.

Ook de beursgenoteerde sectorgenoot VGP zit in Roemenië. De Roemeense portefeuille van VGP is 207 miljoen euro waard. Het bedrijf bezat er eind 2022 nog een grondbank van ruim 700.000 vierkante meter.

Alinso, het bedrijf van de DOMO-familie Jan De Clerck, kocht in 2008, net voor het begin van de financiële crisis, het Ploiestie West Park (PWP) in het noorden van Boekarest. Met een oppervlakte van 300 hectare is PWP een van de grootste bedrijventerreinen van Oost-Europa. Vorig jaar tekende Alinso voor de grootste industriële vastgoedtransactie van het jaar in Roemenië. Het kocht zijn tweede businesspark (Metav) voor 36 miljoen euro.

3) Winkels

Begin april opende de winkelspecialist Mitiska van de familie Geuten zijn nieuwe retailpark in de stad Giurgiu aan de Bulgaarse grens. Mitiska ontwikkelde met een lokale partner al 25 shoppingcomplexen, goed voor een verhuurbare oppervlakte van 134.000 vierkante meter. Al overweegt het Belgische bedrijf, dat niet reageerde op vragen, volgens de Roemeense pers zijn portefeuille in het land te verkopen.

Mitiska is een van de weinige vastgoedbedrijven die in alle hoeken van Roemenië actief zijn. De meeste Belgen beperken zich tot de regio rond de metropool Boekarest. Volgens het statistiekbureau Eurostat is de hoofdstad goed voor 27 procent van het bruto binnenlands product van Roemenië. In de ruime regio Boekarest wonen ruim 2 miljoen mensen. Andere grote steden zijn een pak kleiner, maar groeien door de leegloop van het platteland. In Cluj-Napoca, 'het Silicon Valley van Transsylvanië', liggen de woningprijzen hoger dan in de hoofdstad.

Kapitaalintensief

Veel Roemenen verhuizen voor werk naar de steden. Het Roemeense bruto binnenlands product per capita is sinds 2015 met ruim de helft gestegen. Volgens Eurostat bengelt Roemenië met een doorsnee jaarloon van omgerekend 13.000 euro onderaan de lijst van de lidstaten. Maar de lonen zijn sinds 2015 ruim verdubbeld. Werknemers in de IT of projectleiders worden uitstekend betaald.

Verschillende Belgische zakenlui waarschuwen ervoor Roemenië als een goedkoop land te zien. ‘Roemenië werd lang het China van de EU genoemd, omdat de lonen zo laag waren. Intussen zijn de lonen gestegen’, zegt Uwents (WDP). ‘De nettolonen van kaderleden liggen, zeker in Boekarest, op het niveau van België’, zegt Ivan Lokere, de CEO van Alinso. ‘Voor de goedkoop moet je er niet aan beginnen.’

Door de groeiende koopkracht stijgt de vraag naar kwalitatieve woningen. ‘80 procent van onze kopers betaalt cash’, zegt Balcaen (Speedwell). ‘Daarom voelen we de rentestijging minder.’ Toch is de financiering van vastgoedprojecten voor ontwikkelaars een zware dobber. Roemeense banken financieren maximaal 60 procent van een project, waardoor de ontwikkelaar minstens 40 procent eigen geld op tafel moet leggen. Bovendien moeten promotoren de nutsvoorzieningen aanleggen. Liebrecht & Wood stak enkele jaren geleden 5 miljoen euro in de aanleg van een afrit van de snelweg en een baan van 4 kilometer naar een groot woonproject.

Die kapitaalsintensiviteit is de reden waarom het Roemeense megaproject van Triple Living traag vordert. De Antwerpse ontwikkelaar kan op een lap grond ten westen van Boekarest ruim 2.000 woningen bouwen. Maar Triple Living ontwikkelt Riverside Residence in schijven van 50 units. ‘Bankfinanciering is moeilijk of duur in Roemenië’, zegt topman Jeff Cavens. ‘Bovendien bestaat in Roemenië geen kader zoals de wet-Breyne voor de verkoop op plan. De akte wordt pas verleden bij de oplevering. Daarom moeten we als ontwikkelaar alles zelf financieren.’

Corruptie

Roemenië worstelt nog met enkele problemen. De administratie is log. Omdat Roemenië in communistische tijden geen kadaster had, bestaat vaak onduidelijkheid over de eigendomsstructuur. Dat leidt tot juridische onzekerheid. Over corruptie spreekt geen enkele gecontacteerde Belgische ondernemer. Maar in Boekarest zette de nieuwe burgemeester bij zijn aantreden een moratorium op alle ruimtelijke uitvoeringsplannen in de hoofdstad wegens te veel corruptie. Daardoor wijken ondernemers, zoals Groep Huyzentruyt, ook uit naar het rijke noorden net buiten Boekarest.

Zodra de vergunning voor een project binnen is, kan het snel gaan in Roemenië. ‘We rekenen twee jaar voor de vergunning en drie jaar voor de bouw van een project’, zegt Balcaen. ‘Bouwen gaat hier sneller want arbeiders werken zes dagen per week en 12 uur per dag. Bouwverlof is er noch in de zomer, noch in de winter. Er wordt continu doorgewerkt. En de kwaliteit die wij in Roemenië bouwen, is even goed of zelfs beter dan in België.’ Op de werven zwoegen ook Nepalese, Pakistaanse en Indiase bouwvakkers, omdat veel Roemenen zijn verhuisd naar West-Europese landen, inclusief België.

Terwijl de Belgische vastgoedmarkt de voorbije maanden vertraagde, draait de markt in Roemenië verder. Speedwell kocht dit jaar al vier nieuwe projecten. ‘De economie blijft groeien’, zegt Balcaen. ‘We blijven hier gespaard van hoge pieken, maar ook van diepe dalen. Roemenië investeert eindelijk in infrastructuur, openbaar vervoer en nieuwe wegen. Dat geeft een extra boost. Maar er is een gigantische inhaaloperatie nodig.’ Dat vindt ook Uwents. ‘Roemenië maakt nu mee wat Polen of Tsjechië 30 jaar geleden meemaakten’, zegt de topman van WDP. ‘Het land was lang achtergebleven. Maar Roemenië heeft een enorm potentieel.’