Regering wil ingrijpen op huizenmarkt

De Nationale Bank vraagt dat de regering-Michel ingrijpt op de markt van de woonkredieten. Ze wil de banken verplichten een extra kapitaalbuffer van zowat 550 miljoen euro aan te leggen voor hun portefeuille hypothecaire kredieten.

De maatregel zal de banken treffen waarbij hypothecaire kredieten een belangrijk deel van hun activiteit vertegenwoordigen. Dat zijn wellicht vooral kleine en middelgrote spaarbanken. In regeringskringen wordt voor de eerste keer niet afwijzend gereageerd op het voorstel van de Nationale Bank. 'De voorgestelde maatregel is alvast een duidelijke verbetering', klinkt het. 'De logica dat banken met risicoportefeuilles meer opzijzetten, is logisch en een verbetering van de maatregel die al sinds Di Rupo van kracht is.'

Waarom maakt de Nationale Bank zich zorgen over de Belgische huizenmarkt?

De Nationale Bank maakt zich al enkele jaren zorgen over de oververhitte huizenmarkt. Dat komt door de aanhoudend hoge groei van de woonkredieten, de stijgende schuldgraad van de gezinnen, de soepele kredietvoorwaarden van de banken, de toenemende risico’s van de banken en de sterke stijging van de vastgoedprijzen.

Die zenuwachtigheid is de jongste maanden nog toegenomen. Het aandeel van de leningen met een looptijd van meer dan 25 jaar stijgt opnieuw. Dat is een aanwijzing dat de banken hun kredietvoorwaarden versoepelen. Bovendien is het aandeel van de kredieten die meer dan 90 procent van de aankoopwaarde vertegenwoordigen in het eerste halfjaar gestegen naar 33 procent.

Wat stelt de Nationale Bank voor?

Na een analyse van de Belgische huizenmarkt stelde de Nationale Bank in een advies in het voorjaar voor om de banken te verplichten een extra kapitaalbuffer aan te leggen voor hypotheekleningen die groter zijn dan 80 procent van de aankoopwaarde van de woning. Ze deed dat omdat Europa een waarschuwing stuurde. De Europese instelling die waakt over de financiële stabiliteit - de ESRB - noemde de huizenmarkt van België en zeven andere landen kwetsbaar.

Nochtans had de regering-Di Rupo in 2013 al maatregelen genomen. De Nationale Bank vroeg toen aan banken die met eigen modellen de risico’s van woonkredieten berekenen, de risicoweging van die kredieten met 5 procentpunten te verhogen. Het gevolg was dat de banken een extra kapitaalbuffer van bijna 900 miljoen euro moesten aanleggen. Maar dat blijkt vandaag onvoldoende.

De regering-Michel besliste in de lente evenwel niet in te gaan op het voorstel van de Nationale Bank. Ze vroeg de instelling haar huiswerk opnieuw te doen. En dat is nu af. De Nationale Bank gooit het over een andere boeg. Ze doet een nieuw voorstel dat politiek wellicht meer kans maakt. In plaats van te focussen op individuele leningen, wordt de banken gevraagd om meer kapitaal te reserveren als buffer voor mogelijke wanbetalingen. Hoeveel individuele banken extra opzij moeten zetten, hangt af van de risico’s van de totale portefeuille woonkredieten.

‘Het nieuwe voorstel is minder verfijnd en minder doeltreffend om de problemen van de huizenmarkt aan te pakken’, zegt een waarnemer. ‘Het is een second best oplossing, maar misschien de enige die politiek haalbaar is. Beter die maatregel dan niets.’

Waarom is dit dossier politiek gevoelig?

De politiek wil vermijden dat de toegang tot leningen wordt beperkt. Vooral de liberalen zijn daar gevoelig voor. Vlaams minister van Financiën Bart Tommelein (Open VLD) maakte dat afgelopen week nog eens duidelijk. Nadat KBC-topman Johan Thijs duidelijk had gemaakt dat hij openstaat om het bedrag van een woonkrediet te beperken tot 80 procent van de aankoopwaarde, wees Tommelein dat af. ‘Wie wél solvabel is, maar weinig of geen startkapitaal heeft - bijvoorbeeld een gescheiden persoon, een alleenstaande of iemand die geen rijke ouders heeft - moet voldoende kunnen lenen voor een eigen huis’, reageerde Tommelein.

Het nieuwe voorstel van de Nationale Bank lijkt meer kans te maken omdat die ontleners daardoor niet meer rechtstreeks geviseerd worden. ‘De voorgestelde maatregel is alvast een duidelijke verbetering tegenover de vorige’, klinkt het in regeringskringen.

Maar hoe je het ook draait of keert, als de regering het voorstel van de Nationale Bank goedkeurt, zullen woonkredieten duurder worden en/of zullen de banken de voorwaarden verstrengen. Want als banken extra kapitaal moeten aanleggen, zullen ze dat doorrekenen in de kostprijs van leningen.

Wat gebeurt er als de regering niets doet?

‘Als de regering opnieuw het advies van de Nationale Bank naast zich neerlegt, zal de Europese Centrale Bank (ECB) tussenkomen, zegt een ingewijde. ‘Die kan elke macroprudentiële maatregel opleggen die ze nodig acht.’ Een macroprudentiële maatregel heeft als doel de stabiliteit van de financiële sector als geheel te ondersteunen. Een interventie van de ECB zou een blamage zijn voor de Nationale Bank en de regering.

Volgens een regeringsbron is de nieuwe maatregel die de Nationale Bank voorstelt intussen informeel afgetoetst bij de ECB. ‘We willen zekerheid dat de ECB geen bijkomende maatregelen oplegt die nog zwaarder uitvallen.’ De ECB zou positief gereageerd hebben.

Het is overigens niet de eerste keer dat de Nationale Bank geen gehoor krijgt. Ze heeft al een paar keer voorgesteld de plafonds voor de gegarandeerde rente van levensverzekeringen te verlagen. Ze wil zo voorkomen dat verzekeraars in moeilijkheden komen. Maar de respectieve ministers van Economie Johan Vande Lanotte (sp.a) en Kris Peeters (CD&V) legden het advies naast zich neer.

Om te voorkomen dat de regering ook in de toekomst adviezen van de Nationale Bank verticaal klasseert, vraagt de centrale bank meer armslag. Er zijn drie mogelijkheden. In optie één moet de Nationale Bank geen toestemming meer vragen. In optie twee richt België een comité voor financiële stabiliteit op. Daarin zijn onder meer de Nationale Bank en de minister van Financiën vertegenwoordigd. In optie drie is een aparte instelling verantwoordelijk voor het macroprudentieel beleid.