Overgewaardeerd vastgoed of overgewaardeerde methode?

Door Etienne de Callataÿ, hoofdeconoom van Bank Degroof

Het is niet omdat verschillende artsen dezelfde diagnose stellen, dat ze juist is. Wel heeft het voor de patiënt geen zin om die unanieme opinie te betwisten. De voorbije weken hebben het IMF, de ECB en de Nationale Bank (NBB) opnieuw gezegd dat de prijzen van residentieel vastgoed in België in verontrustende mate overgewaardeerd lijken. Eén berekening heeft het zelfs over een overwaardering van ruim 60 procent! Ik voel me bijna gerustgesteld door het gemiddelde van vier methodes dat de NBB zopas gepubliceerd heeft. Die wijst op een overwaardering van ‘maar’ 30 procent.

Zonder het gevaar te minimaliseren wil ik enkele bedenkingen maken bij de beperkingen van de gehanteerde methode. Vooreerst is de veelheid aan bronnen misleidend. De berekeningen van het IMF, de ECB en de NBB, en van de OESO of The Economist, die ook dikwijls genoemd worden, hanteren dezelfde aanpak of zijn herhalingen van elkaar. Twee gelijke meningen leggen meer gewicht in de schaal dan één, maar niet als de tweede een echo is van de eerste.

Bovendien is het instrument om de prijsverschillen van vastgoed te meten zeer onvolmaakt. Dat komt door de heterogeniteit van de panden. In onze steden en landelijke gebieden zijn twee woningen zelden identiek, tenzij bij nieuwbouw. Verschillende ontwerpen, verschillende renovaties, verschillende locaties. Het verloop van de vastgoedprijzen ‘all things equal’ correct bepalen is een moeilijke taak, vooral in België. We weten niet hoe de prijzen van residentieel vastgoed evolueren. We kunnen dat niet nauwkeurig bepalen.

Ook bemoeilijkt het lage percentage huurwoningen in België - een land van eigenaars, behalve in Brussel - het meten van de huurinkomsten. De prijs-huurratio is een van de twee factoren waarop de overwaardering van het vastgoed stoelt. Die ratio wordt trouwens vertekend door de impact van de overheid - via haar beleid van sociale huisvesting - op de prijsvorming. Het is ook riskant om de aankoopprijs van vastgoed in verband te brengen met een gemiddelde huurprijs, want die is soms gebaseerd op zeer oude huurcontracten.

Ook de andere sleutelfactor, de verhouding tussen de vastgoedprijzen en het beschikbare gezinsinkomen (prijs-inkomenratio), heeft zwakke punten, voor zover hij al te begrijpen is. Het bruto binnenlands product per inwoner is geen nauwkeurige indicator voor het beschikbare inkomen, en het beschikbare inkomen zegt niet alles over de toegankelijkheid van onroerend goed. Je moet ook rekening houden met de inkomensverdeling, de fiscaliteit, de dienstverlening van de openbare sector, het rentepeil, de wettelijke beperkingen, de looptijd van hypothecaire leningen en - last but not least - de hulp die de familie geeft voor de aankoop.

Om de onder- of overwaardering te beoordelen, wordt het huidige peil van de prijs-huurratio en de prijs-inkomenratio vergeleken met het historische gemiddelde. Maar wie zegt dat het verleden normaal was? Met zo’n methode kan de prijs van vandaag overgewaardeerd lijken, alleen al omdat die van gisteren ondergewaardeerd was. Niets zegt trouwens dat we terug naar het niveau van gisteren moeten, want alle andere omstandigheden zijn veranderd.

De overwaardering meten van de vastgoedprijzen in België lijkt dus met de grove borstel te gebeuren. Het mag niet tot paniek leiden, maar moet wel tot waakzaamheid oproepen. En ons herinneren aan de eerste vereiste van een goede belegging: spreiding.