Steden hebben nieuwe woningen nodig om aantrekkingskracht te behouden

Het Belgische statistiekbureau Statbel publiceerde vrijdag de recentste cijfers voor het aantal verleende omgevingsvergunningen. 2023 was het slechtste vergunningsjaar voor nieuwe wooneenheden sinds 2015 en voor vergunningen voor nieuwe appartementen moeten we teruggaan tot 2012 voor een jaar waarin nog minder appartementen groen licht kregen. Op het vlak van vergunde oppervlakte gaat het zelfs om het laagste peil sinds die gegevens bijgehouden worden.

De zeer zwakke prestatie van de steden valt op. De dalende trend in de tien grootste Vlaamse steden is nog groter dan de dalende lijn die heel Vlaanderen optekent. De tien kleinste gemeenten presteren systematisch beter dan Vlaanderen. Antwerpen, de grootste stad van Vlaanderen, komt per gezin aan amper 40 procent van het gemiddelde aantal vergunningen in Vlaanderen. Het Brussels Gewest klokt af op amper een tiende daarvan: 713 nieuwe woningen op een bevolking van 1,24 miljoen.

De dalende trend op het vlak van vergunde wooneenheden is niet nieuw en is te wijten een reeks uitdagingen: uitdijende regeldrift, juridisering, frequentere beroepsprocedures, onderbemande administraties en sinds 2022 ook conjuncturele tegenwind in de vorm van hogere bouwkosten en rentes en een stop-and-gobeleid rond het btw-tarief voor sloop- en heropbouw. Uit studies bleek eerder dat die toenemende weerstand tegen het toelaten van nieuwe woningen groter is in de stadskernen dan in buitengebieden, en de vergunningscijfers bevestigen dat.

Complex web

Het hoeft geen betoog dat die groeiende kloof nefast is voor de betaalbaarheid van wonen, het fileleed, de verkeersveiligheid en de bescherming van de open ruimte. Maar de negatieve neveneffecten reiken veel verder dan dat. Steden zijn meer dan wat grotere gebouwen en een concentratie van mensen, ze zijn een complex web van menselijke relaties en interacties. Woonkernen zijn de plaatsen waar goederen, mensen en ideeën verstrengelen tot cultuur en welvaart. Hoe groter de kern, hoe sterker die verstrengeling. Ze zijn de labo’s waar innovatie en productiviteit ontstaan en het vertrekpunt van de groei van samenlevingen. Dat gebeurt voornamelijk via complexe, ongeplande en ad-hocexperimenten van individuele actoren met een idee. Experimenten die almaar meer aan vergunningen gebonden zijn, en die almaar minder vaak krijgen. Zo dreigt een fundamentele keten van innovatie en productiviteit voor een hele regio te stranden.

Wonen mag dan wel slechts een deelaspect lijken van wat een stad haar kracht schenkt, het is fundamenteel. Mensen zijn de zuurstof voor steden, en door te verzaken aan het voorzien van basisvoorzieningen zoals een plaats om te wonen veroorzaakt men ademnood voor zichzelf. Door weerstand van de inwoners en een cascade van regelgeving ontzeggen steden de toegang voor vele duizenden potentiële radertjes die hun productiviteit en ontwikkelingsniveau verder kunnen doen groeien. Daar horen ook de minder hoge inkomens en diploma’s bij, de mensen die door de schaarste nu weggefilterd worden. Wall Street kan niet functioneren zonder de duizenden mensen zonder diploma die vanuit Queens en The Bronx afzakken om er de restaurants en winkels te bemannen. De 15 minutenstad werkt niet bij de gated community's die onze steden aan het worden zijn.

In het bijzonder de steden schuwen stelselmatig meer het spontane en ongeplande experiment. Almaar meer zaken kunnen slechts op voorschrift en mits goedkeuring van technocratische raden. De kritische en welvarende stedeling is te intolerant voor initiatief dat verandering kan veroorzaken en vindt in een myriade aan ruimtelijke voorschriften voldoende middelen om veel van dergelijke initiatieven onderuit te halen. De perfectie of de dood. Leefbaarheid staat daarbij steeds voorop, maar men vergeet dat de kwaliteiten die inwoners naar de kernen lokte (jobs, innovatie, bruisend cultureel leven, onderwijs, enzovoort) slechts in stand gehouden kunnen worden als de armen van de stad openblijven voor wat haar zuurstof geeft: diversiteit en nieuwkomers.

Stadsbesturen dienen dezelfde aandacht die ze graag schenken aan citymarketing en stadsevenementen te geven aan beleid dat die economische en culturele boost permanent kan maken: huisvesting. Daarbij moeten ze het spontane en het particuliere initiatief veel meer vrijheid en vertrouwen geven. Woonkwaliteit is voor iedereen een bezorgdheid, ook voor de initiatiefnemers. Een stad goed besturen beperkt zich niet tot het verhogen van de levenskwaliteit van de huidige inwoners door onder meer circulatieplannen in te voeren en te investeren in het openbaar vervoer. De beste manier om mensen, de zuurstof waarop een stad draait, op duurzame wijze in een stad te houden is door erover te waken dat ze er in de eerste plaats duurzaam kunnen wonen.