Lager registratierecht verrijkt woningbezitters maar verarmt overheid

Door Klaas De Brucker, docent micro-economie aan KU Leuven, Campus Brussel

Sinds 1 juni geldt in Vlaanderen een nieuw tarief voor registratierechten. Voortaan betaal je voor de meeste woningen (eerste aankoop, gewoon beschrijf) maar 7% aan registratie in plaats van 10%. Je kan je afvragen wat de bedoeling van deze maatregel is. Een verlaging van de aankoopprijs van de woning moeten we zeker niet verwachten. Dat is ook gebleken bij soortgelijke maatregelen in het verleden, zoals renovatie- of isolatiepremies.

Vraag

Hoe komt dat? Aan de vraagzijde wordt alles bepaald door de betalingsbereidheid, dit is het bedrag dat de kopers bereid (en in staat) zijn te betalen. En die betalingsbereidheid (voor de prijs inclusief registratierecht) verandert niet.

Inzicht in het praktische verloop van een aankoopproces kan dit verduidelijken. Meestal start de verkoper met een hoge vraagprijs. Vele koppeltjes komen kijken, maar haken af. De verkoper doet wat van de prijs af, maar de koppeltjes happen nog niet toe. Ze houden immers rekening met de hoge registratierechten die ze achteraf nog moeten betalen. Na verloop van tijd moet de verkoper de prijs nog wat verder laten zakken en dan geraakt de woning toch verkocht.

Maar zodra de overheid het registratierecht verlaagt, neemt de betalingskracht van de kopers (voor de prijs exclusief het registratierecht) toe en hoeft de verkoper niet zoveel meer af te doen van de prijs. Het gevolg is dat de woning nu wordt verkocht voor een hogere prijs dan voordien, exclusief registratierecht wel te verstaan.

Aanbod

Aan de aanbodzijde leidt die hogere prijs dan weer niét tot een gevoelige uitbreiding van het aanbod, die de prijsstijging had kunnen temperen. Bijbouwen is momenteel geen optie want bouwgrond is beperkt, tenzij onder de vorm van compactere woongelegenheden of appartementen. Dat is immers een verhaal apart. Voor traditionele woningen is het aanbod eerder een gegeven, zeker op korte termijn.

Huizen komen te koop als de bewoners overlijden of naar een rusthuis gaan. De hogere marktprijs versnelt dit natuurlijke fenomeen niet. Eigenaars gaan niet sneller naar een rusthuis als de prijs die ze voor hun woning kunnen krijgen, stijgt. Economen zeggen dat de prijselasticiteit van het aanbod laag is. De marktprijs exclusief het registratierecht blijft dus op het hogere niveau. Inclusief registratierecht komen we waarschijnlijk terug bij het oude prijsniveau. 

Kortom, er zal nu extra geld vloeien naar de verkopers, maar minder naar de overheid. Verkopers worden rijker, de staat wordt armer. Sociaal is zoiets niet wenselijk. Bovendien ontstaat later nog een tweede pervers effect. De overheid zal namelijk elders de belasting moeten verhogen of zal nog verder moeten snoeien in andere uitgaven. Ook dat is sociaal onwenselijk.