Jonge kopers en huurders gaan er met Vooruit op achteruit

De Vlaamse socialisten stellen voor de registratierechten bij de aankoop van een eerste woning tot een koopsom van 250.000 euro op nul te brengen en boven op dat bedrag progressieve tarieven in te voeren. Dat daardoor de aankoop van een eigen woning goedkoper wordt voor jonge kopers is ijdele hoop. Het voorstel botst op een economisch werkelijkheid: een koper is bereid één globale prijs te betalen (en te kunnen lenen) en kijkt niet naar de onderverdeling daarvan in wat naar de verkoper gaat en wat in de vorm van belastingen naar de overheid gaat.

Voor een budget van 247.200 euro kan je vandaag een eerste huis kopen van 240.000 euro plus 3 procent belasting (7.200 euro). Als het Vooruit-voorstel werkelijkheid wordt, kan je met eenzelfde budget een huis kopen van 247.200 euro. De verkoper weet dat ook en verhoogt zijn prijs of stelt zich minder soepel op bij prijsonderhandelingen.

Kortom, de subsidie die bedoeld is voor de koper eindigt in de zakken van de verkoper. Dat is wellicht niet het resultaat dat Vooruit nastreeft.

Die harde economische realiteit vergeten politici vaak. Bewust. Vreemd, want ook de gewone man merkt hoe dat werkt. In hoeveel Belgische brasserieën werd een spaghetti goedkoper na de btw-verlaging in de horeca?

Belasting op aankoop tweede woning

Voorts stellen de Vlaamse socialisten voor de belasting op de aankoop van een tweede woning met 75 procent te verhogen van 12 naar 21 procent. Dat kan tot een heel vreemde prijsdynamiek op de Vlaamse vastgoedmarkt leiden. Als ik als verkoper een woning van 250.000 euro aanbied, betaalt een ‘eerste’ koper 250.000 euro en een ‘tweede’ 302.500 euro. Een enorm prijsverschil voor hetzelfde pand. Het zou dan ook niet verbazen dat verkopers voortaan twee verschillende prijzen hanteren, of een pand alleen willen verkopen aan één categorie van kopers.

Ook hier komt een ijzeren economische wet bovendrijven. De extra kosten die je als overheid aan een verkoper oplegt, worden doorgerekend aan de klant. Elke investeerder in vastgoed die voortaan 21 procent in plaats van 12 procent registratierechten moet betalen gaat die meerkosten doorrekenen aan zijn klant, de huurder, door de huur te verhogen.

De extra belasting om de koper van een tweede verblijf te treffen wordt uiteindelijk betaald door zijn huurder. Wellicht niet het resultaat dat Vooruit nastreeft.

Lagere huurwaarborg

De Vlaamse socialisten hebben ook voorstellen om in de huurmarkt in te grijpen. De huurwaarborg van drie naar twee maanden verlagen gaat een omgekeerd effect hebben. Het wordt voor de kleine man net moeilijker een pand te huren.

Elke eigenaar weet heel goed dat we onze huurmarkt zo georganiseerd hebben dat het risico van wanbetaling en huurschade bij de eigenaar ligt en niet bij de huurder, waar het risico zou moeten liggen. De enige buffer voor dat risico is de huurwaarborg.

Stel dat je als eigenaar een jaarlijks huurrendement van 4 procent haalt, wat al hoog is. Dan vertegenwoordigt een huurwaarborg van drie maanden precies 1 procent van de waarde van je pand. Je geeft als eigenaar aan je huurder de sleutels van 100 procent met een waarborg van 1 procent. Als je dat percentage verlaagt, gaan eigenaars nog kritischer worden bij het beoordelen van de financiële mogelijkheden van kandidaat-huurders en valt de kleine man als eerste uit de boot.

Het bizarste voorstel is de huurprijs plafonneren op de marktconforme prijs. In onze huurmarkt waar op een transparante manier de wet van vraag en aanbod en dus de concurrentie speelt en niemand echt verplicht is een bepaald pand te (ver)huren, is er maar één waarheid: de huurprijs is marktconform.

Het siert de Vlaamse socialisten dat ze kijken naar de rol die belastingen en reglementering spelen in de betaalbaarheid van de huisvesting voor zowel kopers als huurders. Maar het lanceren van goed klinkende voorstellen zonder te kijken naar hun secundaire werkingen heeft maar één naam: volksverlakkerij.