Is vastgoed dan geen reële economische activiteit?

Voor een kmo-land is de succesvolle transitie en de continuïteit van familiale vennootschappen zeer belangrijk. Daarbij geldt sinds 2012 het principe van de proactiviteit: ondernemers worden gestimuleerd de overdracht bij leven voor te bereiden, wat onder strenge voorwaarden met vrijstelling van schenkbelasting kan. Na het overlijden geldt in Vlaanderen een tarief van 3 (in de rechte lijn) of 7 procent erfbelasting.

Daaraan zijn voorwaarden verbonden. Over een daarvan - het bestaan van een reële economische activiteit - is de voorbije jaren heel wat discussie ontstaan. In het bijzonder als in het familiebedrijf naast de operationele hoofdactiviteit ook een - al dan niet beperkte - vastgoedactiviteit werd ontwikkeld. Sommigen willen patrimoniumvennootschappen uitsluiten van de regeling.

Misbruik

Het bestaan van een reële economische activiteit wordt aangetoond op basis van boekhoudkundige parameters. Zo moet er voldoende personeel actief zijn, te meten aan de hand van de loonkosten, en mag het aandeel onroerend vermogen maximaal 50 procent van het totale vermogen van de vennootschap uitmaken.

Vennootschappen met te veel vastgoed en te weinig personeel worden geacht geen ‘reële economische activiteit’ te hebben. De belastingplichtige kan wel het tegenbewijs leveren, wat logisch is: een beperkte loonmassa en veel vastgoed op de balans betekenen niet per se dat de vastgoedportefeuille geen economische activiteit vertegenwoordigt. Dat alleen toont aan dat het bestaande regime met de nodige stootkussens uitgerust is om misbruik te voorkomen.

Bovendien houdt de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) er van oudsher een streng standpunt op na: vastgoed dat wordt verhuurd aan derden of dat de bedrijfsleider privé gebruikt, wordt niet in rekening gebracht voor het tegenbewijs. Ook daar rezen al vragen bij.

Leverde dat vastgoed dan geen inkomsten op die belast werden in de vennootschapsbelasting? Werden er geen registratierechten op geheven? Of een leegstandsheffing als het niet gebruikt werd? Kon het vastgoed ontsnappen aan de onroerende voorheffing? En wat met de fiscale kostprijs als het vastgoed onttrokken wordt aan de vennootschap? Kortom: was het niet arbitrair om vastgoed een privélabel op te kleven voor de ene vorm van belastingheffing, maar er voor het overige wel integraal belasting op te heffen?

Een door een vastgoedvennootschap verhuurd onroerend goed is een onmiskenbaar onderdeel van de reguliere economie. Dat een ondernemer er via vastgoed voor kiest te diversifiëren, is net een teken van goed bestuur. Bovendien neemt hij er ook de bedrijfsrisico’s bij.

Het lijkt ons dan ook geen intellectueel eerlijke benadering dat een ondernemer voor zijn vastgoedportefeuille in de vennootschap alle fiscale en economische lasten en risico’s moet dragen, en tegelijk bij de overdracht van de onderneming niet kan genieten van de regeling die in het leven geroepen is om onze economische welvaart, en in het bijzonder onze kmo’s, te vrijwaren.

Slagersarrest

Dat zegt ook de rechtspraak, tot bij het Grondwettelijk Hof. In het ‘slagersarrest’ werd geoordeeld dat het bezit van vastgoed niet wegneemt dat de belastingplichtige nog altijd kan aantonen dat er een reële economische activiteit wordt uitgeoefend. Ook in dat geval kan de volledige vennootschap, inclusief het vastgoed dat bijvoorbeeld niet ingezet wordt voor de werking van de onderneming maar verhuurd wordt, worden geschonken met vrijstelling van schenkbelasting of vererven tegen het verlaagd tarief.

In de nasleep van die rechtspraak was een iets mildere houding op het terrein merkbaar, waarbij de Vlaamse belastingdienst niet langer ontkent dat vastgoedactiviteiten (inclusief verhuur) in bepaalde gevallen als economische activiteit kunnen worden beschouwd.

Die genuanceerde houding komt evenwel onder druk: in een politiek opbod wordt deze regeling als een ‘achterpoortje’ bestempeld. Bij de Vlaamse regeringsonderhandelingen zou het de pasmunt worden in de zoektocht van de overheid naar extra inkomsten. Daarbij zou de vrijstelling op de schop gaan en zogenaamd privévastgoed definitief uitgesloten worden uit het regime. Ook een wijziging van de economische activiteit na het overlijden zou een doorn in het oog zijn.

Die zienswijze onderschat de maatschappelijke en economische meerwaarde - het criterium bij uitstek voor de toekenning van het regime - van vastgoed. De hele vastgoedketen zorgt rechtstreeks en onrechtstreeks voor tewerkstelling: van makelaar tot logistiek ondersteunend personeel, van architect tot advocaat gespecialiseerd in milieurecht. Bovendien is er nood aan duurzame ontwikkeling van huurwoningen voor brede lagen van de bevolking.

Laten we het kind dus niet met het badwater weggooien. Een beter idee is de criteria vast te leggen voor de beoordeling van de al dan niet actieve werking van een vastgoedvennootschap, het nieuwe Wetboek van Economisch Recht indachtig. Zo blijft een stilaan stabiel regime voor bedrijfsoverdracht overeind en kunnen excessen op het terrein aangepakt worden.