Eén verlaagd btw-tarief kan woningcrisis afwenden

Wonen is een basisrecht met een directe invloed op het individuele welzijn en de algemene sociaal-economische stabiliteit. Zonder een goede woonst is er weinig aandacht voor gezondheid, opleiding of werk. Maar door een groeiend structureel gebrek aan beschikbare woningen vallen almaar meer gezinnen uit de boot. De historische krapte op de huurmarkt waarover De Tijd deze week berichtte - met gemiddeld 34, maar soms ook 100 kandidaten per pand - is het zoveelste pijnlijke bewijs.

Bevolkingsgroei en gezinsverdunning leiden tot een duidelijke behoefte aan extra woningen. Tegelijk zijn de kosten voor nieuwe woningen de voorbije jaren enorm gestegen. Dat is te wijten aan strengere normen, duurdere materialen, hogere lonen, hogere financiële lasten, langere en onzekere vergunningsprocedures, en - als klap op de vuurpijl - het btw-tarief van 21 procent. Aan de streep zijn nieuwbouwwoningen en -appartementen daardoor de voorbije drie jaar respectievelijk 16,2 en 14,8 procent duurder geworden.

Tegelijk hebben we te maken met inflatie en stijgende rentetarieven. Dat maakt de financiering van een huis voor veel gezinnen moeilijker, ondanks de loonindexatie. De combinatie van die factoren heeft de koopkracht voor wonen de voorbije drie jaren met ruwweg 60.000 euro doen dalen.

De productiekosten van nieuwe woningen liggen veel hoger dan wat de markt kan dragen. Projectontwikkelaars moeten hogere prijzen vragen om hun kosten te dekken, maar die prijzen zijn vaak niet meer haalbaar voor de gemiddelde koper.

Daardoor stokt de opstart van nieuwe projecten, wat een impact heeft op de rest van de markt. Denk maar aan het sterk gedaalde aantal opdrachten aan architecten - min 51 procent in de tweede helft van 2024 volgens het Netwerk Architecten Vlaanderen (NAV) - en het dieptepunt voor nieuwbouwvergunningen. Dat zal de markt de komende jaren nog verder verstoren. Zelfs als we nu krachtdadig optreden, duurt het nog jaren vooraleer de productie weer op peil is.

Ondertussen koopt wie het zich kan veroorloven woningen tegen een hogere prijs. Maar almaar meer gezinnen zijn op de huurmarkt aangewezen. Die verschuiving en de toegenomen druk op de huurmarkt raken opnieuw de meest kwetsbaren.

De woningmarkt is, zoals veel markten, een kwestie van vraag en aanbod. Het vergroten van het aanbod - wat in belangrijke mate door nieuwbouw gebeurt - verlaagt volgens wetenschappelijk onderzoek de prijzen en verhoogt de betaalbaarheid in alle segmenten.

Fiscale complexiteit

Er moet dus iets gebeuren om bijkomend, kwalitatief woningaanbod te realiseren. Maar wat? Het antwoord ligt overduidelijk in de fiscaliteit.

De fiscale complexiteit voor wonen heeft afgedaan. We moeten evolueren naar één btw-tarief voor alle activiteiten die bijdragen tot het creëren van bijkomende woningen en het verduurzamen van bestaande woningen. In het huidige btw-systeem is de logica compleet zoek. De installatie van een houtkachel in een energieverslindende woning wordt tegen 6 procent belast, terwijl een consument 21 procent betaalt voor de installatie van de energiezuinigste warmtepomp in een nieuw appartement in een stedelijk reconversieproject.

Eén uniform en verlaagd tarief laat ontwikkelaars en eigenaars toe de meest aangepaste oplossingen uit te werken in functie van de ligging van de grond, de ouderdom en de toestand van het gebouw, en de financiële mogelijkheden van de bewoners. Het gaat niet over een keuze tussen renovatie, hernieuwbouw of nieuwbouw: we moeten op al die domeinen inzetten om de woonnood te lenigen. Eén uniform, verlaagd btw-tarief voor alle woningbouw is essentieel om de betaalbaarheid en de verduurzaming van woningen te verbeteren en te versnellen.

De positieve impact van die maatregel kan verregaand zijn. Hij zou de bouwsector - goed voor 369.000 jobs en 13 à 17 procent van het bruto binnenlands product - ondersteunen op een moment dat die sputtert, het aantal faillissementen stijgt en economische werkloosheid dreigt - en soms al een feit is.

De nood aan een doortastend beleid is hoog. Zonder structurele maatregelen neemt de groeiende wooncrisis alleen maar toe en treft ze de meest kwetsbaren almaar meer. De onbetaalbaarheid van wonen heeft een veel bredere impact op de energietransitie, de werkgelegenheid en onze welvaart dan we beseffen. Laat ons daarom in 2025 de verandering inzetten, want de weg is lang. Wellicht is 2026 te laat.