Xior zet Europese reuzenstap met overname van 1 miljard

Xior, de kotmadam van de Brusselse beurs, doet de grootste overname in zijn 15-jarige bestaan. De Antwerpse specialist in studentenvastgoed neemt voor 939 miljoen euro een grote portefeuille over van zijn Europese sectorgenoot Basecamp. Dat kondigde Xior maandag aan.

Voor CEO Christian Teunissen is de deal een cruciale stap in de verwezenlijking van zijn droom om een pan-Europese speler in studentenkoten uit te bouwen. De Limburger, die zijn carrière begon als verzekeringsmakelaar, richtte Xior Student Housing op in 2007, toen hij enkele panden van zijn vroegere kotbaas in Leuven overnam.

Schaalvoordelen

Teunissen haalde de mosterd in het Verenigd Koninkrijk, waar professionele vastgoedbedrijven zich al langer louter in studentenkoten specialiseren. Terwijl studenten vroeger met tien samenhokten in een huis met gedeelde badkamer en keuken, zag Teunissen als een van de eersten de schaalvoordelen van grotere, moderne complexen met allerlei diensten en gemeenschappelijke ruimtes voor huurders. Xior doet alles zelf, van de bouw, over de uitbating en verhuur, tot de marketing. 'Als een huurder belt met een klacht, willen we die zelf kunnen oplossen', zegt Teunissen.

Om de groei te versnellen stapte Xior in 2015 naar de Brusselse beurs. Bij de beursintroductie was Teunissens portefeuille aangedikt tot 2.000 kamers in België en Nederland. Eind vorig jaar stond de teller op 14.000 kamers en een waarde van 2 miljard euro, tien keer zoveel als bij de beursgang.

Door de deal met Basecamp zet Xior een enorme stap voorwaarts. Het bedrijf krijgt er een kwart (3.635) studentenkamers bij. In de gecombineerde pijplijn van Xior en Basecamp zitten nog eens 8.900 koten. Daardoor bezit het Antwerpse bedrijf binnenkort meer dan 26.500 studentenkamers. De waarde van die portefeuille bedraagt dan ongeveer 3,7 miljard euro. Xior verstevigt zo zijn positie als grootste bedrijf in specifiek studentenvastgoed (Purpose-Built-Student-Accommodation of PBSA) op het Europese continent.

Internationale expansie

Tevens versnelt Teunissen de internationale expansie van Xior. België en Nederland, de twee thuismarkten, zijn nog altijd goed voor ruim de helft van de portefeuille. In Spanje en Portugal is Xior intussen ook actief. Begin dit jaar kondigde het de bouw van een eerste residentie in de Poolse hoofdstad Warschau aan. Door de overname van drie Basecamp-panden, met bijna 2.000 koten in Łódź en Katowice, krijgt Xior meteen een stevige voet aan de grond in Polen. Het Antwerpse bedrijf verwerft dankzij Basecamp ook zijn eerste koten in Duitsland (Leipzig en Potsdam) en Denemarken (Kopenhagen). Volgend jaar opent een nieuw complex in Malmö. Dan kan Xior Zweden als achtste land aan zijn portefeuille toevoegen.

Xior betaalt Basecamp 899 miljoen euro voor de elf residenties, die in twee fondsen verpakt zitten. Daarnaast legt Xior 40 miljoen euro op tafel voor het ontwikkelingsplatform van Basecamp. Anders dan Xior, dat zijn ontwikkelingen meestal uitbesteedt aan derde partijen, heeft Basecamp een eigen team uitgebouwd dat projecten volledig zelf ontwikkelt. Dat platform moet Xior helpen snel uit te breiden in nieuwe landen. 'Wij hebben de knowhow, maar niet alle handjes', zegt Teunissen. 'Dankzij het platform van Basecamp moeten we op nieuwe markten niet eerst alle huurregels en de lokale cultuur leren kennen.'

Xior financiert de deal met Basecamp door een ingewikkelde combinatie van onder meer een inbreng van gebouwen (252 miljoen euro), bestaande schulden (85 miljoen euro) en nieuwe schulden (301 miljoen euro). De vier ondernemers die Basecamp in 2014 oprichtten, onder wie uitvoerend voorzitter Armon Bar-Tur en zijn vader Amnon, worden aandeelhouders van Xior.

De groei van Xior is nog niet ten einde. Teunissen noemt de overname van de elf residenties van Basecamp een 'eerste fase'. Mogelijk koopt Xior later ook de rest van de portefeuille van Basecamp, dat volgens zijn website 21 kotcomplexen in handen of in ontwikkeling heeft. De Xior-CEO zint alleszins op verdere buitenlandse expansie. 'Landen met een grote studentenpopulatie en niet genoeg aanbod interesseren ons.' Hij geeft Frankrijk, Italië, Finland en Noorwegen als voorbeeld.

Studentenvastgoed is erg gegeerd. De coronacrisis had weinig impact op de sector. Bij de voorstelling van de eerstekwartaalresultaten meldde Xior een 'massale zoektocht' van studenten naar koten. Door de mogelijkheid om de huur regelmatig te verhogen en de groeiende stroom van internationale studenten storten almaar meer grote investeringsfondsen zich op studentenvastgoed.

De Canadese vastgoedreus Brookfield meldde maandag de verkoop van Student Roost, met 23.000 koten een van de grootste portefeuilles Britse studentenkamers. Het Singaporese staatsinvesteringsfonds GIC en de Amerikaanse vastgoedinvesteerder Greystar betalen daarvoor naar verluidt 3,3 miljard pond (3,9 miljard euro).