Leegstand kantoren in Brussel-Centrum op historisch dieptepunt

In het zakencentrum van Brussel,  het  zogenaamde Central Business District van Brussel (Vijfhoek, Noordwijk, Europese Wijk en Louizawijk),  daalde de leegstand op een jaar tijd van 3,6 procent naar 2,9 procent, blijkt uit de jaarlijkse analyse van makelaar Jones Lang LaSalle. In 2015 bedroeg de leegstand nog het dubbele.

De Brusselse kantoormarkt blijft er wel een met twee snelheden. In de gedecentraliseerde en perifere districten is de leegstand ook gedaald, maar bedraagt die nog steeds 14,3 procent. De leegstand voor de hele Brusselse kantorenmarkt is gezakt naar 7,2 procent. Dat is het laagste cijfer sinds 2001.

De daling van de leegstand is het gevolg van de sterke stijging van de verhuur van kantoorruimte (+47 procent) en de beperkte hoeveelheid nieuw kantoorruimte die op de markt is gebracht.

Hogere huurprijzen

Meer vraag zonder uitbreiding van het aanbod geeft een opwaartse druk op de kantoorhuurprijzen. Er is vooral een stijging van de tophuurprijzen in de Noordwijk (245 euro per vierkante meter per jaar, +8,8 procent). De leegstand bedraagt er nog nauwelijks 2 procent.

De tophuurprijzen voor Brussel worden nog steeds betaald in de Europese wijk. ‘De historische grenzen tussen de verschillende kantoorwijken vervagen’, benadrukt Erik Verik Verbruggen, directeur Huurmarkt bij JLL. De gemiddelde prijzen liggen nu in alle kantoorwijken tussen de 245 euro en 275 euro.

Door de steeds betere bezettingsgraad, het massaal beschikbaar goedkoop geld en de grote internationale appetijt voor kantoren, zijn investeerders bereid steeds scherpere prijzen te betalen om kantoren te kopen. ‘Twee jaar na elkaar zeiden we dat de rendementen niet meer konden dalen. Twee jaar na elkaar hadden we ongelijk. De kantoorrendementen daalden in 2019 met nog eens 35 basispunten tot 3,9 procent’, stelt Adrian Glatt, directeur Capital Markets.

Met uitzondering van retailvastgoed zitten de investeringen in alle vastgoedklasses in de lift. ‘Nu al zijn er al voor 4,2 miljard euro aan vastgoedtransacties geregistreerd. 2019 wordt hoe dan ook een grand cru. Als de verkoop van de Financietoren voor 1,3 miljard euro dit jaar nog wordt bevestigd, wordt dit het beste resultaat ooit , nog beter dan het record van 5,0 miljard euro uit 2007’, stelt Jean-Philip Vroninks, CEO van Jones Lang LaSalle Belux. Zelfs exclusief de Financietoren werd er al voor 2,3 miljard euro aan kantoren verkocht.

Logistiek

Ook de markt van het logistiek en semi-industrieel vastgoed is in zeer goeden doen. ‘De prijzen van de betere locaties staan onder opwaartse druk. Er is weinig beschikbaar, duurzame warehouses kosten meer en de gronden worden duurder’, stelt Walter Goosens, hoofd industrieel vastgoed. Voor logistiek wordt op de as Antwerpen-Brussel tot 55 euro per m² per jaar betaald. Voor semi-industrieel gaat men in Brussel en Vlaamse-Brabant tot 65 euro.

Minder goed vergaat het de retailsector. De volumes vallen nog mee. De verhuurde winkeloppervlakte daalde met slechts 3 procent. In de baanwinkels (+8 procent) en de winkelstraten (+11 procent) was er zelfs een stijging. Er is wel belangrijks sectoriële verschuiving: supermarkten, food & beverage, home & decoratie en vrije tijd, komen steeds meer in de plaats van mode (wiens aandeel op vijf jaar tijd daalde van 36 procent naar 20 procent).

De segmenten in opmars kunnen niet dezelfde prijzen betalen als de modewinkels. ‘Dat vertaalt zich in dalende tophuurprijzen. Op de Antwerpse Meir was er in 2019 een daling met 5 procent tot 1.850 euro per m² per jaar. Ook in Wijjnegem Shopping Center was er een daling met 5 procent tot 1.350 euro per m² per jaar. De trend is verder dalend’, stelt Evelien Van Hoecke, hoofd retail. De enige uitzonderring is retail warehousing. De topprijzen bleven er ongewijzigd op 175 euro. In de toekomst kunnen ze opnieuw meer gaan stijgen.

Voor het eerst zit het rendement voor logistiek vastgoed (4,9 procent) onder dat van baanwinkels (5,5 procent). Dat van kantoren (3,9 procent) is lager dan dat van shopping centers (4,5 procent).

Prognose

Jones Lang LaSalle gaat er van uit dat ook 2020 een zeer goed jaar voor de markt van het professioneel vastgoed wordt. Het retailsegment zal het wel nog steeds moeilijk hebben.