De villabom onder Pfaff-country

Enkele weken geleden. De familie Pfaff laat in een persbericht weten dat een rechter haar volledig in het gelijk heeft gesteld in de zaak tegen de Nederlander Ruud Sanders. Die had in 2011 de villa van de BVfamilie in de Guyotdreef in Brasschaat gekocht, maar was nooit met centen over de brug gekomen. De Pfaffs probeerden eerst via de rechtbank de koop af te dwingen. Toen bleek dat Sanders toch nooit zou kunnen betalen, keerden ze hun kar. Ze wilden het verkoopcontract ontbonden zien, een eis waarop de rechter inging.

Eén probleem: de villa waarvoor de Pfaffs in 2009 nog goed 2 miljoen euro wilden vangen, is vandaag veel minder waard. Rodenburgh, de makelaar van de familie, heeft de prijs op 1,095 miljoen euro gezet en nog is de interesse voor de ‘riante villa op toplocatie met inpandig zwembad’ beperkt. Wat is er aan de hand? Jean-Marie Pfaff is aan de telefoon karig met commentaar. ‘Er is geen probleem met de villa, want ze was verkocht. Alleen is die verkoop nooit doorgegaan.’ De villa bezichtigen dan maar? ‘Dat kunnen alleen geïnteresseerde kopers. Dat hebben we zo afgesproken met onze advocaat.’

Niet alleen de villa van de Pfaffs heeft het moeilijk. De villaprijzen in Brasschaat zakten vorig jaar gemiddeld meer dan 17 procent, terug naar het niveau van enkele jaren voor de crisis, en dat terwijl de hele Vlaamse villamarkt gemiddeld maar lichtjes in prijs daalde. De gemeente, al jaar en dag die met de duurste villa’s in de provincie Antwerpen, moet plots Mortsel, Hove, Antwerpen en Schilde laten voorgaan.

Een telefoontje naar Arthur Rodenburg dan maar, de makelaar van de Pfaffs. Ook die wil ons de villa niet tonen, maar hij wil ons wel enkele andere panden die hij in Brasschaat te koop aanbiedt, laten zien. Die vastgoedtoer, die we starten aan het gesloten hek van de Pfaff-villa en aanvullen met gesprekken met experts, maakt duidelijk waarom villa’s in Brasschaat of er vlakbij met bosjes uit de gratie vallen. Een kwestie van afwezige Nederlanders, te kleine garages, hyperpersoonlijke bouwstijlen en veranderende woongewoontes. En het prille begin van een reusachtig schisma op de Vlaamse villamarkt.

Guyotdreef 78

In een van de deftigste lanen van Brasschaat, mét dubbele bomenrij, valt de villa van de Pfaffs wat uit de toon. Het pand wordt onderhouden, maar is duidelijk al enkele jaren onbewoond. En vooral, het oogt minder indrukwekkend dan in de realitysoap op VTM. ‘Het dateert uit 1979’, vertelt Rodenburg. ‘Dat zie je aan de typische bungalowstijl die nu misschien wat ouderwets oogt.’ Brasschaat telt tal van panden uit de jaren zeventig en tachtig. De gemeente, daarvoor vooral populair voor zijn buitenverblijven, werd in die tijd massaal verkaveld en volgebouwd, aangevuurd door het toenemende aantal Vlaamse rijken en de stijgende populariteit van wonen in het groen, dicht bij maar wel buiten de stad.

De Brasschaathype kreeg extra zuurstof door de inwijking van gegoede Nederlanders. Vandaag wonen er iets minder dan 2.000, op een bevolking van nog geen 40.000. Die instroom stokte de jongste jaren. Omdat Nederland aan zijn fiscaliteit sleutelde, maar vooral omdat veel rijke noorderburen door de crisis op eigen bodem vast kwamen te zitten aan een hypotheek die zwaarder woog dan de waarde van hun huis. Verkochten Nederlanders voor de crisis nog gretig hun woningen om ze in te ruilen voor riantere, maar vaak goedkopere exemplaren in Brasschaat, dan blijven ze vandaag stil zitten, wachtend op beterschap. Of ze wurmden zich onder hun overeenkomst uit, zoals de koper van de villa van de Pfaffs. De vastgoedcarrousel in Brasschaat ging er prompt trager door draaien.

‘In Brasschaat is altijd veel gekocht en verkocht’, zegt Rodenburg. ‘Een huis kopen en het vijf jaar daarna duurder doorverkopen, en met die opbrengst een groter huis kopen. Het was hier jarenlang heel gewoon. Vaak werd het oude huis pas verkocht lang nadat het nieuwe al gekocht was, de prijzen bleven toch stijgen. De Pfaffs waren van plan het net zo te doen. Maar zo werkt het niet meer. Je ziet dat heel veel villa-eigenaars het moeilijk hebben met die realiteit. Ze hebben lang geweigerd hun prijs te laten zakken. Vorig jaar zijn er toch veel overstag gegaan, en ging de markt weer wat draaien. Zij het tegen veel lagere prijzen en volumes, wat de grote schok in de statistieken verklaart. Maar er werden ook villa’s van boven het miljoen verkocht, dat wel.’

De Nachtegaal 33

We draaien de oprit op van een villa die wat afgeschermd van straat ligt. Net als de reuzenbungalow van Pfaff doet de stijl niet echt hedendaags aan. ‘De Provençaalse stijl deed het erg goed in de jaren negentig’, licht Rodenburg toe. ‘Zie je die hoge glaspartijen? Die komen overgewaaid uit de Verenigde Staten.’

‘In België is er in tegenstelling tot in Nederland erg veel vrijheid om te bouwen. En dat levert af en toe zeer persoonlijke constructies op, de ene al geslaagder dan de andere. Die zijn soms moeilijker verkoopbaar, ja. Maar we geven onze klanten vaak tips over welke aanpassingen ze kunnen doen. Zo kan je de glasramen hier best wegwerken, bij de Pfaffs kan je een extra verdieping op het huis zetten. We hebben daar de plannen voor liggen.’

Dwalend door de lege kamers wordt duidelijk waarom deze villa van 795.000 euro op een oppervlakte van 3.500 m2 al twee jaar te koop staat. De relatief kleine ruimtes, de lage plafonds, de bespiegelde badkamer in marmer die zo weggeplukt lijkt uit een foute pornoprent, het vergt veel verbeeldingskracht om hier een droomhuis in te zien. ‘Je betaalt bijna uitsluitend de grondprijs’, zegt Rodenburg. ‘Dat is bijzonder weinig, maar je moet daar wel de kosten voor de verbouwing bij rekenen.’ Het is pas als het aan de vraagkant begint te rammelen dat pijnlijk zichtbaar wordt hoe de aanbodzijde eraan toe is. In Brasschaat liggen de pijnpunten vandaag her en der open en bloot.

Voshollei 52

Maar niet alleen de wat bestofte villa’s doen het slecht in Brasschaat, ook nieuwbouw heeft het moeilijk. Aan de Voshollei verkoopt Rodenburg een poepchique, nagelnieuwe villa. Gebouwd in 2009, maar er heeft niemand in gewoond. Het pand is pompeus - er passen zo’n drie ‘normale’ huizen in - maar verder valt er niets op aan te merken. ‘In de garage passen twee Bentleys of Maybachs’, weet Rodenburg. ‘Een belangrijke troef. De garages van villa’s van tien of twintig jaar oud zijn vaak te klein voor die superlange luxewagens. Daar krijg je hoogstens een BMW X5 of een Range Rover binnen. Op voorwaarde dat de garage 1,87 meter hoog is.’

Gigagarage of niet, toch staat de villa te koop voor 1,8 miljoen euro, of zo’n miljoen minder dan een paar jaar geleden. ‘De markt voor erg grote woningen verkleint, omdat gezinnen steeds kleiner worden’, weet Tom Coppens, professor stedenbouw aan de Universiteit Antwerpen. Niet enkel de vraag naar supervilla’s daalt, het aanbod in Brasschaat neemt ook toe, en was er al hoger dan in andere dure villagemeentes als Schilde en Hove. ‘De vergrijzing slaat sneller toe ten noorden van Antwerpen en in de Kempen. Het gevolg is dat een hoop mensen op een kleinere woonst azen en van hun buitenmaatse villa af willen. Het zijn die mensen die de prijzen van appartementen in de Leuvense binnenstad naar 400.000 tot 500.000 euro duwen, en de prijzen in Brasschaat omlaag.’

Voshollei 45

Wat verderop, aan de overkant van de straat, staat nog zo’n moeilijk verkoopbaar exemplaar. Een enorme villa uit 1963 op een lap grond van meer dan 5000 m2. ‘1,35 miljoen euro’, zegt Rodenburg. ‘Hier betaal je enkel de grond.’ Het pand is de Brasschaatse vastgoedcrisis in een notendop: een grote, oude en energieverslindende villa waarvan de eigenares al een paar jaar in een home vertoeft en geen van de kinderen interesse heeft om er te komen wonen. ‘Wij zijn daar eerlijk in: eigenlijk moet je dit afbreken en opnieuw beginnen’, zegt Rodenburg, als we achteraan in de tuin staan. ‘Kijk, daar bij dat bankje kan je deze lap grond opdelen en een nieuw kavel laten beginnen.’

Maar woonexperts hebben daar vragen bij. ‘Brasschaat kampt ook met het probleem dat het niet goed ontsloten is’, zegt Tom Coppens. ‘Niet via het openbaar vervoer en niet via de auto. Dat los je niet op door kleinere woningen te bouwen.’ Coppens waarschuwt er bovendien voor dat Brasschaat ‘de kanarie in de koolmijn’ is voor de Vlaamse villamarkt. ‘Als het villa-aanbod de vraag overtreft, is het logisch dat te grote woningen op minder goede locaties in prijs dalen. Ik verwacht dat die trend doorzet en doorsijpelt naar de lagere segmenten.’

Zijn collega-professor Michael Ryckewaert (VUB) stelt het nog wat scherper: ‘We zien het begin van een tweedeling tussen patrimonium dat nog een rol kan spelen in de toekomst, en patrimonium dat het moeilijker krijgt. Brasschaat was de logica zelve in de jaren zeventig, toen Antwerpen een kwartiertje rijden was met de auto. Maar de mobiliteit is net als de demografie compleet veranderd. Ik verwacht gelijkaardige problemen in het grensgebied met Nederland en in Limburg. Als die gebieden nog een rol willen spelen, dan zal er iets moeten gebeuren. Brasschaat kan niet blijven weigeren dat er een tram vanuit Antwerpen de gemeente binnenrijdt én tegelijk verwachten dat de problemen op de vastgoedmarkt zich vanzelf oplossen.’

Voor we naar huis rijden, passeren we nog één keer langs de villa van de Pfaffs. Nu pas valt op dat rechts naast de villa een moderne nieuwbouwwoning in de steigers staat. Veel glas, strakke lijnen. Dat wordt een bijzonder contrast, met die reuzenbungalow naast de deur. Zeker als die extra verdieping er komt.