Montea: 'Logistiek vastgoed is de smeerolie van de economie geworden'

‘Tien jaar geleden was dit een vervuilde site in verval’, zegt Dirk De Pauw, mede-eigenaar en voorzitter van Montea, terwijl we uitkijken over de terreinen van Petroleum Zuid in Antwerpen. Nu huizen hier onder meer DHL en Amazon in gebouwen van Montea.

‘We hebben samen met partners de site, die op 3 kilometer van de kathedraal ligt, gesaneerd. Vrachtwagens komen vooraan toe, achteraan vertrekken cargobikes en elektrische bestelwagens die in de stad pakjes leveren’, zegt De Pauw. Die 'last mile' is een nieuwe driver achter het businessmodel van Montea, na ‘broer’ WDP de grootste Belgische speler in logistiek vastgoed, met ook panden in Nederland, Frankrijk en Duitsland.

De familie De Pauw begon 150 jaar geleden te ondernemen: azijn brouwen, likeur stoken, metalen vaten recycleren. In de jaren 70 kwam daar onder impuls van de broers Jos en Pierre De Pauw vastgoed bij. ‘Ze kochten een industriële site, ontmantelden alles, verkochten de inboedel en verhuurden de gebouwen als magazijnen. Dat was pionierswerk. Logistiek vastgoed bestond nog niet echt. Vandaag is het de smeerolie van de economie.’

In 1977 beslisten de broers elk hun eigen weg te gaan. De portefeuille werd opgesplitst in Warehouses De Pauw (WDP) voor Jos en Montea voor Pierre. WDP is op de Brusselse beurs een maat groter, maar Montea lijkt met enige achterstand hetzelfde groeipad te volgen. WDP won zeven jaar geleden de trofee van Onderneming van het Jaar. Dit jaar dingt Montea mee. Ook tussen de beursgang van beide bedrijven - in 1999 en 2006 - lag zeven jaar.

Q8 in Knokke

De beursgang was belangrijk voor Montea, maar evident was het niet. De Pauw herinnert zich de familievergadering in het Knokse restaurant La Sapinière. ‘'Het is binnenkort aan jullie', zei mijn vader. 'Wat doen we ermee? Gaan we door of niet?' Mijn vier zussen wilden stoppen. Ik kreeg een mandaat om alles te verkopen. Het hele dossier was klaar, maar ik heb koppig een alternatief voorgesteld: een beursgang. Je bent te klein daarvoor, zei iedereen.’

Dat was ook zo. Maar terwijl hij stond te tanken aan de Q8 aan de minigolf van Knokke kreeg hij telefoon van ING. ‘We hebben de oplossing, zeiden ze daar.’ Om de nodige schaalgrootte te krijgen, bundelden ze onze vastgoedportefeuille met die van Banimmo en de families Bolckmans en De Smet. Met De Pauw als grootste aandeelhouder met 30 procent.

Sinds de beursgang haalt Montea een gemiddeld jaarrendement van 10 procent. ‘Ik denk dat mijn zussen daarmee wel tevreden zijn. De beursgang heeft een turbo op Montea gezet.’

De waarde van de vastgoedportefeuille is maal 25 gegaan tot 2,5 miljard euro, verspreid over een honderdtal panden. ‘Dan mag er al eens iets fout gaan en wat leegstand zijn, maar liever niet natuurlijk’, zegt De Pauw. De voorbije vijf jaar was de leegstand minder dan 1 procent. Alleen een halletje van 800 vierkante meter in Frankrijk staat nu leeg.

‘We zijn zeer selectief en willen alleen A-locaties en A-huurders. Die locaties kosten meer, maar garanderen A-huurprijzen’, zegt CEO Jo De Wolf.  ‘Je moet de discipline behouden, want als de economie keert, loop je meer risico op leegstand rond bijvoorbeeld Charleroi dan op de as Brussel-Antwerpen.’

Monopoly

De Pauw maakt de vergelijking met het bordspel Monopoly. ‘Je moet je tijd en geld niet verdoen aan stations, je moet de beste straten kopen en daar hotels bouwen, zonder gekke dingen te doen. De oranje en de gele straten zijn goed, de groene en de blauwe nog beter.’ 

Montea heeft in België een dertigtal locaties. Ook in Nederland bouwde het - in amper tien jaar tijd - een portefeuille van 1 miljard euro uit. Nederland trok in die periode veel distributiecentra voor e-commerce aan, met snelle vergunningstrajecten, ingrepen in de mobiliteit en soepele regels voor nachtarbeid. ‘Maar het is er moeilijker geworden door de discussie over de verdozing van het land en de stikstofproblematiek. Er is geen draagvlak om nog grond te betonneren. Als projectontwikkelaar is het uitdagend geworden, maar als investeerder is het een opportuniteit. Schaarste is de beste garantie voor waardebehoud van onze gronden en gebouwen.'

Met zijn programma Track 27 heeft Montea de ambities nog aangescherpt. Tegen 2027 investeert het 1,2 miljard euro. Doelstelling: de portefeuille nog eens met 50 procent en de winst per aandeel met 25 procent laten groeien.

De eerste grote stap was een megadeal in Frankrijk. Montea betaalde 150 miljoen euro voor 17 sites, voornamelijk langs de Atlantische Oceaan nabij steden als Bordeaux en Nantes. ‘Als ze ons daar tien jaar geleden iets hadden aangeboden, hadden we gevraagd: wat moeten we daar doen? In Bordeaux kan je wijn opstapelen, voor de rest is daar niets. Vroeger zat alle logistiek langs La Dorsale: Rijsel, Parijs, Lyon, Marseille. Met e-commerce is dat anders. Als je vandaag klanten de volgende dag wil beleveren, dan volstaat dat niet. Dus komen er nieuwe hubs langs middelgrote steden.’

E-commerce heeft de logistieke sector een enorme boost gegeven. ‘Een gamechanger. Eigenlijk zijn onze gebouwen de nieuwe winkels geworden', zegt De Wolf. 'In Europa loopt 14 procent van alle consumentenaankopen via e-commerce. In de VS en het VK is dat 28 procent. Hier is dus nog veel groei mogelijk. Volgens studies is voor elke 1 miljard euro extra e-commerceomzet 100.000 vierkante meter extra logistieke ruimte nodig. We hebben het laatste nog niet gezien.'

Montea bouwde distributiecentra voor onder meer DHL, Amazon, Carglass, Albert Heijn en DocMorris, de grootste internetapotheek in Europa. In Vorst heeft Delhaize een nieuw centrum voor home delivery geopend. En in Nederland levert Montea op de gesaneerde terreinen van een oude glasfabriek 100.000 vierkante meter op voor Intergamma, het bedrijf boven Gamma en Karwei.

‘Waarom wij dat mogen ontwikkelen? Kijk, als concurrenten als WDP of Prologis iets bouwen, dan zal dat ook goed zijn. Bedrijven gaan in zee met wie grond heeft op de locatie die ze willen.Grond is dus onze belangrijkste grondstof. Onze speurneuzen staan continu op grond gericht. We hebben nu een grondbank (nog te ontwikkelen oppervlakte, red.) van 2,7 miljoen vierkante meter. Je moet ver vooruit denken’, zegt De Pauw.

Wauw

Hij haalt opnieuw de recente, Franse deal aan. ‘We hebben daar 600.000 vierkante meter gekocht, waarvan 85 procent parking voor vrachtwagens van een transporteur. Met een brutohuurrendement van 5,6 procent. Dat is oké. Als we daar nieuwe gebouwen op zetten, kan dat 8 procent worden. Dan is het wauw. Dat zal misschien pas over 10, 20 of 30 jaar zijn, maar de waarde van de grond zal intussen niet dalen.'

Alle ontwikkelaars zijn op jacht naar de schaarse grond, meer specifiek greyfields en  brownfields: al dan niet vervuilde oude, industriële terreinen. ‘Dat is de battlefield’, zegt De Wolf. 'Dat vergt diepe kennis van de markt. Je moet weten wat in industriële zones gebeurt. Stel, een bedrijf zit op een toplocatie, maar heeft het moeilijk. Banken staan op de rem. Dan kunnen wij een sale-and-lease-back­con­struc­tie voorstellen. Als het bedrijf overleeft, hebben we een goede huurder. If not, dan hebben we een topgrond om te herontwikkelen.’

Montea en bij uitbreiding de hele sector heeft een supercyclus achter de rug. Dankzij één: e-commerce. Twee: de pandemie en de aanleg van strategische voorraden. En drie: gratis geld. ‘Beter dan dat wordt het niet meer’, zegt De Wolf.

Concurrent WDP liet onlangs verstaan dat het intussen ‘back to normal’ is. Logistieke dienstverleners denken door de slabakkende economie en hogere rente wat langer na over investeringsdossiers. En in de magazijnen zelf vallen wat gaten. ‘Maar we zien geen huurders vertrekken.’

De Wolf geeft het voorbeeld van Decathlon dat in Willebroek niet alle ruimte meer nodig heeft, maar toch blijft. ‘Veel bedrijven zitten nog in langetermijncontracten en huren dus onder de huidige marktprijzen. Die zijn de voorbije drie jaar 30 procent gestegen, 10 procentpunten meer dan de inflatie. Dus, in plaats van te vertrekken, gaan ze deels onderverhuren en pakken ze er nog winst op ook.’

Het einde van de supercyclus weerspiegelt zich in de beurskoers. Die is sinds de piek gehalveerd. ‘De koers hebben we niet onder controle, maar ons groeiverhaal is intact’, zegt De Pauw. Door de hogere rente en de lage aandelenkoers leeft bij beleggers evenwel de vrees dat de financiering van dat groeiverhaal - met extra aandelen of schulden - minder gunstig zal uitdraaien dan verwacht.