95.000 extra studentenkoten nodig tegen 2030

België telt vandaag naar schatting 472.000 studenten. Dat aantal neemt naar verwachting toe tot 606.000 in 2030, van wie 160.000 internationale studenten. Die toevloed zal een nooit geziene impact hebben op de vraag naar studentenhuisvesting. Dat blijkt uit een marktanalyse van de vastgoedadviseur Stadim en de studentenvastgoedbeheerder Diggit Studentlife die De Tijd kon inkijken.

Meer buitenlanders

Het aantal internationale studenten (+77%) zal de komende tien jaar veel sneller toenemen dan het aantal binnenlandse studenten (+17%). Het grootste deel van de extra koten (70.000) moet er dan ook komen door de snelle groei van het aantal buitenlandse studenten.

Ook de vraag van de binnenlandse student blijft groeien. Door de bevolkingsgroei en de democratisering van het onderwijs is er nood aan 20.000 extra koten voor binnenlandse studenten.

Brussel

Brussel is vandaag met 110.000 studenten de grootste Belgische studentenstad. Gent en Luik zijn de grootste studentensteden in respectievelijk Vlaanderen en Wallonië. Verhoudingsgewijs zitten nergens meer studenten op kot dan in Leuven (80%). Het gemiddelde voor de studentensteden is 40 procent.

Kwaliteit

In het verleden was er vaak een structureel tekort aan studentenkamers. De voorbije jaren werd flink gebouwd. Er bestaat ook een kwalitatief tekort, waarbij oude koten moeten worden vervangen of aangepast aan evoluerende normen en standaarden. Studenten willen een minimum aan comfort. Veel steden reglementeren de studentenhuisvesting en pakken huisjesmelkers aan.

Huurprijzen

De gemiddelde huurprijs in Brussel bedraagt 455 euro per maand. In Vlaanderen is dat 400 euro, in Wallonië 385 euro. Brussel is de duurste studentenstad. Een kamer zonder sanitair vind je in Vlaanderen voor 320 euro. In Brussel moet een student 560 euro neertellen voor een studio.

Betaalbaarheid

Betaalbaarheid is voor een student de belangrijkste reden om niet op kot te gaan.
De huurprijs is ook de belangrijkste parameter bij de selectie van het kot.
Internet en de nabijheid van de onderwijsinstelling vormen andere essentiële parameters, gevolgd door hygiëne en veiligheid. De student bepaalt meestal zelf de de keuze van het kot.

Professionalisering

Sedert 2015 zijn er beduidend meer grote operaties in de markt. Dat is ook het jaar dat Xior Student Housing, de specialist in studentenvastgoed, naar de beurs stapte. Die is alleen in België al de huisbaas van 4.000 studenten. Het bedrijf groeit als kool en is de grootste eigenaar. Ook Eckelmans (4.500, inclusief beheer), Upkot (2.800) en Quares Student Housing (1.000) zijn enkele van de grote jongens. In Leuven is de KU Leuven zelf een belangrijke speler op de markt.

Rendement

De rendementen voor studentenhuisvesting schommelen volgens Frederik Boumans van Stadim rond 4,5 à 5,5 procent voor goed gelegen kwalitatieve studentencomplexen. Privébeleggers durven dieper in de geldbeugel te tasten om een kot te pakken te krijgen. Voor individueel verkochte units in een complex (uitponding) ligt het rendement daardoor rond 3,5 procent. In Gent is uitponden al verboden.

Corona

'Corona is niet meer dan een tijdelijke verstoring van de opmars van de buitenlandse studenten', benadrukt Arne Hermans, de oprichter van Diggit Studentlife. De coronacrisis heeft ook aangetoond dat studentenvastgoed het hoofd kan bieden aan sterke conjuncturele schommelingen. Afstandsonderwijs kreeg een boost, maar het leven op de campus is meer dan louter leerstof vergaren, is de boodschap waar iedereen na elke coronadag steeds meer van overtuigd is.

Welzijn student

De markt consolideert en er komt ook meer concurrentie. Er moet meer rekening worden gehouden met trends, zoals het mentale welzijn van de studenten. Ook het 'future proof' maken van gebouwen wordt volgens de studie een speerpunt. Ook bij de beoordeling van koten wegen ecologische, sociale en duurzaamheidscriteria steeds zwaarder door. Wie dat negeert, riskeert moeilijk of zelfs geen financiering meer te vinden voor zijn project. De steden en de onderwijsinstellingen laten minder gemakkelijk over zich heen rijden.

Evenwicht

In het digitale tijdperk zijn draadloos en supersnel ook de codewoorden voor de kotomgeving. Het komt erop aan het juiste evenwicht te vinden. 'Een internetverbinding blijft primordiaal. Ze geeft toegang tot sociale contacten.
Ik pleit ervoor ook van achter je scherm en uit je kot te komen - abstractie makend van het coronagebeuren - maar het internet is nu eenmaal een plek waar veel van die contacten worden gelegd', stelt Dirk De Wachter, psychiater-psychotherapeut, in de marge van de studie.