U bent eigenaar van een lapje grond en wenst dat te verkopen aan een projectontwikkelaar.
Hoeveel is die grond waard?
Veel families raken erdoor verscheurd. Op de nog niet bouwrijpe en onvergunde grond die u jaren geleden verkocht voor pakweg 70 euro per m² aan een projectontwikkelaar gaan de woningen (inclusief grond) vlotjes de deur uit tegen 2.500 euro per m². Het lijkt op de wonderbaarlijke broodvermenigvuldiging waarin u als grondeigenaar naar uw aanvoelen te weinig hebt gedeeld.
- Vraag 1: Wilt u verkopen tegen de marktwaarde, ook als die lager uitvalt dan verwacht? Wil iedereen verkopen?
- Vraag 2: Hebt u tijd? Als u de verkoopopbrengst snel nodig hebt, zit u in een zwakkere positie.
- Vraag 3: Mag u verkopen van de bank, van de familie? Zijn er geen verstofte aktes of vonnissen die u beletten te verkopen? Is er een terugkoop- of voorkooprecht?
- Vraag 4: Verkoopt u zelf of laat u zich begeleiden? Hebt u voldoende kennis en vertrouwen in huis om het hele vergunningstraject te doorlopen en de verkoopwaarde van uw grond in te schatten?
Historisch gezien heeft de grondbezitter geen reden tot klagen. Sinds het begin van de jaren zeventig steeg de grondprijs met een factor 19, de woningprijzen met 11 en de levensduurte met 4. Sinds 2010 zijn de prijzen van gronden in Vlaanderen per m² met 31 procent gestegen naar 272 euro. De percelen werden wel kleiner. De gemiddelde perceelprijs steeg in die periode naar 170.181 euro.
De waarde van de grond kan perfect vooraf berekend worden, zegt Joris Ockier, vennoot van Between Brix, een analist van projectgronden, in zijn nieuwe boek ‘Mijn grond is goud waard’. ‘Alleen is die voor elke site, elke grond of elk pand anders.’
‘Bij een projectgrond liggen vier elementen van het kosten- en batenplaatje vast: de bouwkosten, de ontwikkelingskosten, de verkoopprijzen die voor dit type van woning, ligging en afwerking haalbaar zijn, en de winst van de ontwikkelaar. Wat overblijft, is de grondprijs.’
Wie of wat bepaalt het meest de waarde van uw grond?
De projectontwikkelaar? Nee, wat hij te veel voor uw grond betaalt, moet hij inleveren op zijn winstmarge. Projectontwikkeling blijft een risicoberoep. Als hij tien appartementen verkoopt in een project met tien wooneenheden en een winstmarge van 20 procent hanteert, maakt hij pas vanaf de verkoop van het negende appartement winst. Een projectontwikkelaar is ook beperkt door de marktvraag. De woningmarkt draait uitstekend, maar iedere ontwikkelaar weet dat de betaalbaarheid steeds meer een heikel punt wordt.
De ligging? Ook niet. Er zijn tientallen factoren die veel ingrijpender kunnen zijn voor de waardering dan de ligging. Moeten de gronden gesaneerd worden? Hoeveel bouwlagen of woningen per hectare - in het vakjargon spreekt met van een hoge of lage densiteit - zijn toegelaten?
Bent u op zoek naar nog meer tips voor uw geld?
Kom dan naar Finance Avenue, de grootste nationale geldbeurs van de krant De Tijd.
De overheid is de echte waardebepaler van uw projectgrond. Ze legt de waarde ervan vast door het bepalen van de densiteit (bijvoorbeeld 15 of 20 woningen per ha), het aantal bouwlagen en het type van woning (appartementen of halfopen bebouwing), door het opleggen van specifieke normen (bijvoorbeeld hoeveel parkeerplaatsen per woning), en door het bepalen van de infrastructuur die nodig is (een weg van 4 of van 6 meter breed?). Lokale regels kunnen ook roet in het eten gooien, zoals de bepaling dat in het dak geen leefkamers mogen zijn, enkel slaapkamers. Dat leidt tot duplexappartementen die in de praktijk moeilijker verkopen.
‘De grond heeft de waarde van zijn vergunning. Alleen een vergund project waarbij alle beroepsprocedures zijn uitgeput, biedt zekerheid’, benadrukt Ockier.
Het is belangrijk om op basis van voldoende informatie het nodige realisme aan de dag te leggen. U kunt natuurlijk blijven wachten op dat zotte bod. ‘Dat is een witte raaf. Die vliegt misschien rond, maar is meestal zeer moeilijk te vangen’, zegt Ockier.
Tips om de grondwaarde op te drijven
Als de grond in handen is van meerdere eigenaars, kunt ubeter proberen iedereen op voorhand op één lijn te krijgen om het beste voorstel uit de markt te halen.
- Op voorhand de buren betrekken bij uw project kan helpen eventuele bezwaren te counteren en te verhinderen dat halve waarheden een eigen leven beginnen te leiden of onnodige zorgen een buurtcomité op de been brengen. Weet dat het risico op inkijk hoog genoteerd staat op de lijst van bezwaren van omwonenden.
- Woningen verkopen het best als ze zuidwest zijn georiënteerd. Wie zijn naar het noorden gelegen bouwgrond voor woningen wil upgraden, kan nagaan of appartementen mogelijk zijn.
- Een grond met een diepe tuin is niet handig. Bij een appartementsbouw kan een deel worden ingenomen door parking en fietsenberging, wat ondergronds parkeren overbodig maakt.
- Een grond zonder saneringsplicht kan belangrijke meerkosten voor grondverzet inhouden, als er bijvoorbeeld niveauverschillen zijn.
- Een goedkoper eindproduct leidt tot een meer bescheiden grondwaarde.
- Hebt u risicogrond die mogelijk vervuild is, dan dient u zelf als verkoper een oriënterend bodemonderzoek op te starten. Wat extra kosten met zich meebrengt.
- Bij een klassieke twee bouwlagen en een dak zal het verschil tussen opbrengst als grondgebonden woning en meergezinswoning niet spectaculair verschillen. Pas vanaf een vierde bewoonbare verdieping laat het verschil van invulling met appartementen in plaats van met woningen zicht echt voelen.
- Een architect die de lokale diensten goed aanvoelt, maakt meer kans op een vlot vergunningstraject.
- Tussen de klassieke sleuffundering bij draagkrachtige grond en een paalfundering bij minder draagkrachtige grond zit een groot financieel verschil.
- Het aanleggen van wegen is duur. Als wegen privatief blijven, kunnen ze ook smaller getekend worden, voor zover de toegankelijkheid voor de hulpdiensten verzekerd is.
- Als bovengronds parkeren kan, is dat bijna altijd financieel interessanter dan ondergronds parkeren, zowel bij huizen als bij appartementen. Tenzij in zeer dure omgevingen.
